Nieruchomości w Indonezji: zakup i wsparcie transakcji

Przy transakcji — podatek od nabycia praw i opłaty za sporządzenie dokumentów. Stawki zależą od wybranej konstrukcji.

Koszty transakcji zależą od konstrukcji: podatek od nabycia praw, honorarium urzędnika PPAT, opłaty rejestracyjne. Przy schemacie PT PMA dochodzą koszty założenia i corocznego utrzymania spółki, księgowości i sprawozdawczości — to pozycja stała, nie jednorazowa. Dokładne stawki i sposób naliczania potwierdza miejscowy prawnik dla wybranej konstrukcji: różnią się między nimi i między prowincjami.

1. Wybór konstrukcji własności — to pierwszy krok, a nie szczegół formalny. 2. Weryfikacja prawna: historia gruntu, obciążenia, zgodność ze strefowaniem, pozwolenia na budowę. 3. Zawarcie umowy u urzędnika sporządzającego akty gruntowe (PPAT). 4. Rejestracja wybranego prawa w urzędzie gruntowym. Trzy legalne konstrukcje: — Hak Sewa (dzierżawa, leasehold): umowa między cudzoziemcem a indonezyjskim właścicielem. Ustawa nie ogranicza maksymalnego okresu, wiza nie jest wymagana, koszty formalne najniższe. Najbardziej dostępna konstrukcja. — Hak Pakai (prawo użytkowania): do 25 lat z przedłużeniem o kolejne 20. Dostępne wyłącznie cudzoziemcom z ważnym KITAS lub KITAP. — PT PMA (spółka z udziałem zagranicznym): posiada nieruchomość na prawie Hak Guna Bangunan (prawo zabudowy) lub Hak Pakai. W ramach Omnibus Law dla większości obiektów turystycznych i mieszkalnych dopuszczalny jest stuprocentowy udział zagraniczny.

Kredyt hipoteczny dla nierezydentów jest praktycznie niedostępny. Podstawowe opcje to środki własne albo raty od dewelopera.

Sam zakup nieruchomości nie daje prawa pobytu w Indonezji. Ważniejsza jest zależność odwrotna: prawo Hak Pakai przysługuje wyłącznie cudzoziemcom posiadającym ważne zezwolenie na pobyt KITAS lub KITAP. Dłuższy pobyt załatwia się osobnymi kategoriami wizowymi, niepowiązanymi bezpośrednio z zakupem.

Wybór konstrukcji decyduje o płynności i horyzoncie. Leasehold jest prostszy i tańszy formalnie, ale ma skończony termin, a cena na rynku wtórnym zależy od pozostałych lat. PT PMA daje więcej praw i nadaje się do użytku komercyjnego, ale wymaga stałej administracji. Najem krótkoterminowy na Bali jest regulowany, a wymogi licencyjne się zmieniały — aktualność sprawdza się przed zakupem, jeśli obiekt kupowany jest pod wynajem.

Co uwzględnić: — schematy zakupu „na nominalnego właściciela Indonezyjczyka” są sprzeczne z prawem i podważalne; cudzoziemiec nie ma w nich ochrony prawnej, niezależnie od podpisanych porozumień; — Hak Pakai wymaga ważnego KITAS lub KITAP — bez statusu ta konstrukcja jest niedostępna; — PT PMA to spółka ze wszystkimi obowiązkami sprawozdawczymi, a nie jednorazowa formalność; — sprawdzenie historii gruntu i zgodności ze strefowaniem jest obowiązkowe: część działek na Bali ma ograniczenia przeznaczenia. Dane zweryfikowane we wrześniu 2026 roku. Progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź aktualne wymogi u prawnika w kraju zakupu.