ZEA czy Tajlandia: gdzie kupić nieruchomość

Dubaj i Tajlandia przyciągają tego samego kupującego: mieszkańca UE, który szuka nieruchomości w ciepłym klimacie do wypoczynku, wynajmu lub obu celów. Rynki działają jednak zupełnie inaczej. W Dubaju freehold w wyznaczonych strefach może kupić niemal każdy cudzoziemiec. W Tajlandii cudzoziemiec może mieć lokal w kondominium tylko w granicach limitu i nie może być właścicielem gruntu. Porównujemy oba kraje kryterium po kryterium i nie wskazujemy zwycięzcy, bo odpowiedź zależy od celu. Dane są orientacyjne, na październik 2026, a źródła podajemy w naszych artykułach, do których prowadzą linki.

Zasady własności dla cudzoziemców

Dubaj: cudzoziemcy mogą kupować na zasadzie freehold w wyznaczonych strefach (Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle i wiele innych). Tytuł rejestruje Dubai Land Department (dubailand.gov.ae). W tych strefach na zasadzie freehold można kupić apartamenty, domy szeregowe i wille, a limitu dla cudzoziemców w poszczególnych budynkach nie ma.

Tajlandia: cudzoziemiec może być pełnoprawnym właścicielem lokalu w kondominium, ale tylko dopóki powierzchnia należąca do cudzoziemców nie przekracza 49% całkowitej powierzchni sprzedażnej budynku. Limit liczy się według powierzchni, osobno dla każdego budynku, i jego dostępność trzeba potwierdzić na piśmie przed wpłatą zadatku. Pieniądze na zakup muszą pochodzić z zagranicy w walucie obcej, co potwierdza formularz bankowy zwykle nazywany FET. Cudzoziemiec nie może posiadać gruntu: willę zwykle ujmuje się jako zarejestrowaną dzierżawę do 30 lat, a posiadanie ziemi przez tajskiego nominalnego właściciela lub spółkę to właśnie ta konstrukcja, przeciw której władze zaostrzają działania. Szczegóły: limit 49% w condo w Tajlandii oraz zakup w Tajlandii: ceny, rentowność i prawa cudzoziemca.

W skrócie: w Dubaju willa na freehold to normalny produkt, w Tajlandii nie.

Ceny i cena za m2

Dubaj: według Cushman & Wakefield średnio ok. 1673 AED za stopę kwadratową w drugim kwartale 2026, czyli ok. 4400 euro za m2 w skali miasta, przy bardzo dużym rozrzucie. Według zakresów podawanych przez brokerów od ok. 2350–3400 euro za m2 w Jumeirah Village Circle do ok. 7300–9900 euro w Downtown Dubai. Dubaj podaje ceny za powierzchnię z murami i balkonem, więc powierzchnia użytkowa jest mniejsza. Zob. ceny i koszty zakupu w Dubaju.

Tajlandia: według portali i agencji w 2026 roku mediana w Bangkoku to ok. 125 000 bahtów za m2, a w Phuket ok. 135 000–140 000 bahtów, przy czym w prestiżowych dzielnicach centrum Bangkoku i na zachodnim wybrzeżu Phuket jest wyraźnie drożej. Pattaya i Chiang Mai są tańsze. Przed porównaniem z Dubajem przelicz po bieżącym kursie: to ceny ofertowe, a nie zarejestrowanych transakcji.

Trend: w Dubaju ceny w drugim kwartale 2026 spadły o ok. 4% po kilku latach wzrostów, a przed nami duża fala nowej podaży.

Koszty zakupu i podatki

Dubaj: przy prostym zakupie gotowego lokalu przez agenta do ceny dochodzi ok. 7%: opłata Dubai Land Department 4%, prowizja agenta ok. 2% plus VAT, opłata biura powierniczego i niewielkie opłaty stałe. Nie ma rocznego podatku od nieruchomości, ale jest opłata serwisowa budynku, którą brokerzy szacują średnio na 16–18 AED za stopę kwadratową. W ZEA nie ma podatku dochodowego od osób fizycznych, a spółka posiadająca nieruchomość płaci 9% podatku od zysku powyżej 375 000 AED. Kraj Twojego zamieszkania może jednak opodatkować czynsz uzyskany za granicą.

Tajlandia: w urzędzie ziemskim zwykle płaci się opłatę transferową 2% wartości oszacowanej przez państwo oraz albo specjalny podatek biznesowy 3,3% (gdy osoba fizyczna sprzedaje w ciągu pięciu lat), albo opłatę skarbową 0,5%. Podział kosztów między kupującym a sprzedającym jest kwestią negocjacji i warto go wpisać do umowy. Przychód z najmu podlega opodatkowaniu w Tajlandii, bo nieruchomość tam leży, a u nierezydentów często potrąca się 15% z możliwością zaliczenia przy składaniu zeznania. Osoba przebywająca w Tajlandii 180 dni lub dłużej w roku jest co do zasady tajskim rezydentem podatkowym, a od 2024 roku dochody zagraniczne rezydentów są opodatkowane w momencie wprowadzenia ich do kraju. Aktualnej wysokości podatku od gruntów i budynków dla condo w 2026 nie udało się potwierdzić, zapytaj zarząd budynku. Tajskie przepisy podatkowe: rd.go.th.

Rentowność najmu i zasady wynajmu krótkoterminowego

Dubaj: według Global Property Guide średnia rentowność brutto w ZEA wynosiła ok. 4,9% w drugim kwartale 2026, w prestiżowych dzielnicach ok. 5–6%, a brokerzy podają 7–9% dla małych apartamentów w dzielnicach średniego segmentu. Po opłatach serwisowych, zarządzaniu i pustostanach rentowność jest niższa o ok. 1,5–2 punktu. Czynsze w drugim kwartale 2026 spadły o ok. 6%. Najem krótkoterminowy jest możliwy po uzyskaniu licencji Departamentu Gospodarki i Turystyki. Zob. rentowność najmu w Dubaju.

Tajlandia: średnia rentowność brutto w kraju wyniosła ok. 6,5% w pierwszym kwartale 2026 (Global Property Guide). Najem długoterminowy w Bangkoku daje 4–6% brutto. Agencje podają 8–10% dla Phuket, ale te liczby opisują najem krótkoterminowy, a według ustawy o hotelach pobyt krótszy niż 30 dni to działalność hotelarska wymagająca licencji, której kondominia zwykle nie mają. Jeden z portali pokazuje spadek 5,14% brutto do ok. 3–3,8% netto. Wysokie liczby dla Phuket traktuj jak marketing, dopóki nie zobaczysz regulaminu budynku i licencji. Zob. wynajem nieruchomości w Tajlandii.

Pobyt i wizy

Dubaj: nieruchomość o wartości co najmniej 2 mln AED w chwili zakupu może być podstawą Golden Visa. Dubai Land Department podaje okres 10 lat, natomiast zestawienie rządowego portalu federalnego wskazuje 5 lat dla nieruchomości, więc potwierdź to na piśmie. Zob. Golden Visa w Dubaju.

Tajlandia: zakup nie daje prawa pobytu. Od 15 września 2026 wjazd bezwizowy dla ok. 60 krajów trwa 30 dni, więc sprawdź zasadę dla swojego paszportu. Na dłuższy pobyt potrzebna jest wiza, np. pięcioletnia Destination Thailand Visa (500 000 bahtów na rachunku, do 180 dni na wjazd) lub wiza długoterminowego rezydenta, która uznaje nieruchomość o wartości 500 000 lub 250 000 USD w zależności od kategorii, przy czym warunków utrzymania nieruchomości nie udało nam się potwierdzić. Zob. wizy tajskie dla kupujących nieruchomości.

Kredyt, banki i źródło środków

Banki w Dubaju kredytują nierezydentów, zwykle na niższy odsetek ceny niż rezydentów: zob. kredyt hipoteczny dla cudzoziemców w Dubaju. Dostępności kredytu dla cudzoziemców w Tajlandii nie weryfikowaliśmy, zapytaj tajski bank. W obu krajach oraz w banku nadawcy w UE spodziewaj się pytań o pochodzenie pieniędzy. Przygotuj dokumenty dotyczące oszczędności, wynagrodzenia lub sprzedaży nieruchomości i płać z rachunku na swoje nazwisko. Rosjanie i rosyjskojęzyczni kupujący powinni liczyć się ze wzmożonymi kontrolami i korzystać wyłącznie z regulowanych banków.

Ryzyka

• Dubaj: fala nowej podaży, ryzyko oddania budowanych obiektów i wysokie opłaty serwisowe. Przeczytaj ryzyka inwestycji off-plan w Dubaju.
• Tajlandia: limit i zasady dotyczące nominalnych właścicieli, licencjonowanie najmu krótkoterminowego oraz nadpodaż condo w niektórych segmentach. Zob. jak zweryfikować dewelopera za granicą.
• Oba kraje: cena aktywa w euro zależy od kursu (dirham jest powiązany z dolarem USA, bat jest płynny).

Kto powinien wybrać co

• Jeśli zależy Ci na freehold, willi lub domu rodzinnym z opcją długoterminowego pobytu, skłaniaj się ku Dubajowi, pod warunkiem że obiekt przekracza próg Golden Visa z zapasem.
• Jeśli zależy Ci na niższym progu wejścia, długiej zimie w ciepłym klimacie i akceptujesz condo lub dzierżawę, skłaniaj się ku Tajlandii: Bangkok pod najem długoterminowy, Phuket do własnego użytku.
• Jeśli celem jest dochód z najmu, porównuj liczby netto, a nie nagłówki: wysokie rentowności na obu rynkach opierają się na najmie krótkoterminowym z warunkami licencyjnymi.
• Jeśli interesuje Cię struktura podatkowa dochodów, najpierw skonsultuj się z doradcą w kraju zamieszkania: brak podatku dochodowego w ZEA nie znosi podatków w domu.

FAQ

Czy cudzoziemiec może mieć willę w Dubaju i w Tajlandii? W wyznaczonych strefach Dubaju tak, na freehold. W Tajlandii nie ma własności gruntu: bierzesz dzierżawę lub kupujesz condo.

Czy jest podatek od nieruchomości? W Dubaju nie ma, są tylko opłaty serwisowe. W Tajlandii obowiązuje podatek od gruntów i budynków, którego wysokości dla condo w 2026 nie potwierdziliśmy, a czynsz podlega opodatkowaniu.

Czy zakup daje pobyt? W Dubaju może, od 2 mln AED, na warunkach Golden Visa. W Tajlandii nie, z wyjątkiem wizy długoterminowego rezydenta o wysokim progu.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (polski, angielski, rosyjski): wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych w obu krajach. Najpierw pomagamy ustalić cel, potem przygotowujemy wybór, liczymy rentowność netto w kalkulatorach i porównujemy inne pary na stronie porównania krajów. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy i ceny się zmieniają, dlatego aktualne warunki zweryfikuj przed decyzją.