SPV i struktury holdingowe dla nieruchomości za granicą

Special purpose vehicle, czyli SPV, to spółka utworzona do posiadania jednego aktywa lub jednego projektu, tu nieruchomości lub niewielkiej grupy nieruchomości. Spółka holdingowa stoi wyżej i posiada udziały jednej lub kilku takich spółek. Inwestorzy używają tych struktur ze względu na odpowiedzialność, współwłasność i czystą sprzedaż. To także struktury, którym organy podatkowe przyglądają się najuważniej. Artykuł wyjaśnia mechanizm i to, co trzeba sprawdzić, bez rekomendowania jakiejkolwiek jurysdykcji. Ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Jeśli wciąż wybierasz między spółką a własnością osobistą, zacznij od tekstu o zakupie przez spółkę czy osobiście.

Co SPV robi, a czego nie robi

Typowe SPV posiada nieruchomość, zaciąga pod nią kredyt, otrzymuje czynsz i płaci koszty. Inwestor ma jego udziały bezpośrednio lub przez holding. Zalety są praktyczne: roszczenie związane z jednym budynkiem nie sięga automatycznie pozostałych, wspólnicy mogą mieć różne udziały, a kupujący może nabyć cały projekt, przejmując udziały.

Czego SPV nie robi: nie znosi podatków i nie czyni właściciela niewidocznym. Zysk jest opodatkowany w spółce, wypłaty do właściciela mogą być opodatkowane ponownie, a kraj rezydencji właściciela stosuje własne przepisy. Struktura bez gospodarczego celu to dokładnie to, przeciw czemu napisano przepisy antyabuzywne opisane niżej.

Jurysdykcje pojawiające się w praktyce

Poniższe miejsca padają w rozmowach o strukturach dla nieruchomości. To lista nazw, a nie rekomendacja, i każdy punkt trzeba sprawdzić u lokalnego doradcy na dany rok.

• Cypr. Częste miejsce holdingu i spółki operacyjnej dla inwestorów z UE, z siecią umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Sprawdź stawkę podatku dochodowego, traktowanie dywidend i zysków kapitałowych oraz to, czy spółka musi mieć realne lokalne zarządzanie.
• Hiszpania. Spółki nieruchomościowe istnieją, ale Hiszpania stosuje specjalną roczną opłatę 3% od wartości katastralnej nieruchomości należących do podmiotów rezydujących w rajach podatkowych lub jurysdykcjach niewspółpracujących, z wyjątkami; deklarację składa się na formularzu 213, zob. stronę hiszpańskiej administracji podatkowej. Rezydencję właściciela sprawdź przed wyborem struktury.
• Portugalia. Spółki służą do najmu i inwestycji deweloperskich; sprawdź lokalny podatek od nieruchomości w rękach spółek oraz traktowanie sprzedaży udziałów, gdy spółka głównie posiada nieruchomości.
• Strefy wolnocłowe ZEA. Spółki ze stref bywają używane do posiadania nieruchomości, ale zasady różnią się między emiratami i strefami, a to Departament Gruntów decyduje, co można na kogo zarejestrować. Weryfikuj w Departamencie Gruntów i u administracji strefy, nie tylko u agenta rejestrującego spółki.
• Bułgaria. Lokalne spółki od dawna służą do posiadania gruntów i budynków. Przed wejściem Bułgarii do UE w 2007 roku spółka była zwykłą drogą dla cudzoziemców, którzy nie mogli posiadać gruntu bezpośrednio; dziś zasady są inne, a dla gruntów rolnych ograniczenia mogą nadal obowiązywać. Sprawdź aktualne przepisy dla konkretnego rodzaju gruntu.

Dla każdej jurysdykcji zadawaj te same pytania. Jaki jest obecny podatek dochodowy i jak opodatkowane są dywidendy? Czy jest podatek u źródła od płatności za granicę? Czy istnieje umowa z krajem Twojej rezydencji i co mówi o najmie i zyskach kapitałowych? Czy są specjalne podatki od nieruchomości spółek? Zob. specjalne podatki od nieruchomości spółek. Co spółka musi składać i jak często?

Koszty utrzymania SPV

Nie podajemy kwot, bo nie udało się zweryfikować aktualnych cen, a różnią się one zależnie od kraju i usługodawcy. Kategorie kosztów to:

• Założenie: prawnik, rejestracja, opłaty notarialne lub urzędowe, tłumaczenia, czasem minimalny kapitał zakładowy.
• Roczna księgowość i zeznania podatkowe prowadzone przez lokalnego księgowego.
• Ustawowy audyt, jeśli spółka przekracza progi lub wymaga tego prawo.
• Siedziba rejestrowa i, gdzie wymagane, lokalny dyrektor lub sekretarz spółki.
• Koszty rachunku bankowego i czas, jaki bank poświęca na weryfikację nowej spółki.
• Roczne opłaty rejestrowe i zgłaszanie danych o beneficjentach rzeczywistych.
• Koszty likwidacji spółki, jeśli nie zostanie sprzedana.

To koszty stałe. Przy jednej skromnej nieruchomości mogą pochłonąć dużą część czynszu netto. Porównaj je z oczekiwaną oszczędnością metodą całkowitych kosztów posiadania.

Substancja

Wiele przepisów podatkowych pyta, czy spółka ma realną substancję w kraju: osoby podejmujące decyzje, które faktycznie tam działają, prawdziwe biuro lub lokal, odpowiedni personel lub usługodawców i gospodarczy powód działania. Spółka prowadzona tylko na papierze z innego kraju może stracić korzyści z umowy, zostać uznana za rezydenta gdzie indziej lub nie zostać uznana dla celów podatkowych. Jeśli używane jest SPV, ustal, kto jest dyrektorem, gdzie odbywają się posiedzenia, kto podpisuje i czy struktura jest rzetelnie opisana w sprawozdaniach.

Unijne przepisy antyabuzywne w ogólnym zarysie

Unijna dyrektywa przeciwdziałająca unikaniu opodatkowania (ATAD) ustanawia minimalne standardy, które państwa członkowskie wprowadziły do prawa krajowego. Główne obszary według opracowań kancelarii i doradców to: ograniczenie odliczania odsetek (zasadniczo powiązane z 30% EBITDA, z wyjątkami), ogólna klauzula przeciwko nadużyciom dla rozwiązań, których głównym celem jest korzyść podatkowa, przepisy o zagranicznych spółkach kontrolowanych, przepisy o hybrydowych niedopasowaniach oraz podatek od wyjścia. Szczegóły różnią się w krajach i nie mogliśmy sprawdzić każdej ustawy krajowej. W praktyce ogólna klauzula oznacza, że rozwiązanie bez rzeczywistego uzasadnienia gospodarczego może zostać pominięte dla celów podatkowych.

DAC6 to odrębna dyrektywa o obowiązkowym ujawnianiu. Z naszego rozumienia wynika, że wymaga ona od pośredników z UE, np. doradców, zgłaszania organowi podatkowemu niektórych transgranicznych rozwiązań spełniających wymienione cechy, co do zasady w ciągu 30 dni. Jest skierowana do doradców projektujących schematy, a zwykły zakup nieruchomości przez normalną spółkę zazwyczaj nie jest jej przedmiotem; mimo to zapytaj doradcę, czy któraś z cech nie ma zastosowania. Traktuj ten akapit jako orientację, a nie opis prawa w Twoim kraju. Punkt wyjścia: strona Komisji Europejskiej o podatkach taxation-customs.ec.europa.eu.

Wyjście przez sprzedaż udziałów

Inwestorzy lubią SPV, bo sprzedaż udziałów przenosi nieruchomość wraz z umowami i najemcami jednym krokiem. Sprawdź cztery rzeczy. Po pierwsze, czy kraj opodatkowuje sprzedaż udziałów spółki o przewadze nieruchomości jak sprzedaż nieruchomości lub pobiera od niej podatek od przeniesienia. Po drugie, podatek od zysku sprzedającego w kraju spółki i w kraju jego rezydencji. Po trzecie, badanie due diligence kupującego: sprawdzi on całą historię spółki i często płaci za udziały mniej z powodu ukrytych zobowiązań, więc utrzymuj porządek w dokumentach. Po czwarte, jak sprzedaż zostanie odnotowana w rejestrze beneficjentów rzeczywistych. Dla porównania zwykłą drogę opisuje poradnik o sprzedaży nieruchomości za granicą.

FAQ

Czy SPV jest legalne? Tak, to zwykła forma spółki. Liczy się, czy ma realny cel, jest prawidłowo prowadzone i poprawnie zgłaszane we wszystkich zaangażowanych krajach.

Która jurysdykcja jest najlepsza? Nie ma najlepszej. Odpowiedź zależy od położenia nieruchomości, Twojej rezydencji i planów. Lokalny doradca powinien porównać konkretne liczby.

Czy holding w innym kraju obniży moje podatki? Może zmienić sposób opodatkowania zysku w każdym miejscu, ale obowiązują przepisy antyabuzywne i zasady Twojego kraju. Nie zakładaj go wyłącznie dla efektu podatkowego.

Czy potrzebuję lokalnych dyrektorów? Czasem. Niektóre jurysdykcje i banki oczekują rzeczywiście lokalnego zarządzania; zapytaj o to wcześnie.

Czy można sprzedać spółkę zamiast nieruchomości? Zwykle tak, ale podatki i opłaty przy sprzedaży udziałów różnią się w zależności od kraju.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych, którzy ocenią, czy struktura spółkowa pasuje do Twojej sytuacji. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, więc przed działaniem zweryfikuj aktualne zasady w każdym zaangażowanym kraju.