Nieruchomości na Bali: Hak Pakai, leasing czy PT PMA

Cudzoziemiec nie może kupić gruntu na Bali na własność. Prawo własności (Hak Milik) jest zarezerwowane dla obywateli Indonezji w ustawie agrarnej z 1960 roku. Legalnie cudzoziemiec może mieć długoterminową dzierżawę (Hak Sewa), zarejestrowane prawo użytkowania (Hak Pakai) albo tytuł na rzecz spółki z udziałem zagranicznym (PT PMA). Każda droga ma inne koszty, poziom ochrony i zasady użytkowania. Poniżej opis dla mieszkańców UE: informacje pochodzą z opracowań kancelarii i doradców i były sprawdzane w październiku 2026 roku, więc przed jakąkolwiek płatnością potwierdź liczby u indonezyjskiego notariusza.

Dlaczego własność Hak Milik jest niedostępna

Hak Milik to najsilniejszy tytuł do gruntu w Indonezji, a prawo zastrzega go dla obywateli. Cudzoziemiec, którego grunt jest zapisany na znajomego lub pracownika Indonezyjczyka, nie ma żadnego tytułu: takie układy są nieważne według prawa indonezyjskiego, a w 2026 roku na Bali dodano według doniesień sankcje karne (przepis regionalny Perda 4/2026; mowa o karze do pięciu lat więzienia i grzywnie do 1 mld rupii, narażeni są też notariusze i doradcy). Nie organizujemy takich konstrukcji i ich nie polecamy. Legalne opcje to trzy poniższe. O cenach i rentowności piszemy w poradniku o kupnie nieruchomości na Bali.

Hak Sewa: dzierżawa

Dzierżawa to umowa między właścicielem gruntu a tobą, zawierana przed notariuszem. Nie wymaga karty pobytu, a według agentów nie ma minimalnej ceny. Typowe okresy to według doniesień 25–30 lat z klauzulą przedłużenia, którą negocjujesz. To prawo umowne i zwykle opisuje się je jako niezarejestrowane w urzędzie gruntów (BPN) jako samodzielny tytuł, więc wszystko zależy od umowy i od właściciela.

Co sprawdzić przed podpisaniem: - Czy wydzierżawiający naprawdę ma certyfikat do gruntu (np. Hak Milik), czy dane BPN się zgadzają i czy jest zgoda małżonka oraz rodziny. - Do kogo należy budynek, co dzieje się po końcu okresu oraz czy można przedłużyć, sprzedać lub podnająć dzierżawę. - Planowanie przestrzenne i pozwolenia: grunt musi dopuszczać willę (zob. nasz przewodnik gdzie kupować na Bali), a budynek potrzebuje pozwolenia PBG. - Wartość dzierżawy spada wraz ze skracaniem się okresu, więc liczy się cena za pozostały rok, a nie sama cena całkowita.

Hak Pakai: prawo użytkowania

Rozporządzenie rządu 18/2021 i przepisy ATR/BPN pozwalają cudzoziemcowi będącemu osobą fizyczną uzyskać Hak Pakai na dom lub mieszkanie na swoje nazwisko, z wpisem w BPN. Warunki według opracowań kancelarii i agentów: - Ważna karta pobytu (KITAS lub KITAP). Wiza turystyczna lub wiza w przylocie nie wystarcza. - Nieruchomość służy jako mieszkanie, a nie biznes. Agenci zwykle piszą, że krótkoterminowy najem domu na Hak Pakai nie jest dozwolony i wymaga innej struktury; sprawdź to w swojej sytuacji. - Działka do 2000 m2 i jedna nieruchomość na osobę lub rodzinę. - Minimalna cena ustalana regionalnie (decyzja ministra ATR/BPN 1241/2022). Dla Bali źródła się różnią: mieszkania od około 2 mld rupii, domy od mniej więcej 2 do 5 mld. Nie udało się potwierdzić aktualnej kwoty na stronie ministerstwa, więc poproś notariusza (PPAT) o obowiązującą decyzję. - Okresy: na gruncie państwowym 30 lat plus 20 plus 30 (do 80 lat); na gruncie prywatnym na podstawie umowy z właścicielem według doniesień 30 lat z jednym przedłużeniem o 30. Mieszkania mogą być ustanawiane jako własność lokalu na gruncie Hak Pakai lub HGB.

PT PMA: spółka z udziałem zagranicznym

PT PMA to indonezyjska spółka z o.o. z zagranicznymi udziałowcami. Może posiadać HGB (Hak Guna Bangunan, 30 plus 20 plus 30 lat) i prowadzić licencjonowany najem. Według rozporządzenia BKPM 5/2025, jak podają opracowania, kapitał wpłacony wynosi 2,5 mld rupii na rodzaj działalności (wcześniej 10 mld), a inwestycja musi przekraczać 10 mld rupii na rodzaj działalności i lokalizację, przy czym w części sektorów grunt i budynki są wyłączone z tej kwoty. Założenie szacuje się na 1600–4000 USD, roczną obsługę na 2000–4000 USD. PT PMA oznacza księgowość, deklaracje podatkowe, licencję NIB i coroczne raporty, więc nadaje się do prawdziwej działalności, a nie do jednego domu wakacyjnego.

Uważaj na terminy: w maju 2026 roku Bali według doniesień zamknęło nowe rejestracje zagranicznych firm w kategoriach niższego ryzyka, w tym małych hoteli i wynajmu nieruchomości (zob. Bali zamyka nowe zezwolenia dla inwestycji zagranicznych oraz kupno hotelu na Bali). To, który kod działalności jest dla ciebie otwarty, trzeba sprawdzić przed założeniem spółki.

Ścieżki do karty pobytu

Hak Pakai wymaga KITAS lub KITAP. Wśród dróg są Second Home Visa (od pięciu do dziesięciu lat, według doniesień dowód środków około 2 mld rupii, zakaz pracy; wniosek online podobno nie działa, zapytaj w ambasadzie) oraz inwestorski KITAS powiązany z udziałami w PT PMA. Przepisy często się zmieniają; potwierdź je w indonezyjskim urzędzie imigracyjnym.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących z UE

• Zamieszkanie w UE nie zmienia indonezyjskich zasad wizowych, liczy się paszport. Nie znaleźliśmy zakazu zakupu dla obywateli Rosji ani Białorusi, ale to „nie znaleziono”, a nie gwarancja.
• Obywatele Rosji mają według doniesień dostęp do wizy w przylocie lub e-VOA na 30 dni z jednym przedłużeniem o kolejne 30 dni. To wiza turystyczna, nie do transakcji.
• Przygotuj paszport z tłumaczeniem przysięgłym, potwierdzenie adresu, dowód i źródło środków oraz indonezyjski numer podatkowy (NPWP). Notariusze i banki sprawdzają tożsamość i stosują procedury przeciw praniu pieniędzy; przejrzyste dokumenty skracają proces.
• Płać z rachunku na własne nazwisko w banku w UE, w euro lub dolarach, z podanym celem. Zob. przelewy za granicę przy zakupie nieruchomości i nasz przewodnik dla rosyjskojęzycznych mieszkańców UE. Karty i rachunki rosyjskich banków zwykle się do tego nie nadają.

FAQ

Czy cudzoziemiec może kupić willę na Bali? Nie na własność gruntu. Może dzierżawić grunt, uzyskać Hak Pakai (z kartą pobytu i powyżej progu cenowego) lub użyć spółki PT PMA.

Czy dzierżawa Hak Sewa jest rejestrowana? Opisuje się ją jako umowę notarialną, a nie zarejestrowany tytuł, więc kluczowa jest jakość umowy i tytułu właściciela gruntu.

Jaka jest minimalna cena dla Hak Pakai na Bali? Źródła się różnią, mniej więcej od 2 do 5 mld rupii zależnie od domu lub mieszkania. Aktualną decyzję poproś od notariusza.

Czy dom na Hak Pakai można wynajmować turystom? Agenci mówią, że nie, tylko cel mieszkaniowy. Licencjonowany najem zwykle wymaga innej struktury, skorzystaj z porady prawnej.

Czy potrzebna jest spółka? Nie przy dzierżawie i Hak Pakai. PT PMA pasuje do osób prowadzących działalność.

Czy układ z nominalnym właścicielem jest bezpieczny? Nie. Jest nieważny, a na Bali według doniesień od 2026 roku jest karalny.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (angielski, rosyjski, polski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników, notariuszy i doradców podatkowych. Przeglądaj oferty w Indonezji i porównuj koszty w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, więc przed decyzją zweryfikuj obowiązujące regulacje u indonezyjskiego notariusza.