Nieruchomości w Portugalii: zakup i wsparcie transakcji

Przy zakupie — podatek od przeniesienia własności IMT i opłata skarbowa. Corocznie — podatek gminny IMI.

Główne płatności przy zakupie to podatek od przeniesienia własności IMT, naliczany według skali progresywnej w zależności od wartości i przeznaczenia obiektu, oraz opłata skarbowa. Dodatkowo: usługi notarialne, rejestracja, obsługa prawna i prowizja agencji. Corocznie uiszcza się podatek gminny IMI, którego stawkę ustala gmina w granicach określonych ustawą. Aktualne stawki IMT i IMI potwierdza prawnik dla konkretnej nieruchomości: zależą od wartości, przeznaczenia i gminy.

1. Uzyskanie portugalskiego numeru podatkowego (NIF). 2. Weryfikacja prawna: rejestr praw, obciążenia, zgodność obiektu z dokumentacją pozwoleniową, obecność licencji na użytkowanie. 3. Umowa przedwstępna (CPCV) z zadatkiem. 4. Zawarcie transakcji przed notariuszem i rozliczenie. 5. Wpis prawa własności. Transakcja jest możliwa na podstawie pełnomocnictwa.

Portugalskie banki kredytują nierezydentów, zwykle przy wyższym wkładzie własnym niż dla rezydentów.

Nieruchomości zostały wyłączone ze „złotej wizy” reformą Mais Habitação z 2023 roku: nowych wniosków opartych na inwestycji w mieszkania się nie przyjmuje. Program nadal działa, ale w innych kategoriach — fundusze venture capital, tworzenie miejsc pracy, darowizny na cele kultury. Osobno: w maju 2026 roku Portugalia przyjęła reformę ustawy o obywatelstwie, wydłużając okres zamieszkiwania wymagany do naturalizacji z pięciu do dziesięciu lat dla większości wnioskodawców i do siedmiu lat dla obywateli UE oraz państw wspólnoty krajów portugalskojęzycznych. Jeśli ktoś obiecuje Ci prawo pobytu właśnie za zakup nieruchomości w Portugalii — to informacja nieaktualna albo nieuczciwa.

Krótkoterminowy najem turystyczny w Portugalii jest regulowany na poziomie lokalnym, a w części gmin wydawanie licencji było ograniczane. Posiadanie ważnej licencji przez konkretny obiekt sprawdza się przed zakupem — nie przechodzi ona automatycznie. Po wyłączeniu nieruchomości ze „złotej wizy” struktura popytu się zmieniła: kupujący nastawieni na status przenieśli się do innych jurysdykcji.

Co uwzględnić: — nieruchomości są wyłączone ze „złotej wizy” od 2023 roku; oferty „mieszkanie plus pobyt” w Portugalii są nieaktualne; — okres do naturalizacji wydłużyła reforma z maja 2026 roku — wcześniejsze kalkulacje drogi do obywatelstwa są nieaktualne; — licencja na najem krótkoterminowy nie przechodzi automatycznie, a w części gmin jest ograniczona; — w starym zasobie sprawdza się zgodność obiektu z dokumentacją pozwoleniową i obecność licencji na użytkowanie. Dane zweryfikowane we wrześniu 2026 roku. Progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź aktualne wymogi u prawnika w kraju zakupu.