Nieruchomości w Bułgarii: zakup i wsparcie transakcji
Wybrzeże i kurorty górskie: mieszkania dostępne dla cudzoziemców bezpośrednio, grunt wyłącznie przez spółkę. Od 2026 roku kraj przeszedł na euro.
Dlaczego Bułgaria
Niski próg wejścia przy pełnym członkostwie w UE
Jeden z najbardziej przystępnych cenowo rynków UE przy pełnym członkostwie Bułgarii w Unii.
Euro od 2026 roku
Od 1 stycznia 2026 roku Bułgaria przeszła na euro, zastępując lewa — dla kupujących ze strefy euro eliminuje to ryzyko walutowe i upraszcza wycenę.
Mieszkania i budynki — bezpośrednio na osobę fizyczną
Mieszkania i budynki są dostępne dla obywateli spoza UE bezpośrednio, bez procedury zezwoleniowej.
Uczciwie o gruncie: tylko przez spółkę
Obywatel spoza UE nie może posiadać gruntu na własne nazwisko — zakup gruntu strukturyzowany jest przez bułgarską spółkę (EOOD), co wymaga bieżącej administracji i sprawozdawczości.
Uczciwie o opłatach kurortowych: czasem nieproporcjonalnie wysokie
Kompleksy kurortowe na wybrzeżu i w górach mają wysokie roczne opłaty serwisowe — ich wysokość bezpośrednio wpływa na rentowność netto i płynność przy odsprzedaży, dlatego sprawdzamy je przed transakcją.
Mniejszy budżet — dobierzemy na życzenie
Podaj kwotę i cel, a wrócimy z opcjami od deweloperów i partnerów, których nie ma w katalogu.
Wyślij zapytanieJak przebiega zakup
- 1
Rozkładamy zapytanie
Mieszkanie, budynek czy grunt, budżet.
- 2
Sprawdzamy nieruchomość w rejestrze
Właściciel, obciążenia, status gruntu.
- 3
Ustalamy strukturę transakcji
Mieszkanie i budynek rejestruje się na osobę fizyczną, grunt — na bułgarską spółkę (EOOD).
- 4
Umowa przedwstępna z zadatkiem
Ustalamy warunki.
- 5
Akt notarialny i podatek od przeniesienia
Sporządzamy akt notarialny i płacimy podatek od przeniesienia, około 3%.
- 6
Rejestracja w rejestrze nieruchomości
Wpisujemy własność do rejestru.
Najczęstsze pytania
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Bułgarii?+
Tak. Mieszkania i budynki obywatele państw spoza UE kupują na własne nazwisko bez procedur zezwoleniowych. Ograniczenie dotyczy wyłącznie gruntu: osoba fizyczna spoza UE nie może być jego właścicielem.
Jak więc kupić dom z działką?+
Przez bułgarską spółkę — zwykle EOOD, spółkę jednoosobową. Spółka nabywa grunt, a osoba fizyczna jest właścicielem spółki. Schemat jest legalny i powszechny, ale wymaga późniejszej administracji i składania sprawozdań.
Co zmieniło przejście Bułgarii na euro?+
Od 1 stycznia 2026 roku euro zastąpiło lewa jako walutę urzędową. Dla kupujących ze strefy euro zniosło to ryzyko walutowe i uprościło porównywanie cen. Ogłoszenia z cenami w lewach są nieaktualne, a ich przeliczenie trzeba weryfikować.
Jakie podatki przy zakupie i posiadaniu?+
Przy zakupie — podatek od przeniesienia własności około 3%, dokładną stawkę ustala gmina. Dochód z najmu opodatkowany jest stawką 10%. Zysk kapitałowy przy sprzedaży jest zwolniony po trzech latach posiadania, przy spełnieniu warunków.
Czy zakup nieruchomości daje pobyt w Bułgarii?+
Sam zakup nie. Istnieją odrębne podstawy inwestycyjne uzyskania statusu, ale ich warunki się zmieniały, dlatego aktualne wymogi potwierdza się w momencie składania wniosku, a nie na podstawie starszych opracowań.
Na co patrzeć w kompleksach wypoczynkowych?+
Na wysokość rocznej opłaty eksploatacyjnej. W bułgarskich kompleksach wypoczynkowych bywa ona nieproporcjonalnie wysoka wobec ceny nieruchomości i wpływa zarówno na rentowność netto, jak i na płynność przy odsprzedaży. Wysokość opłaty pobiera się przed transakcją.
Czy cudzoziemiec dostanie kredyt?+
Bułgarskie banki kredytują nierezydentów w ograniczonym zakresie, dlatego większość transakcji w tym segmencie odbywa się za środki własne. Przy nowym budownictwie możliwe są raty od dewelopera.
Czy macie oferty w Bułgarii?+
W otwartym katalogu obecnie nie. Jeśli kierunek Cię interesuje, zostaw zapytanie — dobierzemy nieruchomość przez sieć partnerską i pomożemy wybrać strukturę transakcji, jeśli potrzebujesz nieruchomości z gruntem.
Zgłębić temat
Rynek mieszkaniowy w Sofii w I kwartale 2026: ceny lekko wyhamowały, liczba transakcji spadła o 12,3%
Jak podaje Bulgarian Properties, średnia cena transakcyjna w Sofii spadła w I kwartale 2026 r. do 2680 euro za m², a wolumen sprzedaży zmalał rok do roku o 12,3%.
Złota wiza w Bułgarii: ścieżka obywatelstwa zamknięta, co nadal daje pobyt za inwestycję
Bułgaria zniosła obywatelstwo za inwestycję w 2022 roku, ale pobyt za inwestycję pozostał. Doradcy podają 600 000 lewów w nieruchomość, około 306 775 euro, dla odnawialnego pobytu długoterminowego. Co ta ścieżka daje kupującemu, a czego nie.
Kredyt hipoteczny w Bułgarii dla cudzoziemców: LTV, oprocentowanie w euro, koszty i pułapki
Bułgarskie banki udzielają kredytów cudzoziemcom, ale zwykle do 50–70% wartości i po wyższym oprocentowaniu niż lokalnym klientom. Czego się spodziewać, ile to kosztuje i gdzie transakcje się sypią.
Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości w Bułgarii: stawka 10%, zwolnienia i rozliczenie
Bułgaria opodatkowuje zysk ze sprzedaży nieruchomości stałą stawką 10%, ale to, czy zapłacisz, zależy od okresu posiadania i rezydencji podatkowej. Co policzyć przed wystawieniem oferty.
Nowe czy z rynku wtórnego w Bułgarii: VAT, Akt 16 i jakość budowy
W Bułgarii wybór zależy od VAT, od tego, czy budynek ma dokumenty oddania do użytku, oraz od tego, kto utrzymuje kompleks wypoczynkowy po odejściu dewelopera.
Zasady najmu krótkoterminowego w Bułgarii: rejestracja w gminie, kategoryzacja i nowy unijny numer rejestracyjny
Bułgaria reguluje najem wakacyjny przez ustawę o turystyce i gminne rejestry, a rozporządzenie UE 2024/1028 dodaje wymianę danych. Co sprawdzić przed zakupem apartamentu nad morzem lub w górach pod dochód z najmu.
Wiza cyfrowego nomada w Bułgarii: kto się kwalifikuje i ile to realnie kosztuje
W grudniu 2025 roku Bułgaria uruchomiła prawdziwe zezwolenie na pobyt dla pracowników zdalnych — próg dochodu 31 000 euro, surowe zasady i najniższy płaski podatek dochodowy w UE. Co naprawdę trzeba spełnić.
Dlaczego ekspaci kochają życie w Bułgarii
Bułgaria to oficjalnie najtańszy kraj UE do życia — ale atrakcyjność to nie tylko cena. Co mówią oficjalne dane i społeczności ekspatów.
Najlepsze miejsca na zakup nieruchomości w Bułgarii
Bułgaria to najtańszy rynek nieruchomości w UE, ale ceny mocno różnią się między dzielnicami i wybrzeżem. Praktyczny przegląd, gdzie kupować i komu pasuje dana lokalizacja.
Opuszczone domy na bułgarskiej wsi: ile naprawdę kosztuje renowacja
W setkach bułgarskich wsi pustych domów jest więcej niż mieszkańców, a kamienne domy sprzedaje się za kilka tysięcy euro. Co naprawdę daje ta cena i jakie ryzyka tytułu niesie dom, w którym od lat nikt nie mieszkał.
Jak kupić nieruchomość z rynku wtórnego w Bułgarii: lista kontrolna
Od wypisu z rejestru po akt notarialny — kroki, które utrzymują bułgarską transakcję w czystości, i koszty, które warto zaplanować w budżecie.
Inwestycje w nieruchomości w Bułgarii: 5 kluczowych ryzyk i jak je ograniczyć
Zasady własności ziemi, nadpodaż na wybrzeżu, niska płynność odsprzedaży i jakość zarządzania — pięć realnych ryzyk zakupu nieruchomości w Bułgarii i jak je ograniczyć.
Bułgaria w strefie euro: co to oznacza dla rynku nieruchomości
Od 1 stycznia Bułgaria oficjalnie przyjęła euro, co — jak wynika z danych Bulgarian Properties — Newsletter/Market Reports — zwiększa zaufanie zagranicznych kupujących do lokalnego rynku nieruchomości i eliminuje ryzyko walutowe.
Szacunek rynkowy dla kraju, a nie stan naszej oferty
Przegląd
Bułgaria to jeden z najtańszych progów wejścia w UE. Mieszkanie i budynek obywatel państwa spoza UE kupuje na własne nazwisko, ale grunt pod nim — wyłącznie przez bułgarską spółkę.
Dlaczego tutaj kupić
Niski próg wejścia w porównaniu z innymi krajami UE przy pełnym członkostwie w Unii. Od 1 stycznia 2026 roku Bułgaria przeszła na euro, zastępując lewa. Dla kupujących ze strefy euro zniosło to ryzyko walutowe i uprościło porównywanie cen. Mieszkania i budynki są dostępne dla obywateli spoza UE bezpośrednio, bez procedur zezwoleniowych.
Podatki, koszty i rentowność
Orientacyjne podatki, koszty zakupu i utrzymania oraz rentowność najmu. Dokładne liczby zależą od obiektu i Twojej sytuacji.
Orientacyjna rentowność najmu
4–6%
Podatek od przeniesienia własności około 3% (stawkę ustala gmina). Dochód z najmu opodatkowany stawką 10%.
Główną pozycją przy zakupie jest podatek od przeniesienia własności, około 3%; dokładną stawkę ustala gmina. Dodatkowo: taksa notarialna, opłata za wpis do rejestru, obsługa prawna i prowizja agencji. Dochód z najmu opodatkowany jest stawką 10%. Zysk kapitałowy przy sprzedaży jest zwolniony z podatku po trzech latach posiadania — warunek sprawdza się w odniesieniu do Twojej sytuacji.
1. Weryfikacja nieruchomości w rejestrze: właściciel, obciążenia, status gruntu. 2. Ustalenie struktury transakcji: mieszkanie i budynek na osobę fizyczną, grunt na bułgarską spółkę (EOOD). 3. Umowa przedwstępna i zadatek. 4. Akt notarialny i zapłata podatku od przeniesienia. 5. Wpis do rejestru nieruchomości.
Bułgarskie banki kredytują nierezydentów w ograniczonym zakresie. Większość transakcji w tym segmencie odbywa się za środki własne.
Sam zakup nieruchomości w Bułgarii nie daje prawa pobytu. Istnieją odrębne podstawy inwestycyjne, których warunki się zmieniały i które należy potwierdzić w momencie składania wniosku.
Kompleksy wypoczynkowe na wybrzeżu i w górach mają wysokie roczne opłaty eksploatacyjne — ich wysokość bezpośrednio wpływa na rentowność netto i na płynność przy odsprzedaży, dlatego pobiera się ją przed transakcją. Nie mamy obecnie ofert z tego kraju w otwartym katalogu. Jeśli kierunek Cię interesuje, zostaw zapytanie — dobierzemy nieruchomość przez sieć partnerską i poprowadzimy transakcję.
Co uwzględnić: — obywatel spoza UE nie może być właścicielem gruntu na własne nazwisko; schemat z bułgarską spółką wymaga późniejszej administracji i sprawozdawczości; — roczne opłaty eksploatacyjne w kompleksach wypoczynkowych bywają nieproporcjonalnie wysokie wobec ceny nieruchomości; — przejście na euro 1 stycznia 2026 roku zmieniło ceny — porównywanie ze starymi ogłoszeniami w lewach jest niemiarodajne. Dane zweryfikowane we wrześniu 2026 roku. Progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź aktualne wymogi u prawnika w kraju zakupu.
Poproś o dobór: Bułgaria
Dane są orientacyjne, zmieniają się w czasie i zależą od konkretnej nieruchomości oraz Twojej sytuacji. Przed zakupem uzyskaj niezależną poradę prawną, podatkową i finansową.
Otrzymaj spersonalizowaną listę nieruchomości
Podaj cel i budżet — wyślemy wyselekcjonowaną listę od zaufanych lokalnych partnerów, bez zobowiązań.