Na Cyprze różnica podatkowa to wybór między VAT, ze zniżoną stawką 5% dla głównego mieszkania, a opłatami przeniesienia na rynku wtórnym. Ważniejsze jest to, jak długo można czekać na tytuł własności.
Cypr traktuje obie ścieżki zupełnie inaczej, zarówno podatkowo, jak i dokumentowo. Nowe mieszkanie oznacza VAT i często długie oczekiwanie na zarejestrowany tytuł własności. Rynek wtórny oznacza opłaty przeniesienia, ale zwykle tytuł już istnieje. Co lepsze, zależy od tego, na czym Ci zależy, i od szczegółów poniżej.
Podatek: VAT na nowe, opłaty przeniesienia na wtórne
Nowa nieruchomość od dewelopera zarejestrowanego jako płatnik VAT podlega VAT według stawki podstawowej 19%. Dla głównego miejsca zamieszkania może obowiązywać zniżona stawka 5%: według doniesień warunki to pierwsze 130 metrów kwadratowych i pierwsze 350 000 euro wartości, pod warunkiem że łączna powierzchnia nie przekracza 190 metrów kwadratowych, a łączna wartość transakcji 475 000 euro. Dom musi faktycznie być Twoim głównym i stałym miejscem zamieszkania, a jeśli sprzedasz go lub przestaniesz w nim mieszkać w ciągu dziesięciu lat, różnica między 5% a 19% jest zwracana proporcjonalnie do pozostałych lat. Dla budynków, na które wnioski o pozwolenia planistyczne złożono do 31 października 2023 roku, podaje się wcześniejsze i szersze warunki, więc zapytaj dewelopera, pod jaki reżim podpada Twój lokal, i poproś prawnika o potwierdzenie w urzędzie skarbowym.
Rynek wtórny jest co do zasady zwolniony z VAT. Zamiast tego kupujący płaci opłaty przeniesienia według progów: 3% do 85 000 euro, 5% od 85 000 do 170 000 euro i 8% powyżej, ze zniżką 50% obowiązującą od 2016 roku. Tam, gdzie naliczany jest VAT, opłaty przeniesienia w tej samej transakcji nie są należne. Opłatę skarbową według doniesień zniesiono od 1 stycznia 2026 roku ustawą 239(I)/2025, więc sprawdź to w aktualnych wytycznych przed ustaleniem budżetu.
Luka tytułu własności w nowym budownictwie
Kupując lokal z planów lub nowy, często nabywasz zobowiązanie dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności, a Twoja umowa sprzedaży złożona w księdze gruntów zastępuje tytuł. Umowę trzeba złożyć w ciągu sześciu miesięcy, co daje pierwszeństwo przed późniejszymi roszczeniami i ustala podstawę opłaty przeniesienia na dzień umowy. Osobny tytuł do Twojego lokalu może przyjść latami po objęciu go w posiadanie, bo zależy od procedur administracyjnych i technicznych oraz od tego, czy zwolniono hipotekę dewelopera na gruncie. Cypryjskie źródła prawne podają, że w 2026 roku połączenie opóźnień budowy, luk w finansowaniu i zaległości w rejestracji nadal zostawia część kupujących w oczekiwaniu. Istnieją reformy pomagające tym, którzy zapłacili w całości, uzyskać tytuł mimo niespłaconej hipoteki dewelopera, a od 13 lutego 2026 roku Departament Gruntów i Pomiarów może karać banki, które nie zwolniły hipoteki po otrzymaniu pełnej zapłaty, z karami według doniesień od 5000 do 100 000 euro.
Sprawdź przed zapłatą:
- pozwolenia planistyczne i budowlane oraz zatwierdzone plany odpowiadają kupowanemu lokalowi
- umowa sprzedaży zostanie złożona w księdze gruntów i kto to zrobi
- czy grunt obciąża hipoteka dewelopera i jak zwalniany jest Twój lokal
- termin oddania, kara za opóźnienie i obowiązki sprzedawcy dotyczące tytułu
- dotychczasowe wyniki dewelopera w wydawaniu tytułów przy wcześniejszych projektach
Rynek wtórny: szybciej i przejrzyściej
Na rynku wtórnym zmienia właściciela istniejący tytuł, a przeniesienie jest zwykle kończone w około pięć miesięcy od umowy. Możesz obejrzeć dom takim, jaki jest, w okolicy, którą da się ocenić. Ryzyka są inne: problemy prawne z tytułem lub obciążeniami, samowolne dobudówki i starzejące się instalacje. Poproś prawnika o sprawdzenie tytułu i zgodności z planem i przeczytaj naszą listę kontrolną dla cypryjskiego rynku wtórnego.
Pobyt i najem
Stały pobyt na Cyprze z tytułu inwestycji według Regulation 6(2) według doniesień jest powiązany z nową nieruchomością za co najmniej 300 000 euro plus VAT, więc rynek wtórny może się nie kwalifikować, i przed wyborem trzeba to potwierdzić u prawnika. Zobacz nasz artykuł o złotej wizie Cypru. Jeśli planujesz najem krótkoterminowy, przeczytaj nasze zasady najmu krótkoterminowego na Cyprze, bo rejestracja jest obowiązkowa.
Prosty sposób wyboru
- wybierz nowe mieszkanie, jeśli przysługuje Ci zniżony VAT 5%, akceptujesz czekanie, a deweloper ma dobre wyniki w wydawaniu tytułów
- wybierz rynek wtórny, jeśli najważniejszy jest dla Ciebie zarejestrowany tytuł przy zakupie albo planujesz wkrótce wynająć lub sprzedać
- porównuj pełny koszt, w tym VAT lub opłaty przeniesienia, koszty prawne i ryzyko dotyczące tytułu, a nie tylko cenę ofertową
FAQ
Jaki VAT dotyczy nowego mieszkania? Domyślnie 19%, ze zniżonym 5% dla kwalifikującego się głównego miejsca zamieszkania w granicach powierzchni i wartości, częściowo zwrotnym, jeśli sprzedasz lub przestaniesz tam mieszkać w ciągu dziesięciu lat. Czy płacę opłaty przeniesienia od nowego mieszkania? Nie, jeśli w tej samej transakcji naliczany jest VAT. Jakie są opłaty przeniesienia na rynku wtórnym? 3%, 5% i 8% według progów, ze zniżką 50%, według doniesień stałą. Czy tytuł do nowego mieszkania może iść latami? Tak, to znany problem. Czy opłata skarbowa nadal obowiązuje? Według doniesień zniesiono ją od 1 stycznia 2026 roku, więc potwierdź.
How we help
D.H. Realting może pomóc porównać konkretne oferty i zadać właściwe pytania deweloperom i sprzedawcom. Ten artykuł to ogólna informacja, a nie porada prawna, podatkowa ani inwestycyjna. Stawki i przepisy się zmieniają, więc przed decyzją potwierdź aktualne wartości u prawnika i w urzędzie skarbowym.