Rentowność najmu według krajów w 2026 roku: zestawienie liczb z naszych przewodników

Gdzie rentowność najmu w 2026 roku jest najwyższa i czy liczba oznacza to, na co wygląda? Na tej stronie zebrano liczby rentowności z naszych przewodników po krajach. Nie ma tu nowych badań: każda liczba pochodzi z jednego z linkowanych artykułów, które podają, skąd jest i jak jest wiarygodna. Traktuj to jako orientacyjne dane, a nie obietnicę.

Jak czytać tę listę

Trzy rzeczy zmieniają znaczenie liczby rentowności.

• Brutto czy netto. Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Netto to to, co zostaje po opłatach, zarządzaniu, pustostanach, podatkach i remontach. W naszych przewodnikach netto jest zwykle o 1,5-2 punktu niższe od brutto, a przy najmie krótkoterminowym często bardziej.
• Kto to opublikował. Statystyka urzędowa, agregatory takie jak Global Property Guide i broszury agentów lub deweloperów to różne rzeczy. Gdy liczba to deklaracja agenta, przewodniki o tym mówią.
• W jakiej walucie jest czynsz. Rentowność 7% w walucie, która co roku traci na wartości, to nie 7% w euro.

Poniższa lista jest uporządkowana według typowej deklarowanej rentowności brutto. To nie jest ranking tego, gdzie kupować.

Wyższa deklarowana rentowność, wyższe ryzyko

• Gruzja: około 7-8% brutto w 2026 roku, ale Batumi zbliża się do 7% brutto i 2-4% netto. Nagłówek napędzają popyt krótkoterminowy i programy gwarantowanego czynszu.
• Turcja: około 6-8% brutto w lirach, ale lira co roku traci na wartości, więc liczy się wynik w euro.
• Arabia Saudyjska: deklarowane 6-9% brutto, netto zwykle 3-5%, a czynsze w Rijadzie są zamrożone do 2030 roku.
• Armenia: brutto około 6-8%, według szacunków agentów i kancelarii, a nie danych urzędowych.
• Tajlandia: około 6,5% średnio brutto w kraju (Global Property Guide); agencje podają 8-10% dla Phuket, to liczba dla najmu krótkoterminowego z własnym ryzykiem licencyjnym.
• Bali: broszury sprzedawców obiecują 10-15%, a dane platform wskazują na około 5-7,5% brutto na willi ze średniej półki i mniej netto.

Środek zakresu

• Dubaj: apartamenty premium około 5-6% brutto, segment średni 7-9%, netto około 2 punktów niżej. W drugim kwartale 2026 roku ceny i czynsze spadły.
• Hiszpania: średnio około 6,5% brutto, Madryt około 4,7%, Alicante około 7,8%; realistyczne netto to 2-4%.
• Włochy: agregatory podają średnio około 6,6% brutto; Mediolan około 3,5-5%, Palermo i Bari powyżej 6,5%. Realistyczna wartość do planowania to netto 3-4%.
• Cypr: około 4,5-5,9% brutto zależnie od miasta i wielkości mieszkania, netto o 1,5-2 punktu niżej.
• Grecja: średnio około 4,4% brutto, małe mieszkania w Atenach około 6-8%, duże obiekty i wyspy wyraźnie niżej.
• Portugalia: około 4-5% brutto w dużych miastach i 5-8% w głębi kraju, ale mieszkanie w Lizbonie daje bliżej 2-3% netto.
• Czarnogóra: około 4-5% brutto i realistyczne netto 3-4%.

Rynki zachowania kapitału

• Austria: publikowana rentowność brutto od około 3% do niemal 5%, typowe mieszkanie daje około 2% netto.
• Niemcy: brutto około 3-4%, netto niżej. Kupuje się je dla stabilności, nie dla dochodu.
• Francja: duże miasta (Paryż, Lyon, Bordeaux) około 3,8-4,0% brutto; Marsylia, Montpellier i Grenoble sięgają około 5,2-5,7%.

Dlaczego ranking brutto wprowadza w błąd

• Netto zawęża różnicę. Rynek z 7% brutto, dużymi pustostanami, podatkami i słabnącą walutą może wylądować blisko rynku z 4% brutto i stabilnymi najemcami.
• Średnie ukrywają miasta. Krajowa liczba dla Hiszpanii to około 6,5%, ale Madryt jest blisko 4,7%. We Włoszech jest 6,6%, ale Mediolan to 3,5-5%.
• Rentowność krótkoterminowa to nie długoterminowa. Liczby dla najmu wakacyjnego zależą od licencji, które mogą się zmienić; zob. najem krótkoterminowy a długoterminowy.
• Gwarantowany czynsz ma swoją cenę. Zob. programy gwarantowanego czynszu: haczyk.
• Koszty różnią się w zależności od kraju. Koszty zakupu, roczne podatki i zarządzanie zjadają każdą z powyższych liczb; zob. całkowity koszt posiadania za granicą.

Co zrobić z tą listą

Wybierz dwa lub trzy rynki pasujące do twojego celu, a potem przeczytaj w całości artykuł o każdym: oddzielają brutto od netto, wymieniają miasta i wskazują to, czego nie udało nam się potwierdzić. Kontekst europejski znajdziesz w naszym przeglądzie rentowności najmu w Europie, a stronę cenową tych samych rynków w cenach za m² według krajów.

FAQ

W którym kraju rentowność najmu jest najwyższa? Według deklarowanych liczb brutto prowadzą Gruzja, Turcja, Arabia Saudyjska i część rynków azjatyckich, ale każdy z nich niesie ryzyko walutowe, regulacyjne lub licencyjne, które obniża realny wynik. W którym najniższa? Niemcy, Austria i duże miasta Francji, kupowane dla stabilności. Czy 3-4% netto to dobrze? Na stabilnych rynkach UE to normalny wynik, na bardziej ryzykownych warto oczekiwać więcej. Czy można porównywać te liczby wprost? Tylko z grubsza: źródła, daty i definicje się różnią, jak wyjaśnia każdy artykuł.

Jak pomagamy

Wybieramy rynki pod twój cel, liczymy netto na twoich założeniach i koordynujemy lokalnych prawników oraz zarządców. Ta strona podsumowuje nasze opublikowane artykuły; ma charakter informacyjny, nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną, a liczby są orientacyjne i się zmieniają.