Zakup nieruchomości za granicą z Polski: przewodnik krok po kroku dla polskich rezydentów

Zakup nieruchomości za granicą z Polski to ta sama transakcja, którą wykonuje kupujący na miejscu, z trzema polskimi odmiennościami. Polskie banki rzadko ją finansują. Pieniądze muszą wyjść przez polski system bankowy i bank zada pytania. A to, co nieruchomość przynosi, albo to, co zarobisz przy sprzedaży, jest opodatkowane także w Polsce. Ten przewodnik prowadzi przez całą drogę po kolei. Ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; podane liczby są orientacyjne.

Zacznij od celu, nie od kraju

Ten sam budżet kupuje zupełnie co innego, zależnie od tego, czego chcesz.

• Dochód z najmu. Patrz na rentowność netto, nie na nagłówkową. Nasza strona rentowność najmu według krajów zestawia liczby z naszych przewodników i pokazuje, czego każda z nich nie uwzględnia. Wyższa rentowność brutto zwykle idzie w parze z ryzykiem walutowym, regulacyjnym lub pustostanów.
• Zachowanie kapitału. Duże, płynne rynki Europy Zachodniej dają zwykle niższą rentowność i więcej stabilności. Zobacz ceny za m² według krajów.
• Miejsce na część roku. Ważniejszy niż rentowność jest klimat, połączenia lotnicze z Polską i koszty utrzymania.
• Prawo pobytu. To punkt specyficzny dla Polaków: jako obywatel UE masz już prawo mieszkać w innych krajach Unii, więc zakup tam niewiele dodaje. Poza UE jest odwrotnie. Zakup w Tajlandii, na przykład, sam w sobie nie daje prawa pobytu; dłuższy pobyt załatwia się osobnymi wizami. W ZEA istnieją ścieżki pobytowe związane z nieruchomością, ale progi się zmieniają, więc sprawdź je, zanim na nich oprzesz plan.

Jeśli jeszcze się wahasz, skorzystaj z naszego przeglądu krajów, porównania krajów i kalkulatorów, żeby postawić dwóch czy trzech kandydatów na równej stopie, zanim wydasz pieniądze na podróże.

Uwaga o UE: w większości przypadków obywatel Polski kupuje na tych samych zasadach co miejscowy, ale w kilku krajach drugie mieszkania są ograniczone albo wymagają zezwolenia. Sprawdź to dla swojego kraju, zanim zapłacisz opłatę rezerwacyjną.

Co musi pokryć budżet

Cena zakupu to tylko część. Doliczyć trzeba:

• Podatki i opłaty transakcyjne. Różnią się bardzo. Na Cyprze opłaty za przeniesienie własności liczy się według skali 3%, 5% i 8% zależnie od przedziału cenowego, nie pobiera się ich, jeśli naliczono VAT (nowe budownictwo), a przy odsprzedaży bez VAT są o połowę niższe; VAT na nowe mieszkania to 19%, obniżona stawka 5% obowiązuje tylko przy głównym miejscu zamieszkania i po spełnieniu warunków. W Dubaju opłata Departamentu Gruntów to 4% ceny, plus opłata dla biura powierniczego i, przy rynku wtórnym, zaświadczenie o braku sprzeciwu dewelopera. W Tajlandii opłata za przeniesienie to około 2% wartości szacunkowej plus specjalny podatek biznesowy lub opłata skarbowa. Aktualne liczby znajdziesz w przewodnikach po krajach.
• Prawnik, tłumacz i w razie potrzeby notariusz oraz apostille lub legalizacja dokumentów.
• Meblowanie, zarządzanie i opłaty eksploatacyjne po zakupie. Wymienia je nasz przewodnik o całkowitym koszcie posiadania nieruchomości za granicą.
• Zapas na kurs walutowy: zarabiasz w złotych, a cena jest w euro, dolarach, dirhamach lub batach.

Jednej tabeli budżetowej celowo nie podajemy: liczby się zmieniają, a błędna tabela jest gorsza niż jej brak. Zbuduj własną na podstawie przewodników po krajach i dodaj 10-15% marginesu na nieprzewidziane.

Etapy zakupu

Kolejność jest niemal wszędzie podobna.

1. Rezerwacja. Podpisujesz krótką umowę i wpłacasz zadatek, żeby wycofać lokal ze sprzedaży. Zapytaj na piśmie, co się stanie z zadatkiem, jeśli kontrole wypadną negatywnie. 2. Weryfikacja prawna (due diligence). Lokalny prawnik, który pracuje dla Ciebie, a nie dla sprzedającego czy agenta, sprawdza tytuł własności, obciążenia, pozwolenia budowlane, zaległości w opłatach eksploatacyjnych, a przy nowym budownictwie licencję dewelopera i sposób zabezpieczenia Twoich pieniędzy. Przy zakupie na etapie budowy w ZEA płatności powinny trafiać wyłącznie na rachunek escrow dewelopera, a ten rachunek można zweryfikować w Departamencie Gruntów. 3. Umowa kupna. W jednych krajach najpierw podpisuje się umowę przedwstępną, a właściwy akt później, w innych to jeden dokument. Czytaj ją w języku, który rozumiesz; tłumaczenie przysięgłe kosztuje niewiele w porównaniu z kwotą transakcji. 4. Płatność. Poniżej o walucie i o tym, jak wysłać pieniądze. Płać wyłącznie na rachunek wskazany w umowie, z rachunku na własne nazwisko i nigdy gotówką. 5. Rejestracja. Własność wpisuje się do księgi gruntowej lub jej odpowiednika i otrzymujesz potwierdzenie. Nie uważaj zakupu za zakończony, dopóki nie trzymasz tego dokumentu. 6. Po zakupie: media, ubezpieczenie, umowa o zarządzanie, jeśli wynajmujesz, oraz polskie formalności opisane na końcu.

Finansowanie z Polski

Polskie banki zwykle nie udzielają kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nieruchomości za granicą. Zostaje kilka dróg.

• Gotówka z oszczędności lub ze sprzedaży innego składnika majątku. Najprościej i tak robi większość kupujących.
• Pożyczka hipoteczna w Polsce zabezpieczona na innej nieruchomości w Polsce. Bank może pożyczyć pod zastaw polskiej nieruchomości, a środki wolno przeznaczyć na dowolny cel, także na zakup za granicą. Ryzyko jest Twoje: jeśli zagraniczna inwestycja się nie powiedzie, zabezpieczeniem pozostaje polski dom.
• Kredyt w banku w kraju zakupu. Niektóre banki zagraniczne kredytują nierezydentów na własnych warunkach, zwykle z wyższym wkładem własnym, analizą dochodów i lokalną wyceną. Warunki różnią się między krajami i się zmieniają; zobacz nasz artykuł o kredytach hipotecznych dla nierezydentów.
• Raty od dewelopera, częste na rynkach nieruchomości w budowie. To nie kredyt, ale zmieniają moment, w którym pieniądze muszą opuścić Twój rachunek. Ostrożnie z towarzyszącymi im ofertami gwarantowanego czynszu; zobacz gwarantowany czynsz: haczyk.

Waluta: gdzie pieniądze znikają po cichu

Zarabiasz w złotych, a płacisz w innej walucie, więc kurs jest częścią ceny. Bank przewalutowuje po własnym kursie, w którym zawarta jest marża; kantor lub wyspecjalizowany dostawca przelewów może pobrać mniej, a rachunek walutowy pozwala wybrać moment. Porównuj efektywny kurs, a nie deklarowaną prowizję. Przy dużej kwocie ułamek procenta to więcej pieniędzy niż cała opłata za przelew. O tym, jak wysłać pieniądze, o dokumentach, o które może poprosić bank, i o obowiązkach sprawozdawczych przeczytasz w artykule jak wysłać pieniądze za granicę na zakup nieruchomości.

Zakup na odległość i pełnomocnictwo

Zakup można sfinalizować bez wyjazdu, ale zmienia się konstrukcja. Zazwyczaj dajesz lokalnemu prawnikowi pełnomocnictwo sporządzone według zasad kraju zakupu i często podpisane przed polskim notariuszem, z apostille lub legalizacją konsularną, której ten kraj wymaga, oraz z tłumaczeniem przysięgłym. Dokładne wymogi ustal z prawnikiem, który będzie działał w Twoim imieniu. Ogranicz pełnomocnictwo do konkretnego lokalu, ceny i czynności oraz wyznacz termin ważności. Zabezpieczenia opisuje artykuł o zakupie nieruchomości za granicą na odległość.

Strona polska

Posiadanie nieruchomości za granicą nie wyprowadza Cię z polskiego systemu.

• Najem. Polski rezydent podatkowy płaci podatek w Polsce od dochodów z całego świata. To, jak opodatkowany jest czynsz z zagranicy, zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zobacz podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów.
• Sprzedaż. Sprzedaż przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu jest w Polsce opodatkowana stawką 19%; później nie. Szczegóły w tym samym artykule.
• Sprawozdawczość do NBP. Polski rezydent, którego zagraniczne aktywa i zobowiązania przekraczają 7 mln zł, musi je zgłaszać. Większość kupujących jest poniżej tego progu, ale sprawdź, zwłaszcza jeśli masz też udziały lub rachunki za granicą.
• Rezydencja podatkowa. Jeśli przenosisz życie za granicę, zasady się zmieniają; zobacz rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.
• Dokumenty. Przechowuj umowę, potwierdzenia płatności i źródło środków. Przydadzą się w banku, w podatkach i przy przyszłej sprzedaży.

Krótka lista kontrolna przed wpłatą zadatku

• Czy mój cel jest jasny i czy kraj do niego pasuje?
• Czy mam prawnika, który pracuje dla mnie, i czy widziałem dokumenty własności?
• Czy znam pełny koszt zakupu i posiadania?
• Czy płatność idzie na rachunek z umowy i z mojego własnego rachunku?
• Czy wiem, jak najem i sprzedaż będą opodatkowane w Polsce?
• Czy mam zapas na kurs walutowy i na nieprzewidziane?

FAQ

Czy mogę dostać w Polsce kredyt hipoteczny na mieszkanie za granicą? Co do zasady nie pod zastaw zagranicznego mieszkania. Możesz pożyczyć pod zastaw polskiej nieruchomości albo skorzystać z banku zagranicznego. Czy łatwiej kupować w UE? Często tak, ze względu na wspólne zasady i brak kwestii pobytu, ale każdy kraj ma własne koszty i procedury. Czy muszę informować polskie organy, że kupiłem nieruchomość za granicą? Nie ma na to ogólnego rejestru; dochód wykazuje się w zeznaniu podatkowym, a bardzo duże aktywa podlegają sprawozdawczości do NBP. Czy mogę kupić bez wyjazdu? Tak, z pełnomocnictwem i zaufanym lokalnym prawnikiem, ale dopiero po obejrzeniu dokumentów. Czy płacić zadatek przed kontrolami? Tylko jeśli umowa stanowi na piśmie, że zostanie zwrócony, gdy kontrole wypadną negatywnie.

Jak pomagamy

Dobieramy kraje do Twojego celu, liczymy rentowność netto na Twoich założeniach i koordynujemy lokalnych prawników i zarządców. Ta strona ma charakter wyłącznie informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; liczby i przepisy się zmieniają, więc potwierdź je u licencjonowanego doradcy, zanim zadziałasz.