Bułgaria reguluje najem wakacyjny przez ustawę o turystyce i gminne rejestry, a rozporządzenie UE 2024/1028 dodaje wymianę danych. Co sprawdzić przed zakupem apartamentu nad morzem lub w górach pod dochód z najmu.
Bułgaria należy do UE, więc od 20 maja 2026 roku obowiązuje rozporządzenie UE 2024/1028: platformy rezerwacyjne, takie jak Airbnb i Booking.com, muszą podawać numer rejestracyjny w każdym ogłoszeniu i wymieniać dane z państwem. Komentarze prawnicze dotyczące wdrożenia w Bułgarii podkreślają, że rozporządzenie nie tworzy zupełnie nowego reżimu, lecz czyni istniejący bardziej egzekwowalnym. Tym istniejącym reżimem jest ustawa o turystyce i to ją musi rozumieć kupujący.
Dwie ścieżki w ustawie o turystyce
Obiekty turystyczne dzielą się na klasy o różnych obowiązkach. Domy gościnne i podobne obiekty (zwykle nazywane klasą B) muszą przejść kategoryzację. Pokoje gościnne i apartamenty gościnne (klasa C) muszą być zarejestrowane. W obu przypadkach wniosek trafia do burmistrza gminy, który wydaje zaświadczenie lub formalną odmowę, a obiekt jest wpisywany do gminnego rejestru elektronicznego. To, która ścieżka dotyczy konkretnego mieszkania, zależy od jego cech, więc dopytaj w gminie zamiast zakładać.
Co dodaje rozporządzenie UE
Numer rejestracyjny wydany w krajowej procedurze musi być widoczny w każdym ogłoszeniu online. Platformy muszą to egzekwować i przekazywać dane organom, a ogłoszenie bez ważnego numeru może zostać dezaktywowane lub usunięte. W praktyce niezarejestrowane mieszkanie jest teraz znacznie trudniej utrzymać na Airbnb czy Booking.com niż wcześniej. Jak przy każdym nowym reżimie, sprawdź, jak bułgarskie organy stosują go w konkretnej gminie, ponieważ szczegóły procedur krajowych i gminnych nadal są wdrażane.
Podatki i opłaty do budżetu
Rejestracja to tylko część kosztów. Źródła wtórne o opodatkowaniu najmu w Bułgarii wskazują kilka warstw i każdą warto potwierdzić u bułgarskiego księgowego:
- gminna opłata turystyczna za noc, ustalana przez radę każdej gminy; według dostępnych danych waha się od około €0,10 do około €1,50 za noc
- dla kwalifikujących się operatorów wybór między stałym rocznym podatkiem patentowym za pokój lub miejsce a zwykłym podatkiem dochodowym od dochodu z działalności
- podatek dochodowy od zysku z najmu, w niektórych przypadkach ze standaryzowanym odliczeniem kosztów
- kwestie VAT, które mogą wynikać z usług platform i które należy sprawdzić u księgowego, a nie zakładać
Podatek patentowy, stawki standaryzowanego odliczenia i zasady VAT są opisywane w różnych źródłach odmiennie, więc nie podajemy tu dokładnych kwot. Poproś o pisemną kalkulację dla konkretnej nieruchomości i modelu działania.
Zakup z myślą o dochodzie z najmu
Nowe kompleksy wypoczynkowe nad Morzem Czarnym i w miejscowościach narciarskich często sprzedaje się z obietnicą dochodu z najmu, więc zapytaj dewelopera, czy apartamenty są już skategoryzowane lub zarejestrowane, czy budynek został oddany do użytku (Akt 16) i czy firma zarządzająca ma prawo wynajmować apartamenty w Twoim imieniu. Sprawdź też zasady samego kompleksu: niektóre ograniczają najem lub wymagają udziału we wewnętrznej puli najmu. Mieszkanie, którego nie można zarejestrować, nie może być legalnie wynajmowane krótkoterminowo, choćby tabela rentowności wyglądała świetnie.
FAQ
Czy zagraniczni właściciele muszą się rejestrować? Tak, obowiązek dotyczy samego obiektu, a nie obywatelstwa właściciela. Kto wydaje rejestrację? Burmistrz gminy, w której znajduje się nieruchomość. Czy rozporządzenie UE zmienia, kto może wynajmować? Nie zastępuje ustawy o turystyce, lecz dodaje obowiązkowe podawanie numeru, wymianę danych platform i egzekwowanie. Czy kwoty opłaty turystycznej i podatku patentowego są jednolite w kraju? Nie, lokalne kwoty ustalają rady gmin, więc potwierdź je dla konkretnej gminy.
How we help
D.H. Realting pomoże sprawdzić, czy konkretna nieruchomość w Bułgarii może zostać zarejestrowana pod najem krótkoterminowy przed transakcją, i przedstawi lokalnych prawników oraz księgowych. Ten artykuł to ogólna informacja, a nie porada prawna, podatkowa, inwestycyjna ani imigracyjna. Przepisy, stawki i procedury się zmieniają, więc przed zakupem potwierdź aktualne wymogi w odpowiedniej gminie i u wykwalifikowanego lokalnego specjalisty.