Od 2023 roku nierezydenci są opodatkowani od zysku z nieruchomości tak samo jak rezydenci: połowa zysku według stawek progresywnych, z uwzględnieniem dochodów światowych. Co to oznacza w praktyce i co pozostaje niejasne.
Portugalia zmieniła w 2023 roku sposób opodatkowania zysków z nieruchomości nierezydentów, a wiele poradników w internecie nadal opisuje stare zasady. W skrócie: dawna płaska stawka 28% od całego zysku, stosowana wobec nierezydentów, została zastąpiona tą samą metodą, którą stosuje się wobec rezydentów, co może być korzystniejsze lub gorsze w zależności od twoich pozostałych dochodów.
Jak opodatkowany jest zysk
Według wskazówek portugalskich księgowych nierezydent wlicza teraz do podstawy opodatkowania 50% zysku netto i jest opodatkowany według progresywnych stawek IRS. To ta sama zasada wliczania, co u rezydentów. Haczyk polega na tym, że nierezydenci muszą wykazać w portugalskim zeznaniu cały swój dochód zagraniczny, aby ustalić stawkę dla wliczonej połowy. Przy wysokim dochodzie światowym efektywna stawka może być wyższa niż ta, którą dałaby dawna płaska stawka 28%, nawet gdy liczy się tylko połowa zysku. Nierezydenci nie mogą też korzystać ze wspólnego rozliczenia ani z odliczeń od podatku.
Jak liczy się zysk
Zysk netto to cena sprzedaży minus wartość nabycia i dozwolone koszty:
- wartość nabycia zwiększa się o współczynnik deprecjacji waluty z oficjalnej rocznej tabeli, wybierany według roku zakupu, a nie roku sprzedaży
- koszty uzyskania obejmują IMT i opłatę skarbową zapłacone przy zakupie, koszty aktu i rejestracji, honoraria prawnika, certyfikat energetyczny i prowizję agenta przy sprzedaży
- prace przy nieruchomości z ostatnich 12 lat można doliczyć po udokumentowaniu
- nieruchomości kupione przed 1989 rokiem są według jednego źródła księgowego w pełni zwolnione
Ulga reinwestycyjna
Rezydenci mogą uniknąć podatku, reinwestując całe wpływy ze sprzedaży w główne miejsce zamieszkania w ciągu 36 miesięcy po sprzedaży lub 24 miesięcy przed nią. W przypadku nierezydentów sytuacja jest niejasna i wydaje się zaostrzona: według doniesień prasy wiążąca interpretacja Urzędu Skarbowego z 2026 roku wyraźnie wyłącza nierezydentów z tej ulgi, nawet gdy sprzedawana nieruchomość leży w Portugalii. Inne źródła opisują ją jako dostępną przy reinwestycji w UE. Traktuj ulgę jako niedostępną, dopóki portugalski doradca podatkowy nie potwierdzi jej dla twojego przypadku.
Zatrzymanie i składanie
Przejrzane przez nas źródła opisują wykazanie zysku w zeznaniu IRS za rok sprzedaży, na formularzu Modelo 3, składanym w następnym roku, z dochodami zagranicznymi w przeznaczonym dla nich załączniku. Nie opisywały zatrzymania przez kupującego takiego jak w Hiszpanii, więc zapytaj doradcę, czy do twojej sprzedaży stosuje się jakiekolwiek zatrzymanie. Potwierdź okno składania i formularz, bo szczegóły ustala się co roku.
Twój kraj rezydencji
Czy twój kraj opodatkowuje ten sam zysk i jak zalicza portugalski podatek, zależy od umowy i lokalnego prawa. Sprawdź to przed sprzedażą.
Lista kontrolna na dzień transakcji
- zbierz akt zakupu, potwierdzenia zapłaty IMT i opłaty skarbowej oraz faktury za prace
- ustal rok zakupu i odpowiedni współczynnik deprecjacji
- poproś portugalskiego księgowego o modelowanie podatku z uwzględnieniem twojego dochodu światowego
- zapytaj, czy ulga reinwestycyjna dotyczy ciebie, zanim na nią zaczniesz liczyć
- zaplanuj złożenie IRS na następny rok i zachowaj wszystkie dokumenty
- ustal traktowanie w kraju rezydencji
FAQ
Czy dawna płaska stawka 28% jest nadal dostępna dla nierezydentów? Nie. Zastąpiło ją wliczanie 50% według stawek progresywnych. Czy nowa metoda może kosztować więcej? Tak, przy wysokim dochodzie światowym, bo wpływa na stawkę dla wliczonej połowy. Czy muszę wykazać dochody z innych krajów? Tak, nierezydenci wykazują dochód zagraniczny w portugalskim zeznaniu, aby ustalić stawkę. Czy mogę skorzystać z ulgi reinwestycyjnej na główne miejsce zamieszkania? Dla nierezydentów to niejasne, a interpretacja z 2026 roku podobno ich wyłącza. Czy jest zatrzymanie przez kupującego jak w Hiszpanii? Nie znaleźliśmy takiego opisu; potwierdź u doradcy.
Jak pomagamy
Pomagamy sprzedającym przygotować dokumenty, łączymy z portugalskim księgowym, który zamodeluje podatek przy twoim dochodzie światowym, i mówimy wprost, co znaleźliśmy, zanim podpiszesz. Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej; przepisy, interpretacje i postanowienia umów się zmieniają, więc potwierdź każdą kwotę u wykwalifikowanego doradcy podatkowego.