Francja opodatkowuje zysk nierezydenta z nieruchomości stawką 19% plus składki społeczne 17,2% lub 7,5%, z ulgami za okres posiadania i dopłatą od dużych zysków. Co zmienia rachunek i jak przebiega sprzedaż.
Francja opodatkowuje zysk ze sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta dwuwarstwowo, podatkiem dochodowym i składkami społecznymi, a następnie dolicza dopłatę od dużych zysków. System mocno nagradza długie posiadanie, więc okres posiadania jest największym czynnikiem wpływającym na rachunek.
Dwie warstwy
Oficjalne wytyczne francuskiej administracji podatkowej na 2026 rok ustalają podatek dochodowy od zysku na 19%. Francuskie źródła potwierdzają też, że właśnie ta stawka dotyczy nierezydentów; starsze komentarze prawnicze opisujące wyższą stawkę dla nierezydentów spoza UE są nieaktualne. Do tego dochodzą składki społeczne 17,2%, co daje 36,2% przed uwzględnieniem ulg.
Składki społeczne spadają do 7,5% (tylko składka solidarnościowa) dla sprzedających zapisanych do obowiązkowego systemu zabezpieczenia społecznego kraju UE, EOG lub Szwajcarii i niezależnych od systemu francuskiego. Jedno źródło dodaje Wielką Brytanię. Kryterium to przynależność do systemu zabezpieczenia społecznego, a nie obywatelstwo czy miejsce zamieszkania, więc zapytaj doradcę, pod którą stawkę podpadasz, i potwierdź stawkę obowiązującą w dniu aktu.
Ulgi za okres posiadania
Ulgi zmniejszają opodatkowany zysk tym bardziej, im dłużej posiadasz nieruchomość:
- w podatku dochodowym: brak ulgi przez pierwsze pięć lat, potem 6% rocznie od szóstego do dwudziestego pierwszego roku i 4% w dwudziestym drugim, co oznacza pełne zwolnienie z podatku dochodowego po 22 latach
- w składkach społecznych: 1,65% rocznie od szóstego do dwudziestego pierwszego roku, z pełnym zwolnieniem po 30 latach według doniesień
Między 22. a 30. rokiem ulga w składkach rośnie szybciej; dokładne wartości procentowe należy brać z oficjalnych tabel.
Dopłata od dużych zysków
Dodatkowy podatek od 2% do 6% obejmuje zyski z nieruchomości powyżej 50 000 € po uwzględnieniu ulg, z wyjątkiem działek budowlanych. Stawka rośnie wraz z wielkością zysku, więc bardzo duży zysk jest obciążony wyraźnie wyżej.
Zwolnienia dla nierezydentów
Francuskie źródła prawnicze opisują dwa zwolnienia i oba mają ścisłe warunki:
- dawne główne miejsce zamieszkania: sprzedaż musi nastąpić nie później niż 31 grudnia roku następującego po wyprowadzce za granicę (do UE lub kraju z wymaganymi umowami o pomocy administracyjnej), nieruchomość nie może być udostępniana osobom trzecim od wyprowadzki, a ty nie możesz wcześniej korzystać z następnego zwolnienia
- częściowe zwolnienie 150 000 €: dla obywateli państw UE lub EOG, do 150 000 € zysku netto z nieruchomości mieszkalnej, jeśli byłeś nieprzerwanie rezydentem podatkowym Francji przez co najmniej dwa lata w dowolnym momencie przed sprzedażą
Te zasady są techniczne, więc potwierdź uprawnienia u notariusza lub doradcy podatkowego, zanim na nie zaczniesz liczyć.
Kto składa i kto płaci
Podatek jest zwykle rozliczany przy sprzedaży przez notariusza, który składa deklarację transakcji na urzędowym formularzu. Sprzedający spoza UE/EOG przy cenie powyżej 150 000 € są według jednego źródła z reguły zobowiązani do ustanowienia akredytowanego przedstawiciela podatkowego gwarantującego zapłatę; zapytaj notariusza, czy dotyczy to ciebie i ile kosztuje.
Twój kraj rezydencji
Sieć umów podatkowych Francji i przepisy twojego kraju decydują, czy zysk jest opodatkowany ponownie w domu i jak zalicza się francuski podatek. Sprawdź to przed sprzedażą.
Lista kontrolna na dzień transakcji
- porównaj okres posiadania z tabelami ulg
- ustal, jaka stawka składek społecznych dotyczy ciebie: 17,2% czy 7,5%
- poproś notariusza o obliczenie podatku i dopłaty przed aktem
- sprawdź, czy może dotyczyć ciebie któreś ze zwolnień
- dowiedz się, czy potrzebny jest przedstawiciel podatkowy
- ustal traktowanie w kraju rezydencji
FAQ
Czy nierezydenci płacą wyższą stawkę niż rezydenci? Oficjalna stawka podatku dochodowego na 2026 rok to 19%; starsze komentarze o wyższych stawkach dla nierezydentów spoza UE są nieaktualne. Dlaczego 17,2% dla jednych i 7,5% dla innych? Sprzedający zapisani do systemu zabezpieczenia społecznego UE, EOG lub Szwajcarii płacą tylko składkę solidarnościową 7,5%. Kiedy kończy się podatek dochodowy? Po 22 latach posiadania, a składki społeczne po 30 latach. Czym jest dopłata? Opłatą od 2% do 6% od zysków powyżej 50 000 €. Kto płaci podatek? Zwykle jest on opłacany przez notariusza przy sprzedaży.
Jak pomagamy
Pomagamy sprzedającym przygotować dokumentację, koordynujemy pracę z notariuszem i kierujemy do francuskiego doradcy podatkowego w sprawie wyliczeń i sytuacji w twoim kraju rezydencji, mówiąc wprost, co znaleźliśmy, zanim podpiszesz. Artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej; stawki, progi i postanowienia umów się zmieniają, więc potwierdź każdą kwotę u wykwalifikowanego doradcy podatkowego.