Zakup nieruchomości w Arabii Saudyjskiej przez cudzoziemca: strefy, koszty i ryzyka w 2026 roku

Przez dziesięciolecia cudzoziemiec nie mógł po prostu kupić mieszkania w Arabii Saudyjskiej. W 2026 roku to się zmieniło. Od początku roku obowiązuje nowa ustawa o posiadaniu nieruchomości i inwestycjach przez osoby niebędące obywatelami Arabii Saudyjskiej, a przepisy wykonawcze Rada Ministrów zatwierdziła 23 czerwca 2026 roku. Dawną zgodę wydawaną w każdym przypadku osobno zastąpił system oparty na jasnych regułach, wyznaczonych strefach i jednej państwowej platformie. Rynek jest nowy, więc część szczegółów dopiero się ustala. Ten przewodnik oddziela to, co jest pewne, od tego, co musisz sprawdzić sam. Dane zweryfikowane w październiku 2026 roku.

Kto może kupować

Ustawa obejmuje cudzoziemców będących osobami fizycznymi (rezydentów i nierezydentów), zagraniczne spółki, zagraniczne organizacje non-profit oraz saudyjskie spółki z zagranicznymi udziałowcami. Cudzoziemiec może kupić nieruchomość na cele mieszkaniowe lub biznesowe, ale tylko w strefach zatwierdzonych przez państwo. Poza strefami odpowiedź co do zasady nadal brzmi nie, z wąskim wyjątkiem dla saudyjskich spółek z zagranicznymi właścicielami, które kupują na cele biznesowe za zgodą ministerstwa inwestycji.

Mekka i Medyna to osobny przypadek. Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi mogą tam kupować tylko wtedy, gdy są muzułmanami, i tylko w wyznaczonych strefach. Inwestorzy niebędący muzułmanami mogą wejść do tych miast jedynie przez saudyjską spółkę z zagranicznymi udziałowcami, przy odrębnych kontrolach.

Gdzie: mapa stref

Generalny Urząd ds. Nieruchomości (REGA) opublikował mapę dopuszczonych obszarów. Według serwisu Enterprise, który pisał o tym w sierpniu 2026 roku, obejmuje ona 57 stref w Dżuddzie, 9 w Rijadzie, 17 w AlUli, 12 w Mekce i 10 w Medynie. REGA nazywa mapę punktem wyjścia i mówi, że może ona rosnąć po własnej weryfikacji, nie podając terminu.

Dla kupującego wynika stąd praktyczna zasada: sprawdź konkretny budynek lub działkę na oficjalnej mapie, zanim wpłacisz zadatek. Dobra nazwa dzielnicy w broszurze nie sprawia, że adres się kwalifikuje. Granic dzielnic nie weryfikowaliśmy na potrzeby tego artykułu i nie warto polegać na żadnych wtórnych opisach, także na naszym.

Jak przebiega zakup

Wnioski składa się przez cyfrową platformę REGA o nazwie Saudi Properties, która obsługuje rejestrację, płatności i wydanie tytułu własności oraz współpracuje z systemem płatniczym banku centralnego. Rezydenci z kartą iqama składają wniosek bezpośrednio. Według Gulf News nierezydenci zaczynają od saudyjskiej ambasady za granicą, a zagraniczne firmy muszą najpierw zarejestrować się w ministerstwie inwestycji. Dokładną ścieżkę potwierdź u saudyjskiego prawnika, ponieważ procedura zmieniała się od stycznia.

W praktyce kroki wyglądają tak:

• Wybierz nieruchomość w zatwierdzonej strefie i poproś sprzedawcę lub dewelopera o pisemne potwierdzenie.
• Sprawdź tytuł w rejestrze nieruchomości, a przy projekcie w budowie licencję dewelopera i zabezpieczenie wpłat (escrow).
• Uzgodnij cenę i to, kto ponosi które opłaty. Podatki i opłaty płaci się elektronicznie przed złożeniem wniosku o przeniesienie.
• Zarejestruj przeniesienie przez platformę i odbierz cyfrowy tytuł.

Ile to kosztuje

Koszty składają się z trzech warstw, a ważniejsza od pojedynczej pozycji jest ich suma.

• Podatek od transakcji na nieruchomościach (RETT): 5% wartości transakcji, obowiązuje od kwietnia 2025 roku. Zwykle płaci go sprzedawca, ale umowa może przenieść go na kupującego. Do przeniesienia potrzebne jest zaświadczenie o zapłacie.
• Opłata dla osób niebędących Saudyjczykami: opłata na rzecz REGA przy nabyciu lub zbyciu prawa do nieruchomości przez cudzoziemca. Obecnie podaje się 2% w Rijadzie, Dżuddzie, Mekce i Medynie, przy ustawowym limicie 5%. Jedna z kancelarii pisze, że stawki są jeszcze w projekcie, a płatnika ustalają strony. Komentatorzy, w tym CBRE, mówią o łącznym obciążeniu do 10%, mającym zniechęcać do krótkoterminowej spekulacji.
• Drobniejsze pozycje: rejestracja 1600 riali (około 430 dolarów) przy zwykłym przeniesieniu, pierwsza rejestracja bez opłaty, oraz prowizja pośrednika do 2,5%. Kwoty mogą się zmienić.

Cudzoziemiec powinien więc zaplanować kilka procent ponad cenę i pisemnie ustalić, kto ponosi RETT i opłatę dla cudzoziemców. Kwoty przeliczono po stałym kursie riala do dolara, 3,75 za dolara.

Premium Residency a nieruchomość

Zakup nieruchomości sam w sobie nie daje prawa pobytu. Istnieje osobna ścieżka dla właścicieli nieruchomości w ramach programu Premium Residency. Według saudyjskich źródeł, takich jak amlak.net.sa, i firm doradczych wymagana jest nieruchomość mieszkalna o wartości co najmniej 4 mln riali (około 1,07 mln dolarów), już wybudowana, a nie sam grunt, wolna od hipoteki i wyceniona przez akredytowanego rzeczoznawcę Taqeem. Pobyt trwa tak długo, jak własność, i kosztuje 4000 riali. Te szczegóły pochodzą ze źródeł wtórnych. Zanim oprzesz na nich plan, sprawdź aktualne warunki na oficjalnym portalu Premium Residency.

Dla większości kupujących z Europy nieruchomość to po prostu inwestycja, a nie sposób na pobyt. Próg jest wysoki, a zakaz hipoteki oznacza płatność gotówką.

Podatki po zakupie

W Arabii Saudyjskiej nie ma ogólnego rocznego podatku od mieszkania, ale jest podatek od białej ziemi, wymierzony w niezagospodarowane grunty miejskie. Według doniesień czynsz wypłacany nierezydentowi będącemu osobą fizyczną podlega ostatecznemu podatkowi u źródła w wysokości 5% czynszu brutto. Nie potwierdziliśmy tego w źródle pierwotnym, więc zapytaj doradcy podatkowego, jak to się łączy z przepisami w twoim kraju, zwłaszcza jeśli jesteś rezydentem podatkowym w UE. Może mieć zastosowanie umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Finansowanie

Banki ogłosiły produkty kredytu hipotecznego dla cudzoziemców, ze stawkami od około 4,1% do nieco poniżej 5% dla zagranicznych rezydentów. Nie jest jasne, czy nierezydent dostanie kredyt na tych samych warunkach, a ścieżka Premium Residency w ogóle zakazuje hipoteki. Zaplanuj zakup za własne środki, a każdą ofertę kredytu miej na piśmie.

Ryzyka do rozważenia

• Nowy reżim. Przepisy, stawki opłat i mapa stref są jeszcze doprecyzowywane. Pierwsze doniesienia ze stycznia mówiły, że żaden projekt nie został jeszcze zatwierdzony dla cudzoziemców. Mapa i przepisy pojawiły się później, a ile transakcji nierezydentów faktycznie sfinalizowano, nie udało nam się potwierdzić.
• Kwalifikowalność konkretnego adresu. To główny sposób, by stracić pieniądze: zakup poza strefą.
• Kary. W doniesieniach pojawiają się grzywny do 10 mln riali i publiczna licytacja nieruchomości kupionej na podstawie fałszywych danych. Bądź dokładny w każdym dokumencie.
• Niska płynność. Grono zagranicznych kupujących jest wąskie, przy sprzedaży obowiązuje opłata, a w Rijadzie do 2030 roku obowiązuje zamrożenie czynszów, co ogranicza wzrost dochodu.
• Ryzyko inwestycji w budowie. Sprawdź licencję, escrow i historię oddawania projektów przez dewelopera.
• Waluta. Rial jest powiązany z dolarem, co usuwa większość ryzyka walutowego dla inwestora w dolarach, a dodaje je osobie zarabiającej w euro lub złotych.

Rozsądna kolejność działań

1. Określ cel: dochód, miejsce do mieszkania czy dywersyfikacja. Odpowiedź rozstrzyga między Rijadem, Dżuddą a AlUlą. 2. Wybieraj strefę z oficjalnej mapy, a nie z broszury. 3. Poproś saudyjskiego prawnika o sprawdzenie tytułu, statusu strefy i podziału opłat. 4. Porównuj całkowity koszt wejścia i wyjścia, a nie samą cenę. 5. Potwierdź sytuację podatkową w swoim kraju przed podpisaniem.

Jeśli chcesz, aby ktoś sprawdził projekt według tych punktów, nasz zespół bezpłatnie dokona wstępnej analizy dokumentów i odpowie w ciągu 24 godzin. Prawo i stawki opłat się zmieniają, dlatego przed każdą płatnością potwierdź obowiązujące zasady u licencjonowanego saudyjskiego prawnika.