Jak wysłać pieniądze za granicę na zakup nieruchomości: przewodnik dla kupujących z Polski

Przelanie dużej kwoty z Polski na zapłatę za mieszkanie za granicą nie jest trudne, ale to właśnie na tym kroku kupujący tracą czas i pieniądze: bank wstrzymuje przelew, dopóki nie wyjaśni się źródła środków, deweloper odrzuca płatność, bo imię nadawcy się nie zgadza, a zły kurs kosztuje więcej niż prawnik. Ten przewodnik wyjaśnia, jak przebiega przelew, o co zapyta polski bank, jakie zasady obowiązują w Tajlandii, Dubaju i na Cyprze oraz jakie obowiązki sprawozdawcze faktycznie dotyczą polskiego rezydenta. Ma charakter informacyjny, nie jest poradą prawną ani podatkową, a przepisy się zmieniają.

Dwa sposoby wysyłki: SEPA i SWIFT

W strefie euro zwykły przelew w euro idzie jako płatność SEPA: szybko i tanio. W innych walutach albo do kraju spoza SEPA pieniądze idą przelewem SWIFT, od którego opłaty mogą pobrać Twój bank i banki pośredniczące na trasie. W efekcie kwota, która dotrze, może być niższa od wysłanej. Zapytaj bank, jaką opcję podziału opłat oferuje, żeby dotarła pełna kwota, i ustal ze sprzedającym lub deweloperem, kto ponosi opłaty. Jeśli umowa przewiduje cenę, która ma dotrzeć w całości, zapisz to na piśmie.

Kurs walutowy to większy koszt

Polscy rezydenci zwykle płacą w obcej walucie, a zarabiają w złotych. Bank przewalutowuje po własnym kursie, w którym zawarta jest marża. Kantor lub wyspecjalizowany dostawca może zaproponować węższą marżę, a rachunek walutowy pozwala przewalutować wcześniej, w wybranym przez Ciebie momencie. Porównuj efektywny kurs dla całej kwoty, a nie deklarowaną prowizję: przy dużym przelewie niewielka różnica w kursie to więcej pieniędzy niż opłata za przelew. Nie podajemy tu wartości spreadu, bo różnią się między bankami i z dnia na dzień.

O co zapyta polski bank

Banki w Polsce mają ustawowy obowiązek pytać o źródło środków na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, wynikających z dyrektyw unijnych. Duży przelew za granicę, a także duża kwota, która niedawno wpłynęła na rachunek, to typowe transakcje wywołujące pytania. Media często podają około 15 000 euro jako kwotę, od której uwaga rośnie; to nie jest próg prawny, tylko częsta praktyka. Jeśli nie odpowiesz, bank może odmówić transakcji lub zablokować rachunek.

Przygotuj dokumenty, zanim złożysz zlecenie:

• Umowę zakupu z ceną, sprzedającym i danymi rachunku.
• Dowód pochodzenia pieniędzy. Dla oszczędności: wyciągi, a dla dochodów umowy o pracę lub działalność i zeznania podatkowe. Dla sprzedaży innej nieruchomości: akt notarialny sprzedaży. Dla darowizny: umowę darowizny i przelew.
• Paszport lub dowód osobisty oraz, jeśli poproszą, wyjaśnienie celu płatności.

Najłatwiej, gdy widać cały ślad: Twój dochód, Twój rachunek, płatność. Pieniądze, które przeszły przez kilka rachunków albo wpłynęły gotówką, tłumaczy się długo.

Pieniądze muszą pochodzić z Twojego własnego rachunku

Prawie każdy sprzedający, deweloper i rejestr chce, żeby nadawcą był kupujący. W Tajlandii imię i nazwisko w przelewie musi dokładnie odpowiadać danym z paszportu kupującego i z umowy; brak drugiego imienia może skutkować odrzuceniem dokumentu przez urząd gruntów. W Dubaju płać deweloperowi tylko na rachunek escrow, który Departament Gruntów potwierdza dla danego projektu, i niech przy każdej płatności figuruje Twoje nazwisko. Nie płać przez rachunek znajomego, agenta czy krewnego, żeby zaoszczędzić czas. To najczęstsza przyczyna płatności, której później nie da się rozpoznać, i może skończyć się kłopotem z tytułem własności.

Nigdy nie płać gotówką. Przewóz gotówki w kwocie 10 000 euro lub większej przez granicę UE trzeba zgłosić służbie celnej, a gotówki i tak nie da się powiązać z zakupem.

Tajlandia: formularz FET

Prawo tajskie wymaga, aby cudzoziemiec kupujący kondominium na własne nazwisko sprowadził pieniądze z zagranicy w walucie obcej. Tajski bank, który przyjmie przelew, przewalutowuje go na baty i wydaje dokument dla Departamentu Gruntów. Przy przelewie przychodzącym od 50 000 USD jest to Foreign Exchange Transaction form, znany jako FET lub Thor Tor 3; przy mniejszych kwotach bank wydaje pismo potwierdzające, które jest przyjmowane zamiast niego. Praktyczne punkty:

• Wyślij pieniądze w walucie obcej na tajski rachunek bankowy, nie w batach i nie z tajskiego rachunku.
• Wpisz cel w dyspozycji przelewu, na przykład zakup konkretnego lokalu w konkretnym projekcie. Ogólnikowe sformułowanie nie wystarczy.
• Dopilnuj, żeby nazwisko nadawcy zgadzało się z paszportem i umową.
• Zachowaj FET lub pismo: bez niego lokal nie zostanie zarejestrowany na Twoje nazwisko jako własność zagraniczna.

Kwotę, koszty przeniesienia własności i ryzyko konstrukcji z gruntem i dzierżawą opisuje nasz przewodnik zakupu w Tajlandii.

Dubaj: escrow i właściwy rachunek

Nieruchomości na etapie budowy płaci się ratami na rachunek escrow dewelopera dla danego projektu. Sprawdź rachunek na stronie Departamentu Gruntów przed pierwszą płatnością i nie zgadzaj się na przelew na inny rachunek z powodu rzekomej zmiany danych. Opłata Departamentu Gruntów to 4% ceny, a do tego dochodzi opłata dla biura powierniczego i, przy rynku wtórnym, opłata za zaświadczenie o braku sprzeciwu dewelopera; kwoty podają źródła brokerskie i należy je potwierdzić przed ułożeniem budżetu. Niech Twoje nazwisko, jak w paszporcie, będzie takie samo w umowie i przy każdej płatności. Zobacz przewodnik po rentowności i kosztach w Dubaju.

Cypr: przelewy, banki i źródło środków

Na Cyprze płatności idą przelewem bankowym i warto zachować każde potwierdzenie: liczą się przy kontrolach antypraniowych, a jeśli później złożysz wniosek o pobyt, jako dowód inwestycji. Lokalne banki i prawnicy sprawdzają źródło środków równie surowo jak banki polskie, więc wymienione wyżej dokumenty poproszą Cię dwa razy. Koszty zależą od tego, czy to nowe budownictwo z VAT, czy rynek wtórny: opłaty za przeniesienie własności liczy się według skali 3%, 5% i 8% w przedziałach cenowych, nie pobiera się ich, gdy zapłacono VAT, a przy odsprzedaży poza VAT są o połowę niższe. Przewalutowanie przy zaliczkach wysyłanych z zagranicy bywa drogie, więc porównaj opcje przed pierwszym przelewem. Zobacz przewodnik po rentowności i kosztach na Cyprze.

O czym musi sprawozdawać polski rezydent

Szukaliśmy obowiązków dotyczących osoby fizycznej i znaleźliśmy dwa.

• Narodowy Bank Polski (NBP). Zgodnie z Prawem dewizowym polski rezydent, którego aktywa i zobowiązania zagraniczne łącznie przekraczają 7 mln zł, ma obowiązek sprawozdawczy wobec NBP. Liczą się nieruchomości za granicą, udziały w zagranicznych spółkach, zagraniczne pożyczki i podobne pozycje. Sprawozdanie jest elektroniczne, wymaga rejestracji w systemie sprawozdawczym NBP i składa się je w ciągu 20 dni roboczych po zakończeniu okresu. W przypadku małżonków we wspólności majątkowej próg dotyczy obojga łącznie. Większość kupujących jest dużo poniżej progu, ale duży zakup w połączeniu z innymi zagranicznymi aktywami może go przekroczyć. Jak wycenia się nieruchomość do tego celu i jakie okresy obowiązują, nie udało się potwierdzić; jeśli zbliżasz się do limitu, zapytaj NBP lub doradcę.
• Podatki. Dochód z nieruchomości wykazuje się w polskim zeznaniu podatkowym, jak opisano w artykule podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów. Sprzedaż wykazuje się w PIT-39 z uwzględnieniem reguły pięciu lat.

Innego osobistego obowiązku zawiadamiania polskiego urzędu skarbowego o posiadaniu nieruchomości lub rachunku za granicą nie znaleźliśmy. To stwierdzenie tego, co znaleźliśmy, a nie gwarancja, że takiego obowiązku nie ma; jeśli Twoja sytuacja jest nietypowa, zapytaj doradcę.

Darowizny i pożyczki jako źródło środków

Jeśli część pieniędzy pochodzi od rodziców lub innych bliskich krewnych, darowizna od najbliższej rodziny jest zwolniona z polskiego podatku od darowizn, o ile zgłosisz ją na formularzu SD-Z2 do urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy od otrzymania. Przekaż ją przelewem bankowym, żeby ślad był widoczny, zachowaj umowę darowizny i potwierdzenie SD-Z2 i pokaż je bankowi. Pożyczkę od osoby prywatnej sporządź na piśmie, z kwotami i terminami. Pożyczka zabezpieczona na polskim domu to jedna z dróg do pieniędzy; zobacz nasze materiały o kredytach hipotecznych dla nierezydentów i o całym zakupie z Polski.

Praktyczna kolejność działań

1. Ustal umowę i harmonogram płatności i zapytaj prawnika, na jaki rachunek idzie każda płatność. 2. Zbierz dowody źródła środków przed pierwszym przelewem. 3. Otwórz lub sprawdź rachunek walutowy, jeśli chcesz kontrolować moment przewalutowania. 4. Porównaj efektywny kurs i koszty przelewu. 5. Jeśli bank na to pozwala, wyślij mały przelew testowy na ten sam rachunek i sprawdź, czy dotarł na Twoje nazwisko. 6. Wyślij główną płatność, zachowaj potwierdzenia i przekaż je prawnikowi. 7. Zanotuj łączne aktywa zagraniczne na wypadek zbliżania się do limitu NBP.

FAQ

Czy polski bank zablokuje duży przelew za granicę? Może najpierw zadać pytania i odmówić, jeśli nie odpowiesz; gotowe dokumenty zapobiegają opóźnieniu. Czy jest kwota ustawowa, od której bank zawsze pyta? Nie ma jednej stałej kwoty; 15 000 euro to częsta praktyka, nie prawo. Czy krewny może wysłać pieniądze za mnie? Lepiej nie; nadawcą powinien być kupujący. Czy potrzebuję FET na mieszkanie w Tajlandii? Tak, dla kondominium w zagranicznej własności, albo pisma banku przy kwocie poniżej 50 000 USD, a pieniądze muszą przyjść z zagranicy w walucie obcej. Czy muszę zgłosić zakup za granicą do NBP? Tylko jeśli aktywa i zobowiązania zagraniczne łącznie przekraczają 7 mln zł. Czy darowizna od rodziców jest opodatkowana? Nie, jeśli to najbliższa rodzina i zgłosisz ją na SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy.

Jak pomagamy

Z wyprzedzeniem informujemy, na jaki rachunek idzie każda płatność, sprawdzamy, czy nazwiska i cel przelewu zgadzają się z umową, oraz koordynujemy prawnika i bank. Ta strona ma charakter wyłącznie informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy i progi się zmieniają, więc potwierdź je w swoim banku i u licencjonowanego doradcy.