Co z zaliczką, gdy deweloper zbankrutuje

Dla kupującego nieruchomość w budowie najgorszy scenariusz jest prosty: jeśli deweloper upadnie przed przekazaniem kluczy, co stanie się z już wpłaconymi pieniędzmi? Uczciwa odpowiedź brzmi: zależy to od mechanizmu prawnego, a nie od tego, jak solidnie wygląda deweloper, a mechanizmy te bardzo różnią się między krajami.

Czego boją się kupujący

Że zaliczki znikną na ogólnych rachunkach dewelopera, a kupujący znajdzie się w kolejce wierzycieli za niedokończony szkielet. Że gwarancja istnieje na papierze, ale nie da się z niej skorzystać. Że zagraniczny kupujący nie ma głosu w zagranicznym sądzie upadłościowym. Te obawy nie są bezpodstawne: na kilku rynkach pieniądze wpłacane na etapie budowy są narażone, o ile nie działa konkretna ochrona.

Na czym naprawdę polega ryzyko

Zaliczka wpłacona deweloperowi jest domyślnie roszczeniem wobec spółki. Jeśli spółka jest niewypłacalna, kupujący jest zwykle zwykłym (niezabezpieczonym) wierzycielem, który z reguły plasuje się za wierzycielami z zabezpieczeniem, np. bankiem z hipoteką na gruncie, a często także za niektórymi roszczeniami ustawowymi. Odzyskanie pieniędzy w takiej pozycji jest zwykle częściowe i powolne.

Ochrona oznacza więc wyprowadzenie kupującego z tej pozycji w jeden z czterech sposobów. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa zwracająca zaliczki, jeśli budynek nie zostanie oddany. Rachunek powierniczy (escrow), na którym pieniądze są trzymane osobno od środków dewelopera i uwalniane w miarę postępu budowy. Wpis prawa kupującego w rejestrze gruntów, dający pierwszeństwo przed późniejszymi wierzycielami. Albo umowne prawo zatrzymania lub inne zabezpieczenie, jeśli już posiadasz nieruchomość. Każdy sposób ma granice: gwarancja musi być ważna i obejmować wszystkie wpłaty, escrow działa tylko jeśli rachunek jest prawdziwy, a wpis chroni nieruchomość, ale niekoniecznie zwrot pieniędzy.

Jak to działa w poszczególnych krajach

Hiszpania. Zaliczki na mieszkania w budowie powinny być zabezpieczone. Stara ustawa z 1968 r. została uchylona od 1 stycznia 2016 r., a obecny reżim zawiera pierwszy przepis dodatkowy ustawy o budownictwie (LOE, ustawa 38/1999): deweloper musi zabezpieczyć zaliczki gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową. Jakie wpłaty są objęte i jak zgłaszać roszczenie, trzeba odczytać z samej gwarancji, więc poproś o jej kopię; nie sprawdzaliśmy wszystkich szczegółów dotyczących rachunków. Ustawa jest na stronie BOE.

Włochy. Dla budynków w budowie dekret z 2005 r. (D.Lgs. 122/2005) zobowiązuje budowniczego do udzielenia kupującemu gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej na otrzymane zaliczki, a w razie jej braku umowa może być nieważna na korzyść kupującego. Istnieją późniejsze zmiany; zapytaj notariusza, która wersja dotyczy twojego projektu.

Portugalia. Sinal wpłacony na podstawie umowy przedwstępnej jest zwracany w podwójnej wysokości, jeśli zawini sprzedawca, ale to pomaga tylko wobec wypłacalnego sprzedawcy. Ogólnej obowiązkowej gwarancji zaliczek na nieruchomości w budowie w Portugalii nie znaleźliśmy. Według doniesień z orzecznictwa konsument, który już objął nieruchomość w posiadanie, ma silniejszą pozycję: prawo zatrzymania według art. 755 k.c., które można zgłosić w postępowaniu upadłościowym. Bez posiadania bądź przygotowany na status zwykłego wierzyciela, chyba że umowa przewiduje gwarancję.

Grecja. Nie udało nam się potwierdzić z oficjalnego źródła ustawowej gwarancji ani systemu escrow dla zaliczek na nieruchomości w budowie. Przewodniki praktyczne opisują płatności etapowe i to, że do aktu notarialnego kupujący ma tylko roszczenie umowne. Poproś prawnika o sprawdzenie pozwolenia na budowę, rejestru hipotek i możliwości powiązania płatności z ukończonymi etapami lub trzymania ich u osoby trzeciej.

Cypr. Nie ma ogólnego wymogu escrow, który moglibyśmy potwierdzić. Głównym narzędziem jest złożenie umowy sprzedaży w Urzędzie Rejestru Gruntów, co tworzy obciążenie i daje pierwszeństwo przed późniejszymi czynnościami oraz, według doniesień, ochronę przed kłopotami finansowymi dewelopera, jeśli zostanie dokonane w ustawowym terminie. Komentarze kancelarii opisują też reformy dla kupujących, którzy zapłacili, ale nie mogli uzyskać tytułu własności z powodu hipoteki dewelopera; zapytaj lokalnego prawnika, jak stosują się do twojego projektu.

Bułgaria. Ustawowej gwarancji zaliczek nie znaleźliśmy. Przewodniki praktyczne zalecają powiązanie płatności z etapami budowy oraz użycie notarialnego rachunku powierniczego lub gwarancji bankowej; kary i zwroty ustala się w umowie przedwstępnej. To, czy konkretny deweloper się zgodzi, jest kwestią negocjacji, a nie prawem.

Turcja. Sprzedaż mieszkań konsumentom przed ukończeniem budowy reguluje ustawa o ochronie konsumentów 6502 i rozporządzenie o sprzedaży mieszkań z przedpłatą (art. 40-46). Według doniesień bankowy list gwarancyjny zabezpiecza zwrot wpłaconych kwot na pierwsze żądanie. Sprawdź, czy twój zakup podlega temu reżimowi i czy list został wystawiony na twoje nazwisko.

ZEA. W Dubaju każdy projekt w budowie musi mieć rachunek escrow na podstawie ustawy 8 z 2007 r.; środki są według doniesień uwalniane w miarę postępu budowy potwierdzonego przez inżyniera, a komercyjne opracowanie podaje, że wierzyciele dewelopera nie mogą ich zająć. Sprawdź, czy płatność trafia wyłącznie na ten rachunek, przez system Dubai Land Department, i zobacz weryfikację dewelopera w Dubaju: lista RERA i escrow. Strona regulatora: dubailand.gov.ae.

Tajlandia. Znaleźliśmy tylko wtórne doniesienia: brak chronionego mechanizmu płatności dla zagranicznych kupujących na etapie budowy, pieniądze trafiają bezpośrednio do dewelopera lub jego spółki projektowej, a w upadłości kupujący jest wierzycielem niezabezpieczonym. Jedno źródło podaje też, że od 31 stycznia 2025 r. przyjmowanie depozytów rezerwacyjnych na kondominia jest działalnością kontrolowaną; oficjalnie tego nie potwierdziliśmy. Zobacz zakup w budowie w Tajlandii: weryfikacja dewelopera i płatności.

Jak się chronić

• Zapytaj na piśmie, która z czterech ochron obowiązuje: gwarancja, ubezpieczenie, escrow czy wpis.
• Uzyskaj kopię gwarancji lub polisy i sprawdź wystawcę (bank lub licencjonowany ubezpieczyciel), kwotę, daty, wskazanego beneficjenta i warunki zgłoszenia roszczenia.
• Potwierdź bezpośrednio u wystawcy, korzystając z danych kontaktowych znalezionych samodzielnie, że gwarancja istnieje i obejmuje każdą ratę.
• Płać wyłącznie na rachunek gwarantowany lub escrow, nigdy na inny rachunek na późniejszą prośbę.
• Powiąż płatności z udokumentowanymi etapami i zachowaj dowody: faktury, pokwitowania, protokoły z oględzin budowy.
• Sprawdź finanse, pozwolenia i hipoteki dewelopera na gruncie: zobacz jak zweryfikować dewelopera za granicą.
• Przeczytaj porównanie krajów: zakup w budowie za granicą: umowy, escrow i opóźnienia w poszczególnych krajach.

Kiedy zaangażować prawnika lub notariusza

Przed pierwszą płatnością ponad symboliczną rezerwację. Prawnik powinien przeczytać umowę, sprawdzić gwarancję i tytuł do gruntu oraz wyjaśnić, co masz, jeśli deweloper upadnie. Gdy pojawi się problem (opóźnienia, żądania płatności poza harmonogramem, plotki o niewypłacalności), zaangażuj prawnika natychmiast: terminy zgłaszania roszczeń z gwarancji i w upadłości mogą być krótkie. Zobacz też jak czytać umowę kupna nieruchomości za granicą.

FAQ

Czy tracę zadatek, jeśli deweloper zbankrutuje? Niekoniecznie. Jeśli istnieje ważna gwarancja, ubezpieczenie lub escrow, możesz odzyskać część lub całość. Bez nich jesteś zwykle zwykłym wierzycielem, a odzyskanie może być częściowe i powolne.

Czy escrow jest zawsze bezpieczny? Jest znacznie lepszy niż płacenie deweloperowi bezpośrednio, ale sprawdź, kto kontroluje rachunek, jak uwalniane są środki i czy rachunek jest regulowany.

Co robić przy sygnałach ostrzegawczych? Wstrzymać dalsze płatności, wysłać pisemne zawiadomienie na podstawie umowy, skontaktować się z wystawcą gwarancji i lokalnym prawnikiem oraz zgłosić roszczenie w terminie.

Czy wpis umowy w rejestrze gruntów chroni moje pieniądze? Może chronić nieruchomość lub twoje pierwszeństwo, ale nie zawsze zwrot. Zapytaj prawnika, co dokładnie zabezpiecza.

Czy zagraniczny kupujący może zgłosić roszczenie w lokalnej upadłości? W zasadzie tak, jak każdy wierzyciel, ale przez lokalnego pełnomocnika i w ścisłych terminach.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (rosyjski, polski, angielski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych sprawdzających gwarancje i umowy. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy się zmieniają, dlatego przed płatnością zweryfikuj aktualne regulacje u lokalnego prawnika.