Kupić mieszkanie w Bułgarii tam, gdzie wypoczywasz: 11 miesięcy wynajmu, miesiąc dla siebie i ile to naprawdę daje

W skrócie. Bułgaria nie jest kurortem całorocznym: morze zarabia przez około cztery letnie miesiące, a Bansko przez około cztery zimowe. Przy naszych ilustracyjnych założeniach mieszkanie 50 m² w Warnie kupione za około €78 000 może przynosić około 4,0% netto rocznie przed podatkiem w kraju zamieszkania przy wynajmie przez cały rok, 3,7%, jeśli weźmiesz dla siebie maj, październik lub styczeń, i 3,3%, jeśli lipiec. Kawalerka w Słonecznym Brzegu przynosi około 2,7% i nic nie traci, jeśli weźmiesz styczeń, bo zimą nikt jej nie wynajmuje. Wszystkie liczby to nasza własna arytmetyka na listopad 2026, nie dane rynkowe.

Kupno tam, gdzie wypoczywasz, i wynajmowanie mieszkania pod nieobecność to rozsądny pomysł, a Bułgaria jest jednym z najtańszych miejsc w Europie, by to sprawdzić. W artykule uczciwie testujemy go na trzech przykładach: mieszkanie miejskie w Warnie, sezonowa kawalerka w Słonecznym Brzegu i narciarskie mieszkanie w Bansko. Liczymy też, ile kosztuje zasada „jedenaście miesięcy wynajem, jeden miesiąc mój”, który miesiąc wybrać i jakie przepisy musi spełniać mieszkanie, z którego korzystasz sam i które wynajmujesz. To ogólna informacja, nie porada prawna ani podatkowa. Metodę obliczeń opisuje tekst jak wybrać swój miesiąc i policzyć próg opłacalności, a ogólną ideę przewodnik po kupnie tam, gdzie wypoczywasz.

Uczciwe założenie: Bułgaria nie jest kurortem całorocznym

Model „jedenaście miesięcy wynajmu, jeden miesiąc dla mnie” zakłada gości przez większość roku. Bułgaria daje to tylko w miastach. Nad Morzem Czarnym goście przyjeżdżają od czerwca do września i trochę w maju i październiku, w Bansko od połowy grudnia do połowy kwietnia. Poza tymi oknami mieszkanie nad morzem stoi puste albo jest wynajmowane zimą ze zniżką, a narciarskie stoi puste jesienią. Realistyczna bułgarska wersja modelu to więc mieszanka: wynajem krótki w sezonie, tańszy umeblowany najem albo nic poza sezonem oraz miesiąc właściciela tam, gdzie kosztuje najmniej. Nasz artykuł o rentowności wynajmu w Bułgarii mówi to samo: na kurortach miesięcy do wynajęcia jest niewiele, a ceny w latach 2023–2025 rosły szybciej niż czynsze.

Jak sezonowa jest Bułgaria

Pełnej tabeli miesiąc po miesiącu dla tych miejscowości nie znaleźliśmy, a trackery się rozjeżdżają. Dla Warny Airbtics podaje obłożenie 60% i średnią cenę doby €65 (listopad 2024 – październik 2025) i wskazuje sierpień jako najmocniejszy miesiąc, AirDNA pokazuje 59% rocznie, AirROI $87 i 34,9%, BNBCalc 25%. Dla Słonecznego Brzegu AirROI podaje obłożenie 45,2% i cenę $85, szczyt od czerwca do sierpnia (miesiąc szczytu około 62,6% i cena do $99) oraz najsłabsze miesiące styczeń–marzec. Dla Bansko zbiór danych brokera z naszego artykułu o rentowności daje dla strefy przy gondoli około 35% obłożenia i cenę około $97 za noc; sezon źródła podają od połowy grudnia do połowy kwietnia, jedno do 15 maja.

Traktujemy to jako przedziały, nie fakty, i bierzemy ostrożną stronę. Średnie trackerów obejmują duże, dobrze zarządzane oferty, a małe mieszkanie wynajmowane z zagranicy zwykle radzi sobie gorzej.

Trzy przykładowe mieszkania

We wszystkich trzech ta sama metoda. Dzielimy rok na miesiące, dla każdego przyjmujemy obłożenie i cenę doby i odejmujemy zarządcę i sprzątanie (25% przychodu z wynajmu krótkiego), stałe koszty roczne oraz podatek dochodowy 10% od czynszu (odczytanie dla nierezydenta, bez odliczenia kosztów). Wynik przed kredytem i przed podatkiem w kraju zamieszkania.

Mieszkanie 1, Warna, dwupokojowe z jedną sypialnią, około 50 m², około €78 000 (średnia dla miasta około €1 552 za m² z naszego artykułu o budżecie, zaokrąglona). Sezon czerwiec–wrzesień: obłożenie 50% przy €55 za noc, czyli €825 miesięcznie. Maj i październik: 30% przy €40, czyli €360 miesięcznie. Listopad–kwiecień: półroczny umeblowany najem po €240 miesięcznie, to nasze założenie, poniżej 5% rentowności najmu długiego z naszego artykułu, bo sezonowy najem umeblowany jest tańszy niż całoroczny. Stałe koszty około €700 rocznie (opłata budynkowa €300, podatek od nieruchomości około €100, media i ubezpieczenie około €300). - Czynsz za dwanaście miesięcy: €5 460, czyli 7,0% brutto. - Zarządca i sprzątanie: około €1 120. Podatek dochodowy 10%: €546. Stałe koszty: €700. - Netto: około €3 094, czyli 4,0% ceny.

Mieszkanie 2, Słoneczny Brzeg lub Rawda, kawalerka, 36 m², €65 000 (oferta z naszego artykułu o budżecie). Czerwiec–wrzesień: 50% przy €55, czyli €825 miesięcznie. Maj i październik: 25% przy €38, czyli €285 miesięcznie. Listopad–kwiecień: brak dochodu, zakładamy, że mieszkanie stoi puste. Stałe koszty około €762 rocznie: opłata budynkowa €12 za m² (przykład Sunny View Central z naszego artykułu o rentowności), podatek od nieruchomości około €80 i media około €250. - Czynsz za dwanaście miesięcy: €3 870, czyli 6,0% brutto. - Netto: około €1 754, czyli 2,7%. Pusta zima i koszty stałe zjadają większość rentowności brutto.

Mieszkanie 3, Bansko, dwupokojowe, 55 m², około €60 500 (około €1 100 za m², w przedziale €900–1 300 z naszego artykułu o rentowności). Grudzień–marzec: 35% przy €90 za noc, czyli €945 miesięcznie. Czerwiec–sierpień: 20% przy €55, czyli €330 miesięcznie, nasza ocena dla gości-turystów. Kwiecień, maj i wrzesień–listopad: pusto. Stałe koszty około €900 rocznie (opłata budynkowa €500, podatek od nieruchomości około €100, media około €300). - Czynsz za dwanaście miesięcy: €4 770, czyli 7,9% brutto. - Netto: około €2 200, czyli 3,6%.

Model: jedenaście miesięcy przeciw dwunastu

Teraz weźmy jeden miesiąc dla siebie. Koszt to utracony przychód pomniejszony o udział zarządcy i podatek, którego już nie płacisz. - Warna. Lipiec: netto spada do około €2 558, czyli 3,3%, strata około €536 rocznie. Maj lub październik: około €2 860, 3,7%, strata około €234. Styczeń, gdy mieszkanie jest na najmie zimowym: około €2 897, 3,7%, strata około €197 (zakładamy najem pięciomiesięczny zamiast sześciomiesięcznego). - Słoneczny Brzeg. Lipiec lub wrzesień: netto około €1 217, czyli 1,9%, strata około €536. Październik: około €1 568, 2,4%, strata około €185. Styczeń: żadnej straty, netto zostaje około €1 754, bo nic nie wpływało. - Bansko. Styczeń lub luty: netto około €1 586, czyli 2,6%, strata około €614. Lipiec: około €1 986, 3,3%, strata około €214. Październik: żadnej straty, netto zostaje około €2 200.

Dwa wnioski. Po pierwsze, cena Twojego miesiąca zależy znacznie bardziej od samego miesiąca niż od modelu: w Warnie najdroższy miesiąc kosztuje około dwa i pół raza więcej niż najtańszy. Po drugie, na obu kurortach najtańszy miesiąc to ten, w którym kurort jest zamknięty, a Ty prawdopodobnie chciałeś spędzić tam zupełnie inny czas. Uczciwy wybór w Bułgarii to darmowy miesiąc, który może nie sprawić radości, albo płatny, który sprawi.

Który miesiąc wybrać

• Warna: maj, początek czerwca lub koniec września – październik, gdy morze jest ciepłe, a miasto spokojniejsze, kosztują około €234 wobec około €536 w lipcu. Można też wziąć miesiąc zimowy, jeśli lubisz miasto poza sezonem.
• Słoneczny Brzeg i Rawda: słabym letnim miesiącem byłby wrzesień, ale w naszych liczbach kosztuje tyle co lipiec; tanio wychodzą październik, maj albo pusta zima, czyli cichy kurort.
• Bansko: październik–listopad są darmowe; lipiec i sierpień są tanie, a sezon narciarski jest drogi.
• Jeśli lato jest sensem zakupu, wycen je: w przykładach Warny i Słonecznego Brzegu lipiec kosztuje około €300–350 rocznie więcej niż miesiąc poza szczytem, około jednej dziesiątej rocznego dochodu netto w Warnie.

Rejestracja: co to oznacza dla domu, z którego korzystasz sam

Lokal wynajmowany turystom trzeba zarejestrować, a obowiązek dotyczy obiektu, nie obywatelstwa właściciela. Według ustawy o turystyce domy gościnne (klasa B) muszą być skategoryzowane, a pokoje i apartamenty gościnne (klasa C) zarejestrowane, z wnioskiem do burmistrza gminy. Od 20 maja 2026 rozporządzenie UE 2024/1028 wymaga podania numeru rejestracyjnego w każdym ogłoszeniu na Airbnb i Booking.com, a ogłoszenia bez niego mogą zostać usunięte. Szczegóły w artykule przepisy o wynajmie krótkoterminowym w Bułgarii. Obowiązuje gminna opłata turystyczna około €0,10–1,50 za noc, ustalana lokalnie. Zasad dotyczących tego, jak dni Twojego własnego pobytu traktuje rejestracja, nie znaleźliśmy, zapytaj gminę.

Dwie kontrole przed zakupem są ważniejsze niż tabela rentowności. W nowym kompleksie kurortowym zapytaj, czy lokale są już skategoryzowane lub zarejestrowane, czy budynek został oddany do użytku (Akt 16) i czy spółka zarządzająca ma prawo wynajmować lokale. I przeczytaj regulamin budynku: niektóre kompleksy ograniczają wynajem albo wymagają korzystania z własnej puli najmu. Ogólne zasady w naszym artykule o licencjach, zasadach wspólnoty i ubezpieczeniu. Mieszkania, którego nie można zarejestrować, nie wolno legalnie wynajmować krótkoterminowo.

Podatki w skrócie

• Czynsz: źródła podają podatek liniowy 10%; rezydenci podatkowi Bułgarii mają automatyczne odliczenie 10%, co daje około 9% czynszu brutto. Nierezydenci mają według doniesień płacić 10% pobieranych u źródła bez odliczenia kosztów. Przyjęliśmy drugie odczytanie.
• Twój własny miesiąc: nie znaleźliśmy bułgarskiej reguły o wpływie dni użytku własnego na odliczenia i podatek; poproś księgowego o pisemne wyliczenie. Ogólna zasada jest w artykule o podatkach od dni użytku własnego i dochodu z najmu.
• Podatek w kraju zamieszkania: umowa może znieść podwójne opodatkowanie, ale metoda zależy od umowy i Twojej rezydencji.
• Sprzedaż: zysk jest opodatkowany stawką liniową 10%, a zwolnienie z tytułu okresu posiadania może sprowadzić ją do zera dla rezydenta; dla nierezydentów źródła się różnią. Zobacz podatek od zysków kapitałowych w Bułgarii.

Ile kosztuje zakup

Koszty zamknięcia bez agenta to około 5–6%, w niektórych przewodnikach do 5–10%. Składają się na nie: gminny podatek od nabycia, który każda rada ustala między 0,1% a 3% (jedno źródło z 2026 podaje 3% dla Sofii, Płowdiwu i Warny), notariusz (przyjmujemy około 0,5–1%), opłata Rejestru Nieruchomości 0,1%, prawnik około €500–1 500 i agent około 2–3,6%. Przy mieszkaniu za €78 000 w Warnie przy 3% to około €2 340 podatku plus kilkaset euro opłat. Nowe budynki mogą mieć VAT 20%, więc zapytaj, czy cena go zawiera. Kupujący spoza UE nie mogą posiadać gruntu na własne nazwisko, tylko mieszkania i budynki. Ceny, koszty i przykład obliczeń w artykułach co można kupić w Bułgarii za €40 000–200 000 i ceny nieruchomości i koszty zakupu.

Zarządzanie z zagranicy

Przez jedenaście miesięcy Cię w Bułgarii nie będzie, więc ktoś inny musi być. Zapytaj o wynagrodzenie zarządcy (przyjmujemy 25% przychodu z krótkiego wynajmu wraz ze sprzątaniem), czy Twój miesiąc można zablokować w kalendarzu i w umowie oraz kto ma klucze. W kompleksie kurortowym zarządcą często jest sama spółka kompleksu, przeczytaj, co może robić z Twoim kalendarzem. Zobacz zarządzanie domem wakacyjnym na odległość.

Błędy, których warto uniknąć

• Kupno na podstawie tabeli rentowności brutto i zapomnienie o zimie, gdy mieszkanie stoi puste, a opłata budynkowa i tak jest należna.
• Wzięcie dla siebie miesiąca szczytu bez wyliczenia jego ceny.
• Założenie, że mieszkanie można wynajmować, bez sprawdzenia rejestracji i regulaminu budynku.
• Poleganie na puli najmu bez przeczytania jej warunków i limitów użytku własnego.
• Traktowanie średnich trackerów jak prognozy: dla jednego miasta różnią się dwukrotnie.
• Zapomnienie, że w cenie nowego budynku może nie być VAT 20%.

Lista kontrolna przed zakupem

• Czy lokal jest zarejestrowany lub czy można go zarejestrować i czy budynek dopuszcza wynajem?
• Jaka jest opłata budynkowa i fundusz remontowy, w euro za m² rocznie?
• Kto zarządza, za jakie wynagrodzenie i czy Twój miesiąc można zablokować na piśmie?
• Jaki jest prawdziwy sezon: poproś o zapisy rezerwacji z dwóch lat.
• Który miesiąc weźmiesz i ile kosztuje według powyższych liczb?
• Jaki jest podatek lokalny i podatek w kraju zamieszkania od czynszu?
• Czy cena jest z VAT czy bez i do kogo należy grunt pod budynkiem?

Pytania i odpowiedzi

Czy naprawdę można wynajmować bułgarskie mieszkanie przez jedenaście miesięcy? Na wybrzeżu i w Bansko tylko jeśli zaakceptujesz długi, cichy niski sezon albo najem zimowy ze zniżką; w Warnie, Burgas i Sofii najem całoroczny jest realistyczny.

Który miesiąc jest najtańszy do wzięcia? W naszych liczbach ten, w którym nie ma rezerwacji: styczeń na wybrzeżu, październik w Bansko.

Czy muszę zarejestrować mieszkanie? Tak, jeśli jest wynajmowane turystom, a od 20 maja 2026 numer musi być w ogłoszeniu.

Czy rentowność z broszur jest osiągalna? Rzadko: to samo miasto pokazuje obłożenie od 25% do 60% zależnie od trackera.

Czy to porada podatkowa lub prawna? Nie: przed zakupem uzyskaj pisemne wyliczenie od bułgarskiego księgowego.