Jak czytać umowę kupna nieruchomości za granicą

Prawie każdy zakup za granicą przechodzi przez trzy dokumenty, a pierwsze dwa wiele osób uważa za formalność. To błąd. Moment, w którym stajesz się prawnie związany, i koszt wycofania się zależą od kraju oraz od dokładnych słów w papierze, który dostajesz do podpisu.

Czego boją się kupujący

Obawy są praktyczne. Podpisać dokument w języku, którego nie czytasz dobrze, i dopiero potem odkryć, że zadatek przepadł. Że drobna rezerwacja zamieni się w wiążącą umowę. Że sprzedający może się wycofać, a ty nie. Że brak jakiegoś warunku (kredytu, pozwolenia, czystej księgi) zostawi cię z nieruchomością, której nie możesz sfinansować, albo bez zadatku. Te obawy są uzasadnione, a w większości przypadków rozwiązuje je uważne przeczytanie trzech-czterech klauzul razem z lokalnym prawnikiem.

Na czym naprawdę polega ryzyko

W większości krajów obowiązuje sekwencja. Najpierw rezerwacja: niewielka wpłata, która na krótko wyłącza nieruchomość ze sprzedaży, zwykle z ograniczonymi skutkami prawnymi, ale nie zawsze. Potem umowa przedwstępna, która często jest właściwym zobowiązaniem: określa cenę, termin, zadatek i kary. Na końcu akt końcowy, zwykle przed notariuszem lub w rejestrze gruntów, kiedy przechodzi własność i płacona jest reszta.

Ryzyko leży w środkowym dokumencie. Wynik określają dwie rzeczy: czy zadatek jest wyłącznie gwarancją, czy ceną za prawo odstąpienia, oraz jakie warunki pozwalają wyjść bez straty. Zadatek może cię chronić albo uwięzić, zależnie od jednego zdania. Dlatego te same dziesięć procent w jednej umowie można odzyskać, a w innej przepada.

Jak to działa w poszczególnych krajach

Hiszpania. Reserva to osobna niewielka wpłata, a jej znaczenie zależy od treści. Potem następuje umowa arras. Według Kodeksu cywilnego (art. 1454) arras penitenciales pozwalają każdej stronie odstąpić: kupujący traci zadatek, sprzedający zwraca go w podwójnej wysokości. Orzecznictwo wymaga, aby to było wyraźnie ustalone; jeśli umowa nie mówi tego jasno, arras zwykle uznaje się za potwierdzające (confirmatorias), czyli umowa wiąże, a stosuje się ogólne zasady o naruszeniu (art. 1124). Tekst Kodeksu cywilnego jest na stronie BOE. Zanim zapłacisz, ustal, jaki typ przewiduje twoja umowa.

Francja. Wiążącym krokiem jest compromis de vente albo jednostronna promesse de vente. Kupujący niebędący profesjonalistą, nabywający lokal mieszkalny, ma zwykle 10 dni na odstąpienie, liczone od dnia następującego po doręczeniu podpisanego dokumentu, bez kosztów. Akt końcowy (acte authentique) podpisuje się u notariusza. Jeśli potrzebujesz kredytu, zapytaj, czy umowa uzależnia sprzedaż od jego uzyskania: to standardowa praktyka, ale sprawdź treść i termin.

Włochy. Przyjęta proposta di acquisto może wiązać strony, potem jest compromesso (umowa przedwstępna) i wreszcie rogito u notariusza. Zadatek caparra confirmatoria (art. 1385 k.c.) zostaje u sprzedawcy, jeśli zawinił kupujący, a wraca w podwójnej wysokości, jeśli zawinił sprzedawca; caparra penitenziale (art. 1386) jest ceną za prawo odstąpienia. Zapytaj prawnika, czy umowę przedwstępną można wpisać do rejestrów gruntów: według doniesień chroni to kupującego przed późniejszymi sprzedażami.

Portugalia. Umowa przedwstępna (CPCV) zwykle zawiera sinal. Według art. 442 k.c., jeśli zawini kupujący, traci sinal, jeśli sprzedawca, zwraca go w podwójnej wysokości. Według doniesień z orzecznictwa konsument, który otrzymał już klucze, może zamiast tego wybrać wzrost wartości nieruchomości. Do końcowego przeniesienia potrzebna jest escritura (akt) lub równoważny dokument.

Grecja. Umowa przedwstępna jest powszechna, zawierana przez prawnika, z zadatkiem; notariusz sporządza i poświadcza akt końcowy po tym, jak prawnik sprawdzi tytuł własności w księdze gruntowej lub katastrze. Nie znaleźliśmy oficjalnego źródła o typowych warunkach zadatku, więc zasady jego zwrotu poproś o spisanie.

Cypr. Kluczowym dokumentem jest umowa sprzedaży. Jej złożenie w Urzędzie Rejestru Gruntów (na podstawie ustawy o wykonaniu zobowiązania, 81(I)/2011) tworzy obciążenie nieruchomości i chroni kupującego przed późniejszymi czynnościami; obowiązuje termin, więc poproś prawnika o wskazanie konkretnej daty. Umowa niezłożona w rejestrze oznacza słabszą pozycję kupującego.

Bułgaria. Umowa przedwstępna (art. 19 Ustawy o zobowiązaniach i umowach) musi mieć formę pisemną; poświadczenie podpisów u notariusza nie jest wymagane, ale zalecane jako dowód. Doniesienia mówią o zwyczajowym zadatku z klauzulą zwrotu w podwójnej wysokości. Przeniesienie następuje aktem notarialnym. Dla reszty ceny dostępny jest notarialny rachunek powierniczy, który wielu kupujących wybiera.

Turcja. Obietnica sprzedaży (satis vaadi) daje prawo żądania sprzedaży przed sądem tylko wtedy, gdy zawarto ją u notariusza; można ją zaznaczyć w księdze wieczystej (tapu), co chroni twoje pierwszeństwo. Własność przechodzi dopiero z rejestracją tytułu.

ZEA. W przypadku gotowych mieszkań standardową umową rynku wtórnego jest Form F, z zadatkiem często określanym na 10%, który przepada, gdy kupujący wycofuje się bez podstawy umownej. W przypadku nieruchomości w budowie umowa sprzedaży jest rejestrowana w Dubai Land Department przez Oqood, a płatności powinny trafiać na rachunek powierniczy projektu. Zobacz ryzyka inwestycji w Dubaju na etapie budowy.

Jak się chronić

• Uzyskaj umowę w zrozumiałym języku i poświadczone tłumaczenie klauzul o zadatku, karach i terminach przed podpisaniem.
• Zapytaj, czym jest zadatek: samą gwarancją, zaliczką na cenę czy ceną za odstąpienie, i kto może odstąpić.
• Upewnij się, że umowa zawiera warunki zawieszające, które pozwalają wyjść bez straty: finansowanie, czysta księga, pozwolenia budowlane, zaświadczenie o braku długów, przeprowadzona inspekcja.
• Sprawdź terminy przekazania i skutki opóźnienia: stała kara miesięczna, prawo odstąpienia, zwrot z odsetkami.
• Nigdy nie podpisuj pustych lub częściowo wypełnionych formularzy, pełnomocnictwa szerszego, niż rozumiesz, ani dokumentu z ceną innej niż rzeczywista.
• Nie wpłacaj zadatku, zanim własny prawnik nie sprawdzi własności sprzedającego i braku hipotek.
• Wszystkie płatności powinny być identyfikowalne: przelew bankowy na rachunek sprzedającego lub agenta powierniczego.

Kiedy zaangażować prawnika lub notariusza

Przed jakimkolwiek wiążącym krokiem. Prawnik powinien przeczytać umowę przedwstępną przed podpisaniem i sprawdzić własność, długi i pozwolenia. W wielu krajach notariusz jest neutralny i nie może stać po twojej stronie, dlatego niezależny prawnik ma znaczenie. Zobacz notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą i listę kontrolną przed zakupem. Powiązane ryzyka: podwójna sprzedaż i ukryte długi oraz ochrona zadatku przy upadłości dewelopera.

FAQ

Czy umowa rezerwacyjna jest wiążąca? To zależy od treści i kraju. Może być zwykłą opłatą za wstrzymanie oferty, ale może być też traktowana jako arras lub wiążąca obietnica. Zanim zapłacisz, zapytaj, czy jest zwrotna i na jakich warunkach.

Czy mogę stracić zadatek, jeśli zmienię zdanie? Często tak. Przy zadatku typu odstępnego kupujący, który się wycofuje, go traci, a sprzedający, który się wycofuje, zwykle zwraca go w podwójnej wysokości. Niektóre kraje dają krótki okres do namysłu, np. 10 dni we Francji dla kupujących lokale mieszkalne niebędących profesjonalistami.

Jaka jest różnica między arras penitenciales a confirmatorias w Hiszpanii? Penitenciales pozwalają odstąpić przez utratę lub podwojenie zadatku, ale tylko jeśli umowa jasno to mówi. Confirmatorias wzmacniają wiążącą umowę, a druga strona może żądać wykonania lub rozwiązania według zasad ogólnych.

Czy muszę być obecny przy podpisaniu? Nie zawsze: notarialne pełnomocnictwo lub zdalne podpisanie jest możliwe w wielu krajach, ale musi być prawidłowo przygotowane. Zobacz pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości za granicą.

Czego nie podpisywać nigdy? Umowy, której nie rozumiesz, z pustą ceną lub datą, bez warunków wyjścia, i niczego pod presją agenta.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (rosyjski, polski, angielski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych czytających umowę razem z tobą. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy się zmieniają, dlatego przed podpisaniem zweryfikuj aktualne regulacje u prawnika lub notariusza w danym kraju.