Ceny mieszkań na Cyprze wzrosły w II kwartale 2026 roku o 8,5% rok do roku, przodują apartamenty. Ile kosztuje metr kwadratowy w każdym mieście i co dochodzi do ceny.
W 2026 roku mieszkanie na Cyprze kosztuje od niecałych 2000 euro za metr kwadratowy w części Nikozji do wyraźnie ponad 5000 euro w Limassolu, a ceny wciąż rosną. Ogólny indeks Banku Centralnego Cypru wzrósł w drugim kwartale 2026 roku o 8,5% rok do roku: mieszkania o około 8,9%, domy o 5,8%. Ten przewodnik podaje zakresy ceny za m² według miast, co oznacza trend i jakie koszty dochodzą do ceny. Jeśli kupujesz na wynajem, zobacz rentowność i inwestycje na Cyprze.
Trend: 2025–2026
Bank Centralny Cypru podał, że mieszkania zdrożały w pierwszym kwartale 2026 roku o prawie 11% rok do roku, a ogólny indeks cen mieszkań wzrósł w drugim kwartale o 8,5%, z przyrostem 2,4% względem poprzedniego kwartału. Bank wiąże wzrost głównie z silnym popytem, zwłaszcza zagranicznych kupujących, z popytem krajowym i droższym budownictwem. Regionalnie roczny wzrost w drugim kwartale był najsilniejszy w dystrykcie Famagusty i w Larnace, potem w Pafos; w Limassolu około 7,8%, w Nikozji około 5,7%. Szybki wzrost nie trwa wiecznie, więc nie zakładaj jego kontynuacji przy kalkulacji zakupu.
Cena za m² według miast
Liczby za metr kwadratowy różnią się między źródłami, a większość to ceny ofertowe agentów i portali, a nie zarejestrowane transakcje. Traktuj poniższe zakresy jako wskazówkę i porównuj aktualne ogłoszenia. Mieszkania, 2026 rok:
- Limassol: mniej więcej od 4000 do ponad 8000 euro za m², średnio około 5500 euro. Najdroższy i najbardziej biznesowy rynek
- Pafos: mniej więcej 2800–4500 euro, przy czym nadmorskie rejony, jak Kato Pafos i Coral Bay, są w górnej części zakresu, a wsie w głębi lądu, jak Tala i Geroskipou, niżej
- Larnaka: mniej więcej 2000–3900 euro w zależności od źródła i dzielnicy, z silnym ostatnim wzrostem
- Nikozja: mniej więcej 1700–2700 euro, rynek oparty na lokalnym popycie i najemcach
Średnie transakcyjne dla mieszkań w pierwszej połowie 2026 roku to około 363 000 euro w Limassolu, 262 000 euro w Pafos, 183 000 euro w Nikozji i 171 000 euro w Larnace. Ceny ofertowe na portalach są wyższe, z medianami około 650 000 euro w Limassolu, 600 000 euro w Pafos i około 350 000 euro w Larnace i Nikozji. Różnica między ceną ofertową a sprzedaży ma znaczenie przy negocjacjach. Szczegóły dzielnic i ryzyka prawne znajdziesz w naszym przewodniku dla kupujących mieszkanie.
Mieszkanie czy willa
Wille kosztują więcej za metr kwadratowy i znacznie więcej w sumie. Według danych rynkowych mediana willi w połowie 2026 roku to około 788 000 euro, czyli około 3500 euro za m². Wille w Limassolu kosztują od około 700 000 euro do wyraźnie ponad 8 mln, w Pafos od około 350 000 do 2,7 mln euro, a wiele rodzinnych willi około 500 000–600 000 euro. Gdzie szukać pod swój styl życia, piszemy w artykule najlepsze lokalizacje do zakupu nieruchomości na Cyprze.
Co dochodzi do ceny
Nowe i używane nieruchomości są opodatkowane inaczej.
- VAT: 19% przy nowej nieruchomości. Obniżona stawka 5% ma według dostępnych informacji dotyczyć głównego, stałego miejsca zamieszkania, pierwszych 130 m² lokalu o wartości do 350 000 euro, przy całkowitej wartości transakcji poniżej 475 000 euro i powierzchni poniżej 190 m². Warunki są ścisłe, więc poproś prawnika o potwierdzenie uprawnienia
- Opłaty transferowe: 3% od pierwszych 85 430 euro, 5% do 170 860 euro i 8% powyżej, następnie zniżka 50%; przy naliczonym VAT opłata nie jest pobierana
- Opłata skarbowa (stamp duty): według doniesień zniesiona od 1 stycznia 2026 roku
- Koszty prawne: zwykle około 1% ceny plus VAT
- Prowizja agenta: kwotę i to, kto ją płaci, uzgodnij na piśmie przed oglądaniem
Więcej o wyborze między nimi: nowe czy z rynku wtórnego na Cyprze.
Koszty roczne
Cypr nie ma rocznego podatku od nieruchomości od 2017 roku. Zostają podatek komunalny, opłaty za wywóz śmieci i kanalizację, zwykle około 90–300 euro rocznie i rzadko ponad około 500 euro, oraz opłaty eksploatacyjne, jeśli kupujesz w kompleksie, i ubezpieczenie. Przy wynajmie obowiązuje podatek dochodowy, zob. rentowność i podatek w artykule o najmie. Późniejsza sprzedaż wywołuje podatek od zysków kapitałowych: podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży na Cyprze.
Przykłady budżetu
Mieszkanie z rynku wtórnego za 300 000 euro. Opłata transferowa: 3% od 85 430 euro, 5% od kolejnych 85 430 euro i 8% od pozostałych 129 140 euro, łącznie około 17 200 euro, przy rynku wtórnym o połowę mniej, około 8600 euro. Koszty prawne około 1% plus VAT dodają mniej więcej 3600 euro. Razem około 12 200 euro, czyli około 4% ceny, bez prowizji agenta i kosztu kredytu, jeśli z niego korzystasz (zob. kredyt hipoteczny dla obcokrajowców na Cyprze).
Nowe mieszkanie za 250 000 euro bez VAT. Przy VAT 19% dopłacasz 47 500 euro, razem 297 500 euro. Jeśli ma zastosowanie stawka 5%, VAT wynosi 12 500 euro, a razem 262 500 euro, różnica 35 000 euro. Tam, gdzie naliczono VAT, nie ma opłat transferowych, a koszty prawne około 1% plus VAT dodają mniej więcej 3000 euro.
To ilustracje na podstawie przepisów w takiej postaci, w jakiej o nich informują. Dokładne kwoty dla konkretnej nieruchomości powinien obliczyć twój prawnik.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy na Cyprze? W 2026 roku mniej więcej 1700–2700 euro w Nikozji, 2000–3900 euro w Larnace, 2800–4500 euro w Pafos i od 4000 do ponad 8000 euro w Limassolu, w zależności od źródła, lokalizacji i jakości.
Czy ceny nieruchomości na Cyprze nadal rosną? Tak. Bank Centralny Cypru zanotował wzrost o 8,5% rok do roku w drugim kwartale 2026 roku. Wzrost zwykle zwalnia, gdy ceny dochodzą do granicy dostępności, więc nie zakładaj, że będzie trwał.
Ile dopłacam do ceny przy zakupie? Przy rynku wtórnym około 4% na opłaty transferowe i prawników, bez prowizji agenta. Przy nowej nieruchomości VAT 19% lub 5% zamiast opłat transferowych.
Czy płacę podatek od nieruchomości co roku? Rocznego podatku od nieruchomości nie ma od 2017 roku, są tylko niewielkie opłaty komunalne i ewentualne opłaty eksploatacyjne.
Jak pomagamy
Dobieramy cypryjskie nieruchomości w twoim budżecie, porównujemy ceny ofertowe z realistycznymi cenami sprzedaży, liczymy pełny koszt z VAT, opłatami i podatkiem oraz koordynujemy lokalnych prawników. Zacznij od strony Cypru lub naszego przewodnika po nieruchomościach na Cyprze.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Ceny i przepisy są orientacyjne, pochodzą ze źródeł rynkowych i zawodowych i zmieniają się w czasie; przed zakupem potwierdź aktualne dane u prawnika.