Najem nieruchomości w Tajlandii: zasady i podatek

Kupujący, którzy planują wynajmować nieruchomość w Tajlandii, zwykle zadają trzy pytania: czy forma najmu, którą chcę, jest legalna, jak opodatkowany jest czynsz w Tajlandii i co jeszcze płacę w domu. Poniżej zasady w zakresie, w jakim udało nam się je potwierdzić. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową ani prawną. Stawki, progi i terminy sprawdź w tajskim urzędzie skarbowym (Revenue Department) i u tajskiego doradcy podatkowego.

Jaki najem jest legalny

Liczy się długość pobytu.

• Najem długoterminowy. Zwykła umowa najmu mieszkalnego na 30 dni lub dłużej to legalny standard dla kondo lub domu. Często zawiera się umowy roczne.
• Najem krótkoterminowy. Według ustawy o hotelach B.E. 2547 (2004) zakwaterowanie krótsze niż 30 dni jest działalnością hotelową. Opracowania kancelarii i prasy podają, że licencja hotelowa jest potrzebna powyżej czterech pokoi lub 20 gości, że prostsza licencja „nie-hotel” dla małego najmu jest dostępna tylko dla obywateli Tajlandii, a kondominia są mieszkalne i najem krótkoterminowy w nich jest co do zasady zakazany, chyba że budynek ma licencję hotelową. Podawane sankcje to grzywna do 20 000 bahtów, dodatkowo 10 000 bahtów za każdy dzień oraz kara pozbawienia wolności do roku. Kontrole się zaostrzyły: w 2025 roku zarządzono inspekcje, a media donosiły o zatrzymaniach właścicieli kondo i agentów.
• Zasady, o których mogłeś czytać, np. progi 28 lub 90 dni. Nie znaleźliśmy takich zasad w źródłach, więc nie opieraj się na nich. Według doniesień ustawa hotelowa i reforma zakwaterowania są w 2026 roku rozpatrywane w parlamencie; dopóki nowe prawo nie zostanie ogłoszone w Dzienniku Królewskim, roboczą granicą jest 30 dni. Aktualny tekst sprawdź z prawnikiem.

Przeczytaj też regulamin budynku. Osoby prawne kondo często zakazują najmu na doby w regulaminach. Najem dobowy w kondo na Phuket lub w Bangkoku może skutkować karami, blokadą karty dostępu i sporami z zarządcą jeszcze przed działaniem państwa. O lokalach w licencjonowanym hotelu piszemy w poradniku o kondo-hotelach.

Tajski podatek dochodowy od najmu

Przychód z najmu nieruchomości w Tajlandii to dochód podlegający opodatkowaniu na mocy art. 40(5) Kodeksu podatkowego. Jest opodatkowany w Tajlandii niezależnie od tego, czy właściciel tam mieszka, bo nieruchomość tam leży.

• Standardowe odliczenie. Firmy księgowe podają, że właściciel może odliczyć ryczałtowo 30% przychodu brutto bez udokumentowania kosztów (zasada różni się zależnie od rodzaju nieruchomości, zapytaj doradcę) albo odliczyć udokumentowane koszty rzeczywiste.
• Skala progresywna. Jedna tajska firma księgowa podaje skalę na 2026 rok: 0% do 150 000 bahtów, potem 5%, 10%, 15%, 20%, 25%, 30%, do 35% powyżej 5 000 000 bahtów. Traktuj progi jako podane w opracowaniu i zweryfikuj na stronie urzędu skarbowego.
• Nierezydenci. Według opisów do czynszu wypłacanego nierezydentowi będącemu osobą fizyczną często stosuje się pobór 15%, który niekoniecznie jest podatkiem ostatecznym: jeśli właściciel złoży tajskie zeznanie, pobrany podatek się zalicza, a nadwyżkę można odzyskać. Ta sama firma podaje przykład: przy czynszu brutto 1 000 000 bahtów podatek po odliczeniu ryczałtowym to około 48 500 bahtów, a ponad dwie trzecie poboru jest zwracane po złożeniu zeznania. To ilustracja z jednego źródła, nie obietnica. Kiedy najemcą jest spółka i kiedy stosuje się pobór, ustal z doradcą.
• Rezydenci. Kto przebywa w Tajlandii 180 dni lub dłużej w roku kalendarzowym, jest co do zasady tajskim rezydentem podatkowym. Od 1 stycznia 2024 roku, według doniesień, rozporządzenie urzędu skarbowego Por. 161/2023 opodatkowuje zagraniczne dochody rezydentów po ich wprowadzeniu do Tajlandii, niezależnie od roku uzyskania. Pozostałe kwestie rezydencji podatkowej opisujemy w artykule o wizach.
• Zeznanie. Zwykły sposób rozliczenia to roczne zeznanie; termin przypada zwykle wiosną roku następującego po podatkowym. Potwierdź datę za dany rok.

Podatek od gruntów i budynków

W Tajlandii od 2020 roku obowiązuje podatek od gruntów i budynków. Lokale w kondo są traktowane jako użytek mieszkalny, także gdy są wynajmowane. Ustawa ustala pułap 0,3% wartości szacunkowej dla użytku mieszkalnego, a faktyczna stawka i zwolnienia wynikają z dekretu królewskiego i lokalnej wyceny. Pierwsze stawki przejściowe były znacznie niższe od pułapu, istniały też zwolnienia dla tańszych nieruchomości mieszkalnych. Nie potwierdziliśmy, co obowiązuje w 2026 roku, więc poproś o rachunek lokalny urząd lub osobę prawną budynku. Według opisów płatność przypada w kwietniu każdego roku. O innych kosztach zakupu piszemy w przewodniku o cenach, rentowności i zasadach.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania: Polska i kraje UE

Tajlandia ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z wieloma krajami. Z listy urzędu skarbowego w opracowaniach firm podatkowych znaleźliśmy: Polskę (podpisana 8 grudnia 1978, w mocy od 13 maja 1983), Czechy (od 1995), Estonię (od 2013), Francję (od 1975, z protokołem) i Niemcy (od 1968); źródła wymieniają też Hiszpanię i Włochy. Litwy i Łotwy nie udało się potwierdzić, więc sprawdź listę urzędu dla swojego kraju.

Według modelu standardowego dochód z nieruchomości może być opodatkowany tam, gdzie leży nieruchomość, czyli w Tajlandii. Kraj zamieszkania daje następnie ulgę od podatku tajskiego metodą odliczenia lub wyłączenia, a metoda zależy od umowy. Dla polskiego rezydenta wcześniej sprawdzone objaśnienia Ministerstwa Finansów wskazują, że konwencja wielostronna zmieniła w umowie Polska–Tajlandia metodę na proporcjonalne odliczenie od 2023 roku. Nie mogliśmy przeczytać tekstu umowy, więc metodę potwierdź u polskiego doradcy. Po polskiej stronie są też własne formularze; kwestie przelewu opisujemy w poradniku po polskiej stronie. Zachowaj potwierdzenia zapłaty podatku tajskiego, bo służą jako dowód podatku do zaliczenia.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących mieszkających w UE

• Dokumenty. Przechowuj umowę najmu, dane najemcy, pokwitowania czynszu, tajski numer podatkowy i potwierdzenia zapłaty podatku. Urząd skarbowy twojego kraju poprosi o dowód zagranicznego dochodu i zapłaconego podatku.
• Banki. Odbieraj czynsz na rachunek na własne nazwisko. Jeśli korzystasz z tajskiego zarządcy, uzgodnij pisemnie, jak zbierany jest czynsz oraz jak pobierany i rozliczany jest podatek.
• Rezydencja. O rezydencji podatkowej decyduje kraj zamieszkania, nie położenie nieruchomości. Jeśli mieszkasz w UE, zagraniczny czynsz zwykle deklarujesz tam, z ulgą za podatek tajski.
• Zgodność z przepisami. Nie zaniżaj czynszu i nie dziel umów, by ominąć progi. Pracujemy wyłącznie przy legalnych, przejrzystych rozwiązaniach.

FAQ

Czy mogę wynajmować kondo w Tajlandii przez Airbnb? Według ustawy o hotelach najem krótszy niż 30 dni jest użytkiem hotelowym i w kondo jest co do zasady zakazany bez licencji hotelowej. Legalną opcją jest najem dłuższy.

Czy w Tajlandii pobiera się podatek od najmu u cudzoziemców? Według opisów u nierezydentów będących osobami fizycznymi często pobiera się 15%, który zalicza się po złożeniu zeznania. Potwierdź w swoim przypadku.

Czy jest kwota wolna? Według opracowania z 2026 roku tajska skala podatku dochodowego zaczyna się od stawki zero na pierwsze 150 000 bahtów dochodu. Sprawdź.

Czy płacę podatek w Tajlandii i w domu? Prawo do podatku mogą mieć oba kraje, ale umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania daje ulgę w kraju zamieszkania.

Czy płacę podatek od gruntów i budynków za wynajmowane kondo? Kondo jest użytkiem mieszkalnym także przy najmie; stawka i zwolnienia są lokalne, więc poproś o swój rachunek.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości w Tajlandii i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych przy organizacji najmu i zeznaniach podatkowych. Przeglądaj oferty w Tajlandii i policz rentowność netto w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy się zmieniają, więc aktualne dane sprawdź w tajskim urzędzie skarbowym (rd.go.th) i u doradcy podatkowego.