Nieruchomości w Finlandii: zasady dla cudzoziemców

Finlandia ma przejrzysty i uporządkowany rynek nieruchomości, ale od 2020 roku kontroluje zagranicznych kupujących ze względów bezpieczeństwa narodowego, a od lipca 2025 roku obowiązuje osobne ograniczenie dla obywateli Rosji i Białorusi. Poniżej opisujemy zasady tak precyzyjnie, jak udało nam się je potwierdzić w październiku 2026 roku. Zmieniają się, dlatego tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.

Rynek w liczbach

Ceny w Finlandii nie rosną, lecz spadają. Według Statistics Finland ceny starych mieszkań w spółkach mieszkaniowych były w sierpniu 2026 roku o 3,3% niższe niż rok wcześniej w skali kraju, o 3,5% niższe w Wielkim Helsinkach i o 3,7% niższe w Helsinkach, a mieszkania w blokach staniały o 3,8% (zob. komunikat Statistics Finland i naszą wiadomość). Spadający rynek daje kupującemu czas, ale oznacza też, że przy odsprzedaży nie warto liczyć na wzrost ceny. Porównanie z innymi rynkami: ceny za m² według krajów.

Kto może kupić

Większość fińskich mieszkań nie jest własnością bezpośrednią. Kupuje się udziały w spółce mieszkaniowej, które dają prawo do konkretnego lokalu. Domy wolnostojące, działki i domki letniskowe to nieruchomości w ścisłym sensie. Ta różnica ma znaczenie dla przepisów.

• Obywatele UE/EOG: zgoda nie jest potrzebna.
• Obywatele innych państw oraz spółki zarejestrowane poza UE/EOG muszą uzyskać zgodę Ministerstwa Obrony na nabycie nieruchomości. Od 1 stycznia 2020 roku dotyczy to także spółki z UE/EOG, w której co najmniej 10% własności lub równorzędny wpływ ma osoba lub podmiot spoza UE/EOG. Według opracowań kancelarii zgoda nie jest wymagana na udziały w spółce mieszkaniowej, ale nie polegaj na tym, dopóki nie sprawdzisz swojego przypadku w ministerstwie lub u fińskiego prawnika.
• Państwu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości w pobliżu niektórych obiektów obronnych i straży granicznej, a gminom prawo pierwokupu większych działek.
• Wyspy Alandzkie mają własne zasady: nieograniczone posiadanie wymaga alandzkiego prawa zamieszkania (obywatel Finlandii, który mieszkał tam bez przerwy ponad pięć lat). Pozostali potrzebują zgody rządu Alandów na nabycie gruntu; strony Alandów podają, że nowo przybyli mogą kupić działkę poniżej 4000 m² na terenie zabudowy mieszkaniowej, rozpatrzenie trwa od dwóch do trzech miesięcy, a mieszkania udziałowe zwykle nie wymagają zgody. Zob. Åland Living.

Obywatele Rosji i Białorusi

Trzeba to ująć precyzyjnie i sprawdzić przed jakimkolwiek krokiem. Parlament Finlandii uchwalił 11 kwietnia 2025 roku ustawę umożliwiającą Ministerstwu Obrony blokowanie transakcji na nieruchomościach osób i podmiotów, których państwo obywatelstwa prowadzi wojnę napastniczą i jest uznawane za zagrożenie dla bezpieczeństwa narodowego Finlandii. Rozporządzenie rządu wskazujące Rosję i Białoruś weszło w życie 15 lipca 2025 roku; zakaz nie pochodzi z 2023 roku, choć w 2023 roku ministerstwo blokowało już pojedyncze transakcje indywidualnie. Zob. komunikat Ministerstwa Obrony.

Jak podaje się w doniesieniach, ograniczenie nie dotyczy osób, które mają także obywatelstwo państwa UE/EOG, a posiadacze stałego pobytu lub pobytu rezydenta długoterminowego UE wydanego przez Finlandię nie podlegają zakazowi, ale nadal obowiązuje ich zwykła procedura zezwolenia. Z oficjalnego tekstu nie udało nam się potwierdzić, czy obywatela Rosji zwalnia stały pobyt wydany przez inne państwo UE, na przykład Polskę: we wcześniejszej wersji projektu tak było, a późniejsze opracowania mówią o zezwoleniach wydanych przez Finlandię. Nie zakładaj tego. Poproś ministerstwo o odpowiedź na piśmie.

Prasa w 2025 i 2026 roku pisała, że ograniczenie nie obejmuje mieszkań nabywanych przez udziały w spółkach mieszkaniowych i że minister obrony spodziewa się zaostrzenia przepisów. Nie doradzamy konstruowania zakupu w sposób omijający ograniczenie. Przepisy mogły już się zmienić, obowiązują sankcje UE i przepisy antyfinansowe, a fińskie banki i prawnicy weryfikują kupujących. Jeśli jesteś obywatelem Rosji lub Białorusi, zasięgnij fińskiej porady prawnej, zanim poniesiesz jakiekolwiek koszty.

Krok po kroku

• Ustal status zgody: obywatel UE/EOG, zgoda ministerstwa albo zgoda Alandów.
• Wyszukiwanie w fińskich portalach i przez licencjonowanego pośrednika. Pośrednik działa na rzecz sprzedającego, oglądania i prospekt organizuje on.
• Kontrola spółki mieszkaniowej: sprawozdanie roczne, długoterminowy plan remontów, długi spółki, miesięczne opłaty na utrzymanie i finansowanie, statut.
• Zlecenie inspekcji stanu, przy starszych obiektach to norma.
• Podpisanie umowy kupna. Dla nieruchomości akt wymaga podpisów w obecności wszystkich stron i notariusza, dla udziałów w spółce mieszkaniowej obowiązuje prostsza procedura.
• Zapłata podatku od przeniesienia własności. Tytuł do nieruchomości trzeba zarejestrować w ciągu sześciu miesięcy od zapłaty podatku, według opracowań fińskich kancelarii.
• Jeśli potrzebna jest zgoda, złóż wniosek do Ministerstwa Obrony; według opracowań w ciągu dwóch miesięcy od transakcji, a rozpatrzenie trwa około trzech miesięcy. Uzależnij umowę od zgody.

Dokumenty

• Paszport oraz, gdy trzeba, dowód obywatelstwa lub zamieszkania.
• Fiński osobisty kod identyfikacyjny lub numer podatkowy (przez Agencję Danych Cyfrowych i Ludnościowych oraz urząd skarbowy).
• Dowód środków, a przy kredycie dokumenty dochodowe.
• Dokumenty zagraniczne z apostille i tłumaczeniem przysięgłym na prośbę, zob. apostille i legalizacja.
• Do zgody: informacje o finansowaniu i dokumenty transakcji.

Koszty i podatki

Kancelarie podają, że podatek od przeniesienia własności płacony przez kupującego obniżono w 2024 roku do 3% dla nieruchomości i 1,5% dla udziałów w spółkach mieszkaniowych. Strony fińskiej administracji podatkowej nie otworzyliśmy, więc aktualną stawkę potwierdź tam. Dolicz koszty kupującego za rejestrację i prawnika, jeśli go angażujesz; pośrednika zwykle opłaca sprzedający. Po zakupie płacisz miesięczne opłaty spółki mieszkaniowej, a przy domach roczny gminny podatek od nieruchomości, stawek nie weryfikowaliśmy. Zob. pełny koszt posiadania za granicą.

Dochód z najmu fińskiej nieruchomości jest opodatkowany w Finlandii także u nierezydentów, a twój kraj rezydencji może opodatkować go również, zob. podatek od najmu za granicą według krajów.

Opcje pobytu

Pobytu w Finlandii za zakup nieruchomości nie znaleźliśmy. Prawo pobytu zależy od pracy, studiów, rodziny lub innych podstaw według zasad Fińskiej Służby Imigracyjnej. Obywatel spoza UE posiadający mieszkanie nadal podlega wizowym i szengeńskim limitom pobytu. Obywatele UE korzystają ze swobody przepływu. Kontekst: pobyt i obywatelstwo za inwestycję.

Najem i zwrot

Wynajem mieszkań w spółkach mieszkaniowych jest możliwy, ale niektóre spółki wymagają zgody zarządu lub ograniczają wynajem, dlatego sprawdź statut. Średniej stopy zwrotu dla Finlandii nie potwierdziliśmy; w miastach opisuje się ją jako skromną, a spadek cen wskazuje na słaby rynek. Liczby od sprzedającego traktuj jako niezweryfikowane, zob. rentowność najmu według krajów.

Praktyka dla rosyjskojęzycznych kupujących mieszkających w UE

Rosyjskojęzyczne społeczności działają w Helsinkach, Espoo i miastach na wschodzie, a niektórzy pośrednicy i prawnicy pracują po rosyjsku, zob. rosyjskojęzyczne społeczności i usługi. Dokumenty będą po fińsku lub szwedzku, więc potrzebny jest tłumacz przysięgły. Przygotuj paszport, kartę pobytu, potwierdzenie adresu, numer podatkowy i udokumentowane źródło środków; banki sprawdzają dokładnie, zob. kontrole banków dla obywateli Rosji w UE. Płać tylko z konta na własne nazwisko. Jeśli masz wyłącznie obywatelstwo rosyjskie, najpierw przeczytaj sekcję powyżej.

Ryzyka i weryfikacja

• Ryzyko zgód i ograniczeń: umowa musi zależeć od zgody, a przepisy są w ruchu.
• Finanse spółki mieszkaniowej: duże planowane remonty (rury, elewacja) opłaca się z opłat lub kredytów.
• Stan techniczny: wilgoć i wody gruntowe w starszych domach, remont wspólnych instalacji.
• Spadający rynek: nie zakładaj odsprzedaży po dzisiejszej cenie.
• Odległe lokalizacje: ogrzewanie, zimowy dojazd i usługi.

Skorzystaj z naszej listy kontrolnej przed zakupem.

FAQ

Czy obywatel spoza UE może kupić nieruchomość w Finlandii? Tak, ale na nieruchomość potrzebna jest zgoda Ministerstwa Obrony. Według opracowań na udziały w spółce mieszkaniowej zgoda nie jest wymagana, ale potwierdź swój przypadek.

Czy obywatele Rosji mają zakaz kupowania w Finlandii? Rozporządzenie obowiązujące od 15 lipca 2025 roku zamyka obywatelom Rosji i Białorusi transakcje na nieruchomościach, z wyjątkami podawanymi dla podwójnych obywateli UE/EOG i posiadaczy niektórych fińskich zezwoleń. Sprawdź aktualny tekst przed działaniem.

Czy polski lub niemiecki pobyt stały zwalnia obywatela Rosji? Nie udało nam się tego potwierdzić. Zapytaj Ministerstwo Obrony na piśmie.

Czy cudzoziemcy mogą kupować na Alandach? Tak, w większości przypadków ze zgodą na nabycie gruntu, a obywatele Finlandii uzyskują prawo zamieszkania po pięciu latach.

Czy zakup daje prawo pobytu? Takiej drogi nie znaleźliśmy.

Gdzie są oficjalne zasady? W Ministerstwie Obrony, a dla Alandów na Åland Living.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (angielski, rosyjski, polski): znajdujemy nieruchomości i koordynujemy pracę niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Przepisy się zmieniają, dlatego przed działaniem zweryfikuj je w urzędach i u własnego doradcy. Zob. też przegląd krajów.