PIT cudzoziemca w Polsce: nieruchomość za granicą

Jeśli mieszkasz w Polsce na karcie pobytu, ze statusem UKR, z pobytem stałym lub z polskim obywatelstwem i masz albo kupujesz mieszkanie za granicą, polski urząd skarbowy patrzy na Ciebie przez jedno pytanie: czy jesteś polskim rezydentem podatkowym? Ten artykuł dodaje perspektywę cudzoziemca do ogólnego przewodnika o podatku od najmu za granicą dla polskich rezydentów, w którym opisano stawki i dwie metody z umów, więc ich tu nie powtarzamy. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową.

Krok 1: czy jesteś polskim rezydentem podatkowym?

Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych miejsce zamieszkania w Polsce ma osoba, której ośrodek interesów życiowych (związki osobiste lub gospodarcze) znajduje się w Polsce, albo która przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Wystarczy jeden warunek. Polskie portale podatkowe dodają, że karta pobytu i adres zameldowania to tylko poszlaki. Więcej ważą rodzina, dom, praca, rachunki i inwestycje w Polsce.

Rezydent płaci podatek w Polsce od dochodów z całego świata, w tym od najmu za granicą i zysku ze sprzedaży. Nierezydent płaci w Polsce tylko od dochodów ze źródeł polskich. Można być rezydentem dwóch państw jednocześnie, np. w okresie przeprowadzki z Ukrainy, Białorusi lub Rosji do Polski. Rozstrzyga wtedy reguła kolizyjna umowy między obu państwami, zwykle według stałego miejsca zamieszkania, ośrodka interesów życiowych i zwykłego pobytu.

Pierwszy rok w Polsce

Cudzoziemcy często przyjeżdżają w środku roku. Polskie źródła nie mówią jednolicie, jaka część wcześniejszych dochodów z tego roku staje się opodatkowana w Polsce. Jedni komentatorzy czytają przepis tak, że zagraniczny dochód podlega opodatkowaniu od momentu uzyskania rezydencji, inni że cały rok podatkowy. Jednej reguły z oficjalnego źródła nie udało nam się potwierdzić. Jeśli przyjechałeś do Polski w trakcie roku, a przed przeprowadzką miałeś najem lub sprzedaż nieruchomości za granicą, zapytaj polskiego doradcę podatkowego i zachowaj daty: przyjazdu, umowy najmu, umowy o pracę, każdej płatności czynszu i sprzedaży.

Krok 2: wybierz właściwy formularz

• PIT-28. Najem nieruchomości poza działalnością gospodarczą opodatkowany jest ryczałtem od przychodu: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% powyżej, jak w naszym wcześniejszym artykule. Zeznanie składa się do 30 kwietnia następnego roku.
• PIT/ZG. Załącznik dla każdego kraju, z którego miałeś dochód, z dochodem w złotych i zapłaconym tam podatkiem.
• PIT-36. Stosowany, gdy masz inne dochody opodatkowane według skali (np. praca bez standardowego rozliczenia albo działalność), a dochód zagraniczny trzeba wykazać dla metody wyłączenia z progresją. Jeśli Twoim jedynym dochodem jest najem za granicą w tej metodzie, nasz wcześniejszy artykuł wskazuje, że zeznanie może nie być potrzebne.
• PIT-39. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu. Składany od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku, podatek 19%, według broszury Ministerstwa Finansów. Formularz ma pozycję na podatek zapłacony za granicą, który odlicza się do wysokości części polskiego podatku przypadającej na dochód zagraniczny.

Który formularz obowiązuje, zależy od metody z umowy z krajem nieruchomości. Lista krajów jest we wcześniejszym artykule; wykaz umów Ministerstwa Finansów jest na podatki.gov.pl.

Krok 3: Twój kraj pochodzenia

Wielu czytelników ma mieszkanie na Ukrainie, Białorusi lub w Rosji, kupione przed przeprowadzką. Jako polski rezydent podatkowy co do zasady płacisz w Polsce podatek także od najmu i sprzedaży tej nieruchomości, z uwzględnieniem umowy między Polską a tym krajem. Jakiej metody każda z tych umów używa dla dochodów z nieruchomości i jak obecnie stosuje się umowy z Rosją i Białorusią, nie udało nam się potwierdzić. Nie zakładaj, że dochód jest poza zasięgiem Polski tylko dlatego, że nieruchomość leży w Twoim kraju pochodzenia; zapytaj doradcę.

Krok 4: certyfikat rezydencji

Kraj położenia nieruchomości może opodatkować najem i może chcieć dowodu, gdzie jesteś rezydentem podatkowym, zanim zastosuje stawkę z umowy. W Polsce o certyfikat rezydencji (formularz CFR-1) występujesz do swojego urzędu skarbowego. Według źródeł wtórnych wydaje się go w około siedem dni, pobierana jest niewielka opłata, a przy wniosku elektronicznym jej nie ma, ważny jest przez wskazany okres lub około dwunastu miesięcy; szczegóły potwierdź w swoim urzędzie.

Waluta i dokumenty

Kwoty w walucie obcej przelicza się na złote. Zasada ogólna to średni kurs NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu lub poniesienia kosztu; potwierdź u doradcy, bo dla różnych rodzajów dochodu reguły się różnią. Zachowaj: zagraniczne zeznanie podatkowe i dowód zapłaty, umowę najmu i pokwitowania czynszu, akt zakupu, wyciągi bankowe. Bez dowodu zapłaty podatku za granicą nie będzie odliczenia.

Przykład hipotetyczny

Rezydent mieszka w Polsce dwa lata na karcie czasowej i jest rezydentem podatkowym według kryterium ośrodka interesów. Wynajmuje mieszkanie w kraju, którego umowa z Polską stosuje metodę odliczenia. Ilustracja z okrągłymi liczbami, nie dane rynkowe: czynsz 40 000 zł rocznie, polski ryczałt 8,5% to 3 400 zł, podatek zapłacony za granicą 2 000 zł, więc w Polsce do zapłaty ok. 1 400 zł, wykazane w PIT-28 i PIT/ZG. Gdyby umowa stosowała wyłączenie z progresją, polski podatek od tego czynszu mógłby wynosić zero. Z powodu tej różnicy metodę trzeba sprawdzić przed zakupem.

Gdy pominąłeś zeznanie

Zeznanie można skorygować na podstawie Ordynacji podatkowej (art. 81); jeśli okaże się, że podatek jest do dopłaty, odsetki od zaległości biegną od dnia następującego po pierwotnym terminie. Nie pozwól, by niewykazany dochód zagraniczny się kumulował; skoryguj go razem z doradcą.

FAQ

Czy karta pobytu decyduje o rezydencji podatkowej? Nie; kryteria to ośrodek interesów życiowych i 183 dni. Jeśli mieszkałem w Polsce tylko część roku, czy jestem rezydentem? Możliwe; test 183 dni liczy dni w roku podatkowym, a pierwszy rok warto omówić z doradcą. Jaki formularz złożyć za najem za granicą? Zwykle PIT-28 z PIT/ZG do 30 kwietnia. A za sprzedaż? PIT-39, od 15 lutego do 30 kwietnia, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu. Czy potrzebuję certyfikatu rezydencji? Tylko gdy kraj zagraniczny żąda go do zastosowania stawki z umowy. Czy płacę podwójnie? Umowa temu zapobiega przez odliczenie lub wyłączenie; przy odliczeniu płacisz łącznie co najmniej polską stawkę.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, a przy szacowaniu zwrotu uwzględniamy polski podatek. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Stawki, formularze i metody z umów się zmieniają; aktualny stan sprawdź u licencjonowanego polskiego doradcy podatkowego. Zob. też nasz przewodnik po zakupie nieruchomości za granicą z Polski i rezydencję podatkową expatów w UE.