Jak sprzedać nieruchomość w Portugalii jako cudzoziemiec: dokumenty, CPCV, koszty, podatek i wypłata pieniędzy

W skrócie

Sprzedaż mieszkania w Portugalii przez nierezydenta oznacza zebranie dokumentów nieruchomości (caderneta predial, odpis z rejestru, świadectwo energetyczne i licencja na użytkowanie dla budynków po 1951 roku), podpisanie umowy przedwstępnej CPCV z zadatkiem, który jedno źródło szacuje na 10-20%, i zamknięcie sprzedaży aktem. Domyślnie kupujący płaci notariusza, IMT i opłatę skarbową, a Ty wykreślenie hipoteki i pośrednika, ale umowa może to zmienić. Zasady podatku od zysku dla nierezydentów różnią się w źródłach, więc potwierdź je przed podpisaniem. Sprawdzone 7 listopada 2026 na podstawie streszczeń wyszukiwarki. To informacja ogólna, nie porada podatkowa ani prawna.

Czego potrzebuje nierezydent przed wystawieniem

Potrzebujesz portugalskiego numeru podatkowego (NIF). Jeśli Twój adres podatkowy jest poza UE/EOG, według jednego źródła przy nabyciu portugalskiego składnika majątku trzeba wyznaczyć przedstawiciela podatkowego, więc upewnij się, że go masz, przed sprzedażą. Ta sama osoba zwykle może podpisywać za Ciebie na podstawie pełnomocnictwa, a jedna agencja zauważa, że portugalscy notariusze mogą wymagać lokalnego konta bankowego do wypłaty uzyskanych środków. Kroki z numerem podatkowym i bankiem opisano w pierwszych 30 dniach w Portugalii, a działanie numerów w numerach podatkowych kupującego.

Jakie dokumenty przygotować

Rządowa lista dla sprzedaży nieruchomości, według streszczenia strony gov.pt, obejmuje:

• Caderneta predial z urzędu skarbowego: zawiera dane nieruchomości i wartość podatkową (VPT), od której liczy się IMI i IMT.
• Stały odpis z rejestru (certidão permanente do registo predial), dostępny online za niewielką opłatą.
• Świadectwo energetyczne ważne 10 lat. Ceny w źródłach bardzo się różnią, więc zbierz kilka ofert.
• Licencję na użytkowanie (licença de utilização) dla budynków wzniesionych po 1951 roku. Starsze budynki są zwolnione.
• Kartę techniczną mieszkania (ficha técnica da habitação) dla licencji wydanych po 30 marca 2004 roku.
• Twój akt zakupu i dokumenty wspólnoty, jeśli lokal jest w budynku wielorodzinnym. Zapytaj administratora, co poświadczy (nasze źródła tego nie potwierdziły).
• Dane hipoteki, jeśli jest kredyt.

Uzupełnij braki wcześnie. Brak licencji na użytkowanie lub rozbieżność z rejestrem to częsty powód, dla którego akt się opóźnia.

Krok po kroku z terminami

• Tygodnie 0-2: ustal cenę, podpisz umowę z pośrednikiem, zamów certyfikaty.
• Tygodnie 2-8: prezentacje, oferty i podpisanie umowy przedwstępnej (CPCV).
• CPCV: powinna określać datę aktu lub maksymalny termin. Źródła podają zadatek (sinal) zwykle 10-20% ceny, a sprzedawca, który nie wywiąże się z umowy, zwraca go w podwójnej wysokości. Sprawdź klauzule o przedłużeniu i karach. To wiedza ze stron konsumenckich i forów, a nie z tekstu Kodeksu cywilnego.
• Hipoteka: zapytaj o kwotę wcześniejszej spłaty. Hipoteka sprzedawcy jest czymś normalnym, ale CPCV powinna stwierdzać, że wygasa wraz z zapłatą ceny i że Twój bank wydaje dokument wykreślenia (distrate) na akcie. Sprawdź obciążenie w odpisie z rejestru przed podpisaniem, nie po.
• Akt (escritura): data aktu jest w CPCV. Praktyczna przerwa między CPCV a aktem to tygodnie do kilku miesięcy (nasze oszacowanie, bez źródła).
• Po akcie: pośrednik dostaje prowizję, a sprzedaż deklarujesz w zeznaniu podatkowym w następnym roku.

Koszty i kto płaci

Domyślnie, według jednego poradnika, kupujący wybiera notariusza i płaci akt, podatek od przeniesienia (IMT) i opłatę skarbową, a sprzedawca płaci wykreślenie hipoteki (distrate) i prowizję pośrednika, chyba że umowa stanowi inaczej. Każdy inny podział zapisz.

Prowizja pośrednika 5% plus VAT to kwota z forów, przy czym prowizję zwykle płaci się przy podpisaniu aktu, a nie przy CPCV. Stawka VAT nie została potwierdzona w naszych wynikach. Przeczytaj w umowie z pośrednikiem, kiedy prowizja jest należna, bo pośrednik, który przyjął zadatek, może zatrzymać jego część, jeśli sprzedaż się nie uda.

Podatek od zysku: gdzie źródła się różnią

Zysk ze sprzedaży portugalskiej nieruchomości jest opodatkowany także u nierezydentów. Zasady różnią się między źródłami. Jedno mówi, że nierezydenci płacą stałe 28% od całego zysku. Kilka źródeł z 2026 roku pisze, że od 1 stycznia 2023 roku rezydenci i nierezydenci mają takie samo traktowanie, czyli opodatkowane jest tylko 50% zysku. Trzecie dopuszcza, że podatnik z UE/EOG może wybrać drugą drogę. Nie rozstrzygniemy tego tutaj: zobacz podatek od zysku przy sprzedaży w Portugalii, gdzie opisano warianty, oraz podatki przy sprzedaży za granicą według krajów. Zapytaj portugalskiego księgowego przed ustaleniem ceny.

Użyteczne punkty ze streszczeń: sprzedaż trafia do załącznika G zeznania IRS nawet przy zwolnieniu, nieruchomość kupiona przed 1989 rokiem jest zwolniona, ale deklarowana w załączniku G1, a koszty do odliczenia obejmują świadectwo energetyczne, prowizję pośrednika, prace konserwacyjne z ostatnich 12 lat, opłatę skarbową, IMT oraz koszty aktu i rejestru. Ulga z tytułu reinwestycji dla dawnego głównego domu może być dostępna nierezydentom według orzeczenia z 2025 roku (jedno źródło). Terminu zeznania za rok sprzedaży nie znaleźliśmy, więc sprawdź kalendarz portalu podatkowego.

Jak wyprowadzić pieniądze

Kupujący płaci przy akcie przelewem lub czekiem bankowym. Zakładaj, że środki najpierw trafią na portugalskie konto, i nie zamykaj go, dopóki zeznanie nie zostanie złożone, a saldo zapłacone.

Przelew za granicę to krok zgodności bankowej. Bank zwykle poprosi o akt sprzedaży, Twój akt zakupu i dowód pochodzenia pierwotnych środków. Jeśli masz paszport rosyjski, białoruski, kazachski lub ukraiński albo mieszkasz w kraju objętym sankcjami, spodziewaj się dodatkowych pytań i możliwych opóźnień lub odmów dla niektórych kierunków. Oficjalnego tekstu nie znaleźliśmy, więc zapytaj bank przed wystawieniem. Trasy i kontrole opisują kontrole bankowe dla Rosjan w UE i zwrot pieniędzy po sprzedaży. Jeśli w międzyczasie wynajmowałeś nieruchomość, o dochodzie przeczytasz w kup tam, gdzie odpoczywasz, i wynajmuj, a o tym, kto pilnuje kluczy podczas sprzedaży, w zarządzaniu nieruchomością na odległość.

Najczęstsze błędy

• Podpisanie CPCV bez sprawdzenia, że hipoteka wygasa przy akcie i że rejestr nie pokazuje innych obciążeń.
• Niedoszacowanie braków w dokumentach, na przykład licencji na użytkowanie starszego domu.
• Przyjęcie stawki podatku dla nierezydenta bez księgowego, bo źródła się różnią.
• Brak pisemnego ustalenia, kto płaci IMT, notariusza i pośrednika.
• Niezgłoszenie sprzedaży w zeznaniu w następnym roku, nawet gdy zysk jest zwolniony.
• Sprzedaż przez spółkę lub trust w nadziei na brak podatku: sprzedaż udziałów może wywołać ten sam podatek od zysku.
• Zamknięcie portugalskiego konta przed złożeniem zeznania.

Lista kontrolna z przybliżonymi terminami

• Przed wystawieniem: NIF, przedstawiciel podatkowy w razie potrzeby, caderneta, odpis z rejestru, świadectwo energetyczne, licencja na użytkowanie, ficha técnica.
• Tygodnie 0-2: cena i umowa z pośrednikiem z zapisaną prowizją.
• Tygodnie 2-8: oferty i CPCV z zadatkiem i datą aktu.
• Przed aktem: saldo hipoteki i distrate, księgowy potwierdza reżim podatku.
• Akt: płatność, klucze, rachunki.
• Następny rok: sprzedaż w załączniku G zeznania IRS; potem zamknięcie konta.

Pytania i odpowiedzi

Czy mogę sprzedać portugalską nieruchomość z zagranicy? Tak, na podstawie pełnomocnictwa i portugalskiego numeru podatkowego, zwykle przez prawnika lub solicitora. Sprawdź, czy notariusz wymaga lokalnego konta bankowego na uzyskane środki.

Ile wynosi zadatek w CPCV? Jedna strona uważa 10-20% za typowe, a sprzedawca, który nie wywiąże się z umowy, zwraca go w podwójnej wysokości. To praktyka ze stron konsumenckich, więc przeczytaj własną umowę i zapytaj prawnika.

Kto płaci IMT, notariusza i pośrednika? Domyślnie kupujący płaci notariusza, akt, IMT i opłatę skarbową, a sprzedawca wykreślenie hipoteki i pośrednika, ale umowa może to zmienić. Zapisz podział.

Czy nierezydenci płacą podatek od zysku? Tak, ale stawka i część opodatkowanego zysku różnią się w źródłach (28% stałe lub 50% zysku). Potwierdź u księgowego i przeczytaj nasz artykuł o podatku.

Czy mogę wyprowadzić pieniądze z Portugalii? Zwykle tak przez bank, ale obowiązują kontrole zgodności, a niektóre paszporty mogą napotkać opóźnienia. Przygotuj wcześniej akty i dokumenty o źródle środków.

Artykuł to informacja ogólna oparta na publicznych poradnikach, nie porada prawna ani podatkowa. Przed podpisaniem sprawdź aktualne zasady u portugalskiego prawnika lub księgowego.