Bułgaria opodatkowuje zysk ze sprzedaży nieruchomości stałą stawką 10%, ale to, czy zapłacisz, zależy od okresu posiadania i rezydencji podatkowej. Co policzyć przed wystawieniem oferty.
Zakup w Bułgarii jest na tyle tani, że wielu zagranicznych właścicieli planuje sprzedaż po kilku latach. Zanim to zrobisz, warto wiedzieć, ile kosztuje wyjście. W skrócie: zysk jest opodatkowany stałą stawką 10%, ale zwolnienie za okres posiadania może sprowadzić podatek do zera, a to, czy z niego skorzystasz, zależy od twojego statusu podatkowego.
Jak liczony jest podatek
Podstawą jest dodatnia różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu udokumentowaną aktem notarialnym. Można doliczyć udokumentowane ulepszenia, np. faktury za remont wystawione na ciebie. Bułgarscy rezydenci podatkowi mają też ustawowe odliczenie 10% od zysku, co daje efektywną stawkę około 9%. Strata na jednej sprzedaży według dostępnych informacji nie przechodzi na kolejną.
Zwolnienia za okres posiadania
Bułgarskie prawo zwalnia zysk w trzech przypadkach, oceniając je za każdy rok kalendarzowy:
- jedna nieruchomość mieszkalna posiadana ponad 3 lata
- do dwóch nieruchomości, mieszkalnych lub nie, posiadanych ponad 5 lat
- grunty rolne i leśne posiadane ponad 5 lat, bez limitu liczby sprzedaży
W przypadku nieruchomości z dziedziczenia lub darowizny okres liczy się od daty aktu notarialnego, a nie od zakupu przez poprzedniego właściciela.
Nierezydenci: gdzie źródła się różnią
Międzynarodowa kancelaria w swoim przewodniku opisuje podział. Rezydenci UE i EOG mogą korzystać z tych samych zwolnień po 3 i 5 latach. Nierezydenci spoza UE i EOG są opisani jako płacący stały, ostateczny podatek 10% bez tych zwolnień. Inne komentarze traktują wszystkich nierezydentów tak jak rezydentów. Te dwie interpretacje dają bardzo różne rachunki, więc potwierdź swój status u bułgarskiego księgowego, zanim ustalisz cenę sprzedaży.
Rozliczenie i zapłata
W przypadku rezydentów zysk deklaruje się w rocznym zeznaniu podatkowym do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży, w załączniku dotyczącym przychodów ze sprzedaży majątku. Notariusz nie pobiera za ciebie podatku sprzedawcy, więc nie zakładaj, że zamknięcie transakcji go załatwia.
Twój kraj zamieszkania
Bułgaria ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z wieloma krajami. To, czy dopłacisz w domu, czy zaliczysz bułgarski podatek, zależy od kraju rezydencji i umowy, więc zapytaj swojego doradcę przed sprzedażą, a nie po.
Zanim podpiszesz umowę sprzedaży
- zbierz akt notarialny zakupu i wszystkie faktury za remont wystawione na ciebie
- licz okres posiadania od daty aktu notarialnego
- ustal, czy jesteś bułgarskim rezydentem podatkowym, rezydentem UE/EOG, czy żadnym z nich
- poproś księgowego o policzenie podatku ze zwolnieniem i bez niego
- zanotuj termin 30 kwietnia roku następnego
FAQ
Jaka jest stawka? Stałe 10% od zysku, około 9% efektywnie dla rezydentów po odliczeniu 10%. Czy sprzedaż po trzech latach jest zwolniona? Dla jednej nieruchomości mieszkalnej rocznie tak, dla rezydentów i rezydentów UE/EOG po spełnieniu warunków; nierezydenci spoza UE są opisani jako niekwalifikujący się. Czy mogę odliczyć koszty remontu? Tak, jeśli są udokumentowane i zafakturowane na ciebie. Kiedy składam zeznanie? Do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży. Czy notariusz zajmuje się moim podatkiem? Nie, zaplanuj rozliczenie samodzielnie lub przez księgowego.
Jak pomagamy
Łączymy cię z bułgarskimi doradcami podatkowymi i pomagamy zebrać dokumenty potrzebne do sprzedaży. Tekst informacyjny, nie porada podatkowa ani prawna; zasady i progi się zmieniają, a traktowanie zależy od twojej rezydencji podatkowej, więc potwierdź każdą liczbę u wykwalifikowanego doradcy.