Jak sprawdzić dewelopera i projekt w Dubaju: RERA, escrow, pozwolenia i lista kontrolna kupującego

Dubaj ma jeden z lepiej rozwiniętych systemów ochrony kupujących nieruchomości z rynku pierwotnego, a opiera się on na publicznych rejestrach, które może przeszukać każdy. Słabym punktem jest kupujący, który nigdy do nich nie zagląda. Większość kontroli poniżej zajmuje minuty na telefonie i można ją zrobić z Polski, zanim jakiekolwiek pieniądze zostaną przelane. Ten przewodnik opisuje, co sprawdzić u dewelopera, w projekcie, w ogłoszeniu i u brokera, jak powinny płynąć pieniądze i dokumenty, na co uważać przy odsprzedaży i pełnomocnictwie oraz co robić, gdy coś pójdzie nie tak. Uzupełnia listę kontrolną zakupu z rynku pierwotnego, ryzyka inwestycji w budowie i ogólny tekst jak zweryfikować dewelopera za granicą.

Większość informacji pochodzi z komunikatów Departamentu Gruntów w Dubaju (DLD) oraz z opracowań kancelarii i portali, a nie z lektury samych ustaw. Przepisy i opłaty się zmieniają, więc przed wpłatą potwierdź aktualny stan w DLD lub u licencjonowanego prawnika w Dubaju.

Dwa organy, które warto znać

Departament Gruntów w Dubaju (DLD) rejestruje nieruchomości i prowadzi usługi. RERA, czyli regulator rynku nieruchomości, to jego ramię nadzorcze: licencjonuje deweloperów i brokerów, reguluje sprzedaż na etapie budowy i nadzoruje rachunki escrow. Prawie każda kontrola poniżej to wyszukiwanie w systemie DLD lub RERA, na stronie DLD albo w aplikacji Dubai REST.

Krok 1: deweloper

• Czy jest licencjonowanym deweloperem zarejestrowanym w RERA i DLD, z ważną licencją handlową? Zarejestrowany deweloper figuruje w rejestrach DLD. Jeśli sprzedający nie potrafi lub nie chce pokazać rejestracji, zatrzymaj się.
• Czy lokal sprzedaje ten podmiot, który posiada grunt i rachunek escrow? Znana marka w folderze może stać nad osobną spółką projektową. Poproś o nazwę podmiotu z umowy i porównaj z rejestrem.
• Jaka jest historia? Rejestr projektów DLD, jak podają źródła, pokazuje aktywne i zakończone projekty dewelopera z pierwotnie zapowiedzianą i faktyczną datą przekazania. Porównaj je. Opóźnienia w Dubaju zdarzają się na tyle często, że warto poświęcić dziesięć minut: jedna analiza brokerska projektów z lat 2020-2025 wykazała duże różnice między deweloperami i wyższe ryzyko opóźnień u debiutantów, ale to pojedyncze wtórne źródło, więc traktuj je jako powód do sprawdzenia, a nie ranking.
• Co jeszcze deweloper aktualnie buduje? Firma, która uruchomiła wiele projektów naraz i niewiele skończyła, niesie inne ryzyko niż taka, która oddaje regularnie. Doniesienia lokalnej prasy o opóźnieniach i karach regulatora to uprawnione źródło.

Krok 2: projekt i rachunek escrow

Zgodnie z prawem Dubaju Law No. 8 of 2007 o rachunkach escrow deweloper, który chce sprzedawać na etapie budowy, musi otworzyć rachunek escrow zatwierdzony przez DLD, a wpłaty kupujących trafiają na ten rachunek, a nie na konto samego dewelopera. Według opracowań kancelarii i portali środki są uwalniane po etapach budowy potwierdzonych przez inżyniera, a 5% jest zatrzymywane przez rok po zarejestrowaniu lokali na kupujących, na pokrycie wad. DLD nakładał na deweloperów kary za naruszenia dotyczące escrow.

Co robić w praktyce:

• Znajdź projekt w aplikacji Dubai REST lub na stronie DLD. Usługa statusu projektu (Mashrooi), jak podają źródła, pokazuje zarejestrowanego dewelopera, procent zaawansowania, raporty z inspekcji i zdjęcia, przewidywany termin zakończenia i dane rachunku escrow.
• Porównaj nazwę i numer rachunku escrow w umowie i instrukcji płatności z rejestrem. Muszą być takie same.
• Czytaj harmonogram płatności jak mapę ryzyka. Powinien być powiązany z etapami budowy. Według opracowań prawniczych kupujący może dążyć do rozwiązania umowy na podstawie Executive Council Resolution No. 6 of 2010, jeśli deweloper odmawia powiązania płatności z postępem budowy lub istotnie odstępuje od uzgodnionej specyfikacji.
• Przeczytaj termin przekazania i co się stanie, gdy nie zostanie dotrzymany. Umowa powinna zawierać jedno i drugie.

Krok 3: ogłoszenie i broker

Każde ogłoszenie o nieruchomości w Dubaju wymaga pozwolenia wydanego przez system Trakheesi, zwykle po podpisaniu przez właściciela umowy marketingowej (Form A) z licencjonowanym brokerem. Od 24 kwietnia 2023 roku ogłoszenie musi też zawierać kod QR Madmoun, który otwiera rekord DLD dla tego ogłoszenia: możesz sprawdzić, czy jest zatwierdzone, a lokal nie został już sprzedany ani wynajęty. Ogłoszeniodawcy bez numeru pozwolenia, jak podawano, grozi kara 50 000 AED.

• Zeskanuj kod QR lub wpisz numer pozwolenia na stronie DLD, zanim odpowiesz na ogłoszenie. Cena dużo poniżej rynku dla realnie wyglądającego budynku to najczęstsza przynęta.
• Poproś agenta o numer rejestracyjny brokera (BRN) i numer biura (ORN) firmy brokerskiej. Wyszukaj BRN na liście brokerów DLD lub w aplikacji Dubai REST: według źródeł widać tam status licencji, firmę i termin ważności pozwolenia. Agent, który nie podaje BRN, działa poza rejestrem.
• Prowizja agenta na rynku wtórnym to zwykle około 2% plus 5% VAT. Ustal na piśmie, kto ją płaci. Agent proszący o płatność poza zwykłymi kanałami to sygnał ostrzegawczy.

Krok 4: umowa, pieniądze i Oqood

Zwykła kolejność przy zakupie z rynku pierwotnego to rezerwacja, umowa kupna-sprzedaży (SPA), rejestracja twojego prawa w systemie DLD Oqood, raty powiązane z budową, a na końcu przekazanie i akt własności. Opłata DLD 4% jest płacona przy rejestracji w Oqood, a sama rejestracja, według doniesień, następuje w ciągu jednego do czterech tygodni od SPA. Certyfikat Oqood to dowód, że twoja umowa jest zarejestrowana.

• Płać wyłącznie na rachunek escrow wskazany w SPA i w rejestrze. Nigdy na konto prywatne, gotówką ani przez link z komunikatora.
• Nie podpisuj, dopóki nie przeczytasz całej SPA, w tym klauzul o odstąpieniu, opóźnieniu i karach. W wielu umowach klauzule o odstąpieniu są jednostronne na korzyść dewelopera: pokaż swoją umowę prawnikowi.
• Bierz potwierdzenie każdej wpłaty i zachowuj potwierdzenie bankowe.
• Sprawdź, czy numer lokalu, piętro, powierzchnia i cena na certyfikacie Oqood zgadzają się z SPA.
• „Gwarantowany zwrot z najmu” to obietnica marketingowa, a nie regulowany produkt. Zobacz haczyk w gwarantowanych programach najmu.

O polskiej stronie płatności (potwierdzenie źródła środków, pytania banku, raportowanie) przeczytasz w przelewach za granicę przy zakupie nieruchomości.

Krok 5: kupno lub sprzedaż umowy z rynku pierwotnego (odsprzedaż)

Umowę z etapu budowy często można sprzedać przed przekazaniem, ale deweloper decyduje, kiedy. Wielu wymaga wpłacenia wcześniej części ceny: jedno opracowanie podaje 30-40%, z różnicami między deweloperami. Pobierają też opłatę za zaświadczenie o braku sprzeciwu (NOC), podaje się 500-5 000 AED. Jeśli kupujesz cudzą umowę, żądaj pisemnego NOC dewelopera, zestawienia wpłat i potwierdzenia, że nie ma zaległych opłat serwisowych ani kar. Imię i nazwisko sprzedającego musi zgadzać się z zapisem w Oqood. Nie wpłacaj zadatku sprzedającemu, który nie potrafi pokazać procedury NOC.

Krok 6: pełnomocnictwo

Jeśli nie możesz przyjechać, pełnomocnictwo (POA) pozwala podpisać za ciebie, a właśnie tu zdarzają się poważne oszustwa. Dla DLD musi być poświadczone notarialnie w ZEA albo poświadczone w kraju podpisania i następnie zalegalizowane przez ministerstwo spraw zagranicznych i ambasadę ZEA, z poświadczonym tłumaczeniem na arabski. Według doniesień cały łańcuch zajmuje od trzech do sześciu tygodni.

• Udziel pełnomocnictwa szczególnego do jednej nazwanej transakcji, a nie ogólnego. Ogólne pełnomocnictwo to narzędzie opisywanych oszustw: nieuprawniona odsprzedaż, kredyt zaciągnięty pod twój tytuł własności albo sfałszowany dokument w rękach osoby podającej się za przedstawiciela właściciela z zagranicy.
• Wpisz termin ważności, który obejmuje transakcję, i nic więcej. Trustee office może odmówić przyjęcia starego pełnomocnictwa, nawet jeśli nie ma w nim daty końcowej.
• Wskaż osobę, którą można sprawdzić: prawnika, a nie anonimowego „przedstawiciela" podsuniętego przez sprzedającego lub dewelopera.
• Zapytaj prawnika, czy podpisanie można załatwić przez wideorozmowę lub w trustee office.

Gdy coś pójdzie nie tak

• Przedstaw problem deweloperowi na piśmie i zachowaj dowody: SPA, potwierdzenia wpłat, korespondencję i zdjęcia placu budowy.
• Jeśli to nie pomoże, złóż skargę do DLD i RERA. Spory kupujących z rynku pierwotnego, jak podają źródła, zaczynają się od mediacji w DLD, zanim trafią do sądu.
• Anulowany projekt ma własną ścieżkę. Zgodnie z prawem Dubaju o anulowanych projektach RERA może anulować projekt, a likwidator rozdziela saldo escrow między kupujących proporcjonalnie do wpłaconych kwot. Jedno źródło podaje czas zwrotów od sześciu do 24 miesięcy.
• Centrum Sporów Najmu (RDC) rozstrzyga spory wynajmujących i najemców, a nie spory o zakup. Roszczenia o własność lub wobec dewelopera po etapie DLD trafiają do sądów Dubaju.
• Potrzebny jest prawnik z uprawnieniami do występowania w sądach Dubaju. Jego honorarium trzeba zestawić z kwotą sporu.

Typowe pułapki, bez straszenia statystykami

• Ogłoszenie skopiowane z prawdziwej agencji z podmienionym telefonem, w cenie poniżej rynku.
• „Deweloper" lub „agent", który chce zadatku na konto prywatne lub zagraniczne albo w kryptowalucie.
• Obiecany „gwarantowany" zwrot albo odkupienie.
• Sprzedający naciskający („czeka jeszcze trzech kupujących"), który nie pozwala sprawdzić rejestru.
• Pełnomocnictwo przygotowane przez drugą stronę.
• Niezarejestrowana lub dziwnie brzmiąca firma, której nie ma w rejestrach DLD.

Lista kontrolna

1. Ustal dokładny podmiot prawny, który podpisze SPA, i znajdź go w rejestrach DLD lub RERA. 2. Znajdź projekt w aplikacji Dubai REST lub na stronie DLD i zapisz dane rachunku escrow oraz procent zaawansowania. 3. Porównaj zapowiedziane i faktyczne terminy przekazania wcześniejszych projektów dewelopera. 4. Zeskanuj kod QR Madmoun lub wpisz numer pozwolenia Trakheesi dla ogłoszenia. 5. Sprawdź BRN agenta i ORN firmy na liście brokerów DLD. 6. Przeczytaj całą SPA z prawnikiem, w tym klauzule o opóźnieniu, odstąpieniu i karach. 7. Upewnij się, że harmonogram płatności jest powiązany z etapami budowy. 8. Płać tylko na rachunek escrow z rejestru i zachowuj każde potwierdzenie. 9. Porównaj certyfikat Oqood z SPA: lokal, powierzchnia, cena, twoje dane. 10. Przy odsprzedaży uzyskaj pisemny NOC dewelopera i zestawienie wpłat. 11. Jeśli potrzebujesz pełnomocnictwa, niech będzie szczególne, z terminem ważności i prawnikiem jako pełnomocnikiem. 12. Zachowaj kopie wszystkiego. Jeśli zacznie się spór, najpierw wyraź go na piśmie.

Możemy przejść przez te kontrole razem z tobą dla konkretnego projektu, ale nie jesteśmy kancelarią prawną: ostateczną weryfikację powinien wykonać licencjonowany prawnik w Dubaju. O opłatach serwisowych i rocznych kosztach posiadania lokalu przeczytasz w opłatach serwisowych i kosztach posiadania w Dubaju, a o rynku szerzej na stronie ZEA.