Limit 49% dla cudzoziemców w Tajlandii: jak działa

Cudzoziemiec może w Tajlandii posiadać lokal w kondominium na własność i na własne nazwisko. To jedyna powszechna droga do nieruchomości typu freehold dla nie-Taja. Działa dzięki limitowi. Jeśli szukasz odpowiedzi, jaką część budynku mogą mieć cudzoziemcy, jak sprawdza się limit i co robić, gdy jest wyczerpany, znajdziesz ją poniżej. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową; szczegóły przed wpłatą zadatku potwierdź u niezależnego tajskiego prawnika.

Czym jest limit 49%

Ustawa o kondominiach z 1979 roku (B.E. 2522) pozwala cudzoziemcom być właścicielami lokali w zarejestrowanym kondominium, ale tylko do 49% łącznej powierzchni sprzedażnej wszystkich lokali w budynku. Pozostałe 51% i więcej muszą należeć do obywateli Tajlandii lub tajskich osób prawnych. Artykuł 19 ustawy określa, kto jest właścicielem zagranicznym; w praktyce większość kupujących korzysta z drogi przez wprowadzenie środków z zagranicy w walucie obcej.

Dwie rzeczy zaskakują kupujących.

• Limit liczy się według powierzchni, a nie liczby lokali. W budynku, w którym cudzoziemcy mają mniej niż połowę mieszkań, limitu może zabraknąć, jeśli należą do nich większe lokale.
• Limit dotyczy budynku, a nie dewelopera czy projektu. Przy kilku budynkach lub etapach rejestracji licznik może być osobny. Zapytaj, do którego zarejestrowanego budynku należy lokal.

Jak sprawdza się limit

Kontrola jest dokumentowa i odbywa się dwa razy.

• Przed płatnością. Poproś osobę prawną budynku (podmiot zarządzający) lub dział sprzedaży dewelopera o pisemne potwierdzenie udziału cudzoziemców i możliwości rejestracji lokalu jako zagraniczny freehold. Ustne „limit jest” nie jest odpowiedzią.
• Przy przeniesieniu własności. Urząd gruntów opiera się na zaświadczeniu osoby prawnej budynku, które musi być aktualne w dniu transakcji, oraz na dowodzie walutowego pochodzenia środków (poniżej). Według opisów tajskich kancelarii to rutynowy krok, który jednak często opóźnia transakcje.

Przy inwestycjach w budowie jest haczyk: dopóki budynek nie jest zarejestrowany jako kondominium, nie ma zarejestrowanego licznika limitu, a deweloper może rezerwować lokale „zagraniczne” według kolejności zgłoszeń. Zapisz przydział zagraniczny w umowie rezerwacyjnej. O zabezpieczeniu płatności przy nowych budynkach zobacz zakup od dewelopera w Tajlandii.

Dowód, że pieniądze przyszły z zagranicy: formularz FET

Urząd gruntów nie zarejestruje lokalu na cudzoziemca bez dowodu, że cenę sprowadzono z zagranicy w walucie obcej. Dokument zwany dawniej Tor Tor 3 częściej nazywa się dziś FET (Foreign Exchange Transaction form). Wystawia go tajski bank po wpłynięciu środków.

• Przelew powinien być w walucie obcej, na tajski rachunek na nazwisko kupującego, na kwotę co najmniej równą cenie i z opisem „zakup kondominium”.
• Według opisów tajskich kancelarii i agencji bank wystawia FET automatycznie przy przelewie przychodzącym od 50 000 USD (lub równowartości). Przy niższej kwocie zbiera się awiza uznania i potwierdzenie z banku. Zapytaj bank wcześniej, jakie waluty i dokumenty przyjmuje.
• Co psuje transakcje: pieniądze w batach, z rachunku osoby trzeciej, z opisem „darowizna” lub „pożyczka”. Naprawienie tego po przelewie jest trudne. O pytaniach banku nadawcy piszemy w poradniku przelew pieniędzy za granicę przy zakupie nieruchomości.

Tytuły: akt kondo a chanote

Lokal w kondominium ma własny dokument tytułu (zwykle nazywany Or Chor 2) z numerem lokalu, piętrem, powierzchnią i udziałem w nieruchomości wspólnej. Chanote to pełny, wymierzony tytuł do gruntu; szuka się go, gdy zakup obejmuje działkę, której cudzoziemiec co do zasady nie może mieć. Nie przyjmuj dokumentu „podobnego do chanote” bez sprawdzenia księgi gruntowej przez prawnika. Przy kondo ważne są: numer i powierzchnia lokalu zgodne z umową, brak hipoteki i obciążeń w dokumencie oraz rejestracja budynku. Pełna lista kontrolna jest w poradniku o weryfikacji transakcji.

Co, gdy limit jest wyczerpany

Jeśli limit cudzoziemców w budynku jest wyczerpany, lokalu nie da się zarejestrować jako zagraniczny freehold. Zgodne z prawem alternatywy to zarejestrowana dzierżawa lokalu albo inny budynek. Konstrukcje, w których lokal wpisuje się na Taja lub spółkę, by obejść limit, są właśnie przedmiotem działań władz; zobacz Tajlandia zaostrza kontrole posiadania ziemi przez figurantów. Takich konstrukcji nie doradzamy.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących mieszkających w UE

• Dokumenty. Podstawą jest ważny paszport. Jeśli ktoś podpisuje za ciebie na podstawie pełnomocnictwa, zwykle potrzebne jest poświadczenie notarialne, apostille i tajskie tłumaczenie. Zachowaj oryginały wszystkich dokumentów transakcji; przydadzą się przy odsprzedaży.
• Banki. Otwarcie rachunku nierezydenta bywa łatwiejsze w jednych tajskich bankach niż w innych i może wymagać wizy lub potwierdzenia adresu, więc pytaj wcześniej. Środki powinny wychodzić z twojego własnego rachunku w banku w kraju zamieszkania.
• Źródło środków. Bank nadawcy i bank tajski mogą poprosić o dokumenty potwierdzające pochodzenie pieniędzy: umowę o pracę, sprzedaż nieruchomości, historię oszczędności. Przygotuj je wcześniej i odpowiadaj w pełni. Współpracujemy wyłącznie przy przejrzystych transakcjach z legalnych środków.
• Wizy. Zakup kondo nie daje prawa pobytu. Zobacz opcje wizowe dla kupujących nieruchomości.

FAQ

Czy cudzoziemiec może mieć 100% budynku? Nie. Własność lokali przez cudzoziemców jest ograniczona do 49% powierzchni sprzedażnej każdego zarejestrowanego budynku.

Czy limit liczy się według liczby lokali? Nie, według powierzchni, więc kilka dużych lokali może go wyczerpać.

Czym różni się Tor Tor 3 od FET? Według dostępnych opisów to ten sam dokument, a Tor Tor 3 to dawna nazwa. Poproś bank o formularz FET.

Czy potrzebuję FET, jeśli płacę z rachunku w batach? Według opisów tak: zasada wymaga, by pieniądze przyszły z zagranicy w walucie obcej. Przy płatności z rachunku w batach rejestracja na twoje nazwisko może się nie udać.

Czy kondo daje prawo do życia w Tajlandii? Nie. Własność i status imigracyjny to dwie różne sprawy.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości w Tajlandii i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych przy opisanych kontrolach. Przeglądaj oferty w Tajlandii i policz koszty w kalkulatorach. Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy się zmieniają, więc aktualne wymogi sprawdź w tajskim Departamencie Gruntów (dol.go.th) i u prawnika.