Zakup hotelu na Bali i w Indonezji: tytuły do gruntu, spółki PT PMA i zmiany pozwoleń z 2026 roku

Indonezja nie pozwala cudzoziemcowi jako osobie fizycznej posiadać gruntu, na którym stoi hotel, a od maja 2026 roku Bali zamknęło też drzwi dla nowych rejestracji małych hoteli z kapitałem zagranicznym. Zostaje mniej, niż sugerują broszury sprzedażowe: spółka PT PMA z komercyjnym tytułem do gruntu, dzierżawa albo większy hotel w kategorii, która jest jeszcze otwarta. Ten przewodnik przedstawia struktury, zmianę z 2026 roku, podatki i dane rynkowe, które udało się zweryfikować. Dla willi i domów zasady są inne; zob. zakup nieruchomości na Bali: ceny, rentowność i zasady.

O hotelach jako klasie aktywów zacznij od przewodnika po inwestycjach w nieruchomości hotelowe dla inwestorów prywatnych.

Na jakim tytule może stać hotel

• Hak Pakai, prawo użytkowania. To tytuł dostępny dla cudzoziemców jako osób fizycznych, a w omówieniach kancelarii opisuje się go jako prawo mieszkaniowe, niekomercyjne. Stoi za prywatną willą cudzoziemca, a nie za hotelem.
• Hak Guna Bangunan (HGB), prawo budowania i użytkowania. Zwykły tytuł komercyjny dla hoteli. Może go mieć spółka utworzona według prawa indonezyjskiego, w tym zagraniczna PT PMA. Na papierze trwa do 30 lat, z możliwością przedłużenia o 20 i odnowienia o kolejne 30, czyli do 80 lat łącznie, ale każdy krok to wniosek z warunkami, więc licz tylko lata faktycznie przyznane.
• Dzierżawa, Hak Sewa. Umowa z właścicielem gruntu na stały okres. Nie daje własnego tytułu, zależy od właściciela i jakości aktu notarialnego, a jej okres decyduje o tym, ile zapłaci przyszły kupujący lub bank.

Test dla każdego hotelu jest prosty: na czyje nazwisko wystawiony jest certyfikat gruntu, jaki to tytuł i ile lat zostało.

PT PMA i kategorie ryzyka

Biznes hotelowy z kapitałem zagranicznym zwykle mieści się w PT PMA, spółce z inwestycjami zagranicznymi. Licencje wydaje się przez system jednego okienka online według kategorii ryzyka, a dla hoteli kategoria zależy od rozmiaru. Według omówień kancelarii i konsultantów:

• Ryzyko średnio-wysokie: od 101 do 200 pokoi, od 100 do 200 pracowników i budynek od 6 000 do 10 000 metrów kwadratowych.
• Ryzyko wysokie: ponad 200 pokoi, ponad 200 pracowników i budynek od 10 000 metrów kwadratowych.

PT PMA zwykle musi też wykazać plan inwestycji powyżej 10 mld rupii, około 650 000 dolarów USA, na każdy rodzaj działalności. Ten próg jest dużo niższy niż koszt prawdziwego hotelu, więc rzadko bywa decydujący.

Maj 2026: co się zmieniło na Bali

Od trzeciego tygodnia maja 2026 roku władze prowincji Bali przestały przyjmować w systemie licencyjnym nowe rejestracje spółek z kapitałem zagranicznym w kategoriach małego biznesu o niskim i niżej średnim ryzyku. Według doniesień prasowych lista obejmuje hotele budżetowe i pensjonaty, małe hotele gwiazdkowe w budynkach poniżej 6 000 metrów kwadratowych oraz wynajem nieruchomości i zarządzanie nimi. Istniejące firmy z kapitałem zagranicznym mogą działać dalej. Pierwotną informację omawialiśmy w tekście Bali zamyka nowe pozwolenia na inwestycje zagraniczne w 18 kategoriach biznesu.

Co z tego wynika, tak jak my to czytamy:

• Nowa PT PMA nie może już bezpośrednio zarejestrować na Bali małego ani butikowego hotelu. Hotele w kategorii od 101 pokoi pozostają otwarte.
• Dla obiektu butikowego pozostałe drogi to pytania prawne, a nie skróty: przejęcie istniejącego licencjonowanego biznesu albo struktura z indonezyjskim właścicielem. Nie znaleźliśmy źródła opisującego, jak traktuje się zmianę zagranicznego właściciela w spółce działającego hotelu, a nominalne konstrukcje są w Indonezji prawnie kruche. Uzyskaj pisemną opinię indonezyjskiego notariusza i prawnika, zanim cokolwiek podpiszesz.
• Osobno doniesienia opisują moratorium na nowe hotele, wille i kluby nocne w częściach południowego Bali, które ma trwać nawet do dziesięciu lat w zależności od ocen środowiskowych. Dokładnej daty i tekstu nie udało się potwierdzić, więc sprawdź aktualny status. Ograniczenie nowej podaży może pomóc istniejącym licencjonowanym hotelom, ale komplikuje każdy plan rozbudowy.

Co pokazują dane rynkowe

Zagranicznych gości na Bali było w pierwszym półroczu 2026 roku około 3,2 mln. W pierwszym kwartale przyloty międzynarodowe wyniosły 1 466 546, plus 1,04% rok do roku, a luty wzrósł o 9,23%. Raport o sektorze hotelowym za półrocze opisuje operatorów stawiających cenę pokoju przed obłożeniem, a Horwath HTL podała, że średnia cena pokoju w 2025 roku wzrosła o 2,4% w rupiach do około 2,4 mln rupii, ale spadła około 2% w dolarach USA z powodu ruchów walutowych. Jeśli koszty masz w dolarach, a przychód w rupiach, waluta staje się częścią zwrotu.

Drugą połową obrazu jest podaż. Notatki rynkowe agencji willowych donoszą o presji na obłożenie i stawki willi na całej wyspie w 2026 roku i bardzo szybkim wzroście liczby ofert, a prasa opisuje usunięcie w sierpniu 2026 roku z platform rezerwacyjnych nielicencjonowanych noclegów, dla których wymagano numeru rejestracyjnego firmy i kodu rodzaju działalności typu hotelowego. Te notatki dotyczą willi i najmu krótkoterminowego, a nie hoteli, i każda to pojedyncze źródło nieinstytucjonalne, więc czytaj je jako kierunek, nie dane. Nie znaleźliśmy zweryfikowanej ceny za klucz ani stopy kapitalizacji dla hoteli na Bali; jak zbudować własną, pokazuje tekst jak wycenić hotel na sprzedaż.

Podatki i opłaty do uwzględnienia

• Podatek dochodowy od osób prawnych 22% od dochodu PT PMA.
• Podatek hotelowy, obecnie część regionalnego podatku od towarów i usług, 10% od zakwaterowania oraz jedzenia i napojów na większości Bali. Pobiera się go od gości i odprowadza, więc wpływa na cenę, a nie bezpośrednio na marżę.
• Dywidendy dla zagranicznych udziałowców: podatek u źródła 20% albo niższy według umowy podatkowej, najczęściej od 10% do 15%. Sprawdź stawkę w umowie między Indonezją a Twoim krajem.
• Opłatę turystyczną 150 000 rupii od każdego zagranicznego gościa, obowiązującą od 14 lutego 2024 roku, płaci turysta przez oficjalną aplikację, a nie hotel.
• Podatki od przeniesienia i koszty notariusza przy zakupie gruntu lub udziałów spółki podlegają innym zasadom; liczby dla willi z wspomnianego przewodnika po Bali nie są bezpiecznym zamiennikiem.

Jak to łączy się z podatkami Twojego kraju, omawia tekst struktury własnościowe i podatki dla właścicieli hoteli.

Która droga do jakiego budżetu

• Małe budżety: licencjonowana willa z pozwoleniem na najem nie jest hotelem i nie ma ekonomiki hotelowej. Grunt zakwalifikowany jako rolny według blogów agentów i prawników nie może uzyskać licencji na najem, więc sprawdź mapę zagospodarowania.
• Średnie budżety: hotel butikowy na kilkadziesiąt pokoi. To właśnie ten segment dotknęła zmiana z maja 2026 roku, więc struktura i licencja stoją przed ceną.
• Duże budżety: hotele w kategorii od 101 pokoi na gruncie z HGB trzymanym przez PT PMA, zwykle z markowym operatorem. Finansowanie i struktura liczą się tak samo jak cena; zob. finansowanie zakupu hotelu dla cudzoziemców i umowy o zarządzanie, dzierżawa i franczyza w hotelach.

Kontrole przed wpłatą zadatku

• Certyfikat gruntu: rodzaj tytułu, posiadacz, pozostałe lata i obciążenia.
• Zagospodarowanie według map planu przestrzennego oraz pozwolenia na budowę i użytkowanie obiektu w stanie faktycznie wybudowanym.
• Numer rejestracyjny firmy i kod rodzaju działalności oraz ich zgodność z liczbą faktycznie sprzedawanych pokoi.
• Rozliczenia podatkowe, umowy z pracownikami i toczące się spory spółki operacyjnej.
• Do kogo należy licencja: do spółki, którą kupujesz, czy do właściciela gruntu.

Najczęstsze pytania

Czy cudzoziemiec może posiadać hotel na Bali? Gruntu jako osoba fizyczna nie. Zagraniczna PT PMA może mieć komercyjny tytuł pod hotel, a od maja 2026 roku nowe rejestracje małych hoteli na Bali są zamknięte, podczas gdy większe kategorie pozostają otwarte.

Czy Hak Pakai wystarczy na hotel? Omówienia opisują go jako prawo mieszkaniowe, niekomercyjne, więc to nie jest tytuł pod hotel.

Czy zakup hotelu daje pozwolenie na pobyt? Nie zweryfikowaliśmy takiego prawa i niczego nie obiecujemy; przepisy imigracyjne są oddzielone od własności.

Jak długo trwa tytuł do gruntu pod hotel? Na papierze do 80 lat łącznie dla HGB, etapami; okres dzierżawy to ten, który zapisano w umowie.

Jak pomagamy

Sprawdzamy, porównujemy i negocjujemy: tytuł do gruntu, licencję, strukturę i sprawozdania. Nie gwarantujemy dochodu ani obłożenia i nie trzymamy dla Ciebie konkretnego hotelu. Możesz zobaczyć hotele w naszym katalogu i stronę Indonezji, aby zobaczyć, co oferuje rynek.

Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Liczby są orientacyjne, pochodzą z omówień kancelarii, prasy i od konsultantów i z czasem się zmieniają; przed zakupem potwierdź aktualne przepisy u indonezyjskiego notariusza i prawnika.