Zakup od dewelopera w Tajlandii: weryfikacja i płatności

Kondo w budowie to najczęstszy sposób, w jaki cudzoziemcy kupują nowe nieruchomości w Tajlandii: tajskie banki rzadko kredytują nierezydentów, a luki dopełniają raty deweloperów. To też miejsce, w którym zagrożonych jest najwięcej pieniędzy, bo płacisz, zanim budynek powstanie. Poniżej omawiamy umowę, harmonogram płatności, istniejące zabezpieczenia i kontrole. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną; kilka punktów podajemy za kancelariami i agencjami, a potwierdzić je powinien niezależny tajski prawnik.

Umowa sprzedaży

Dla lokali w kondominium ustawa o kondominiach (art. 6/2, wprowadzony w 2008 roku) wymaga od deweloperów stosowania wzorcowej umowy sprzedaży zatwierdzonej przez władze. Według opracowań kancelarii klauzula odbiegająca od wzoru na korzyść dewelopera jest nieskuteczna, a reklamy i broszury traktuje się jako część oferty. Dlatego:

• żądaj wzorcowego formularza i porównuj z nim linijka po linijce każdą wersję dewelopera;
• wpisz do umowy obiecane udogodnienia, termin oddania, powierzchnię i wykończenie lokalu oraz przydział limitu zagranicznego, a nie zostawiaj ich w broszurze;
• zadatek rezerwacyjny: według opisów od 31 stycznia 2025 roku przyjmowanie zadatków rezerwacyjnych na kondominia jest działalnością regulowaną prawem ochrony konsumentów. Źródłem jest jedna agencja, więc zapytaj prawnika, co to oznacza dla zadatku, który cię proszą wpłacić.

Harmonogram płatności

Typowy plan to zadatek rezerwacyjny, większa rata przy podpisaniu, raty na etapach budowy lub w terminach oraz reszta przy oddaniu i przeniesieniu własności. W praktyce:

• wiąż raty z weryfikowalnymi etapami budowy, a nie tylko z datami kalendarzowymi;
• płać wyłącznie na rachunek na nazwę spółki dewelopera wskazany w umowie; nigdy na rachunek osoby fizycznej;
• zachowuj potwierdzenie każdego przelewu i porównuj kwoty z umową;
• cudzoziemiec kupujący kondo na własne nazwisko musi sprowadzić środki z zagranicy w walucie obcej i uzyskać w banku formularz FET; przy ratach zapytaj bank, jak dokumentowana jest każda rata. Zobacz poradnik o limicie 49%.

Dlaczego zwykle nie ma escrow

Tajlandia ma ustawę o escrow (B.E. 2551), ale jest dobrowolna, a źródła zgodnie podają, że rzadko stosuje się ją przy kondominiach w budowie, bo deweloperzy chcą finansować budowę ratami. W praktyce twoje raty zwykle trafiają na rachunek samego dewelopera. Jeśli projekt stanie, pieniądze mogą być już wydane. Dlatego kontrole poniżej są tak ważne, a twoim środkiem w sporze jest roszczenie wobec dewelopera, a nie wypłata przez niezależnego powiernika.

Zezwolenia i weryfikacja dewelopera

Przed płatnością poproś o poniższe i daj sprawdzić prawnikowi:

• rejestrację spółki dewelopera, zarząd, wpłacony kapitał i historię sporów, w tym pozwy wcześniejszych nabywców. Urząd Rady Ochrony Konsumentów (ocpb.go.th) podejmował w przeszłości działania wobec deweloperów, więc zapytaj, czy są skargi;
• ukończone projekty tego samego dewelopera, które możesz odwiedzić i porozmawiać z mieszkańcami;
• tytuł do gruntu pod inwestycją (chanote), kto jest właścicielem gruntu i czy jest obciążony hipoteką. Hipoteka projektowa powinna mieć mechanizm zwolnienia sprzedanych lokali;
• pozwolenie na budowę i, dla projektów powyżej określonej wielkości, ocenę oddziaływania na środowisko (EIA). Jedno źródło podaje próg 80 lub więcej lokali albo ponad 4000 m2; przepisy są bardziej szczegółowe, zapytaj prawnika. Brak lub zaskarżenie EIA może zatrzymać budowę, jak według doniesień bywało przy projektach na Phuket;
• przydział limitu zagranicznego na piśmie, jak w poradniku o limicie.

Te same kroki szerzej opisują nasza lista kontrolna weryfikacji transakcji oraz poradnik jak zweryfikować dewelopera za granicą.

Opóźnienia i środki ochrony

Agencje opisują opóźnienia rzędu 12–24 miesięcy jako niezbyt rzadkie oraz niewypłacalność deweloperów na Phuket; nazw i łącznych kwot nie możemy potwierdzić, więc potraktuj to jako powód do sprawdzania, nie statystykę.

Jeśli projekt jest spóźniony, prawo w ujęciu tajskich kancelarii daje kilka narzędzi:

• Kara za opóźnienie. Umowa wzorcowa według doniesień przewiduje karę co najmniej 0,01% ceny za dzień, maksymalnie 10%.
• Odstąpienie i zwrot. Przy przekroczeniu terminu oddania nabywca może według doniesień odstąpić od umowy i żądać zwrotu wpłat z odsetkami 3% rocznie (stawka podawana od kwietnia 2021) od dnia przyjęcia każdej wpłaty przez dewelopera.
• Gwarancje. Podawane gwarancje na wady to pięć lat na konstrukcję i dwa lata na pozostałe elementy.
• Procedura konsumencka. Nabywcy kondo opisywani są jako konsumenci w tajskiej procedurze spraw konsumenckich: bez opłat sądowych, z uproszczonym postępowaniem i przeniesionym na dewelopera ciężarem dowodu. Można też złożyć skargę do Urzędu Rady Ochrony Konsumentów.

Te prawa są tyle warte, ile wypłacalność dewelopera. Roszczenie o zwrot wobec niewypłacalnej spółki może przynieść niewiele. Zachowaj wszystkie dokumenty i wiadomości oraz korzystaj z porady wcześnie.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących mieszkających w UE

• Dokumenty. Paszport, umowa rezerwacyjna i sprzedaży, pokwitowania, dokumenty rejestrowe dewelopera. Jeśli podpisujesz przez przedstawiciela, pełnomocnictwo wymaga poświadczenia notarialnego, apostille i tajskiego tłumaczenia.
• Banki. Płać z własnego rachunku na własne nazwisko. Bank nadawcy może poprosić o umowę, cel każdej raty i dowód źródła środków; przygotuj je. Typowe pytania opisujemy w poradniku przelew pieniędzy za granicę przy zakupie nieruchomości. Unikaj płatników trzecich i próśb o dzielenie lub zmianę opisu płatności.
• Sankcje i zgodność z przepisami. Jeśli twoje środki lub kontrahenci rodzą pytania o sankcje lub przeciwdziałanie praniu pieniędzy, omów je z prawnikiem przed płatnością. Pracujemy wyłącznie przy przejrzystych, legalnych transakcjach.
• Wizy. Zakup nie daje prawa pobytu; zobacz opcje wizowe dla kupujących nieruchomości.

FAQ

Czy moje pieniądze są chronione przy zakupie w budowie w Tajlandii? W większości przypadków nie przez escrow. Ochronę dają umowa wzorcowa, przepisy konsumenckie i wypłacalność dewelopera.

Jaka kara za opóźnienie obowiązuje? Umowa wzorcowa według doniesień przewiduje co najmniej 0,01% ceny za dzień, maksymalnie 10%. Sprawdź swoją umowę.

Czy odzyskam pieniądze, jeśli projekt stanie? Według doniesień tak, jeśli termin umowy został przekroczony i odstąpisz od umowy, z odsetkami; odzyskanie zależy od finansów dewelopera.

Czy potrzebne jest EIA? Większe projekty tak; jedno źródło podaje próg 80 lub więcej lokali albo ponad 4000 m2. Wymóg dla konkretnego projektu ustal z prawnikiem.

Gdzie złożyć skargę? Do Urzędu Rady Ochrony Konsumentów i do tajskich sądów; jaka droga pasuje, podpowie prawnik.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości w Tajlandii i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych przy weryfikacji umowy i dewelopera. Przeglądaj oferty w Tajlandii i sprawdzaj liczby w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; przepisy się zmieniają, więc aktualne wymogi sprawdź u tajskiego prawnika.