Francuska sprzedaż odbywa się przez notariusza: diagnostyki, umowa wstępna, 10 dni na odstąpienie dla kupującego, potem akt i podatek zapłacony przy zamknięciu. Co musi przygotować właściciel-nierezydent i jak środki trafiają na Twoje konto.
W skrócie
Na 7 listopada 2026 roku sprzedaż nieruchomości przez nierezydenta we Francji przebiega przez notariusza od pierwszej umowy do wypłaty środków. Kupujący ma 10 dni na odstąpienie po podpisaniu umowy wstępnej, sprzedający musi dostarczyć obowiązkowe diagnostyki, a podatek od zysku (19% podatku dochodowego plus 17,2% składek społecznych albo 7,5% dla niektórych sprzedających objętych systemem UE/EOG) zwykle płaci się przez notariusza przy akcie. Żadna oficjalna statystyka nie podaje czasu od ogłoszenia do aktu. Jako nasze własne założenie planistyczne przyjmij około trzech do czterech miesięcy od umowy wstępnej do aktu. To informacja ogólna, nie porada prawna ani podatkowa.
Czym różni się sprzedający-nierezydent
Mechanika francuskiej sprzedaży jest dla wszystkich taka sama: mandat z agentem lub sprzedaż prywatna, umowa wstępna, termin na warunki kupującego i akt notarialny (acte authentique) w kancelarii notariusza. Dla Ciebie zmieniają się trzy rzeczy: możesz nie być we Francji w dniu podpisania, podatek jest liczony i rozliczany za Ciebie przy zamknięciu z dodatkowymi dokumentami, a wpływy muszą trafić na zagraniczne konto. Zaplanuj każdy z tych punktów, zanim wystawisz nieruchomość.
Najpierw sprawdź okres posiadania, bo to on decyduje o podatku. Nasz przewodnik po francuskim podatku od zysków pokazuje ulgi rok po roku, przeczytaj go przed ustaleniem ceny: podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży we Francji.
Krok 1: mandat i prowizja agenta
Możesz sprzedawać przez agenta lub samodzielnie. Jeśli korzystasz z agenta, mandat i ogłoszenie muszą wskazywać, kto płaci prowizję. Prawo francuskie nie mówi, że musi płacić sprzedający albo kupujący: to kwestia mandatu. W praktyce 2026 roku jedna lokalna strona agencji pisze, że najczęściej prowizję bierze na siebie sprzedający, a inne strony zauważają, że kupujący i tak płaci w obu przypadkach, bo prowizja jest częścią ceny.
Agencje i brokerzy podają przedziały od 3% do 10% ceny albo od 3% do 8% przy średniej około 5%. To przedziały rynkowe, a nie taryfa, i można je negocjować. Praktyczny skutek: gdy prowizję płaci kupujący, koszty notarialne liczy się od ceny netto bez niej; gdy sprzedający, jest ona wliczona w cenę sprzedaży i podstawa kosztów notarialnych kupującego rośnie. Poproś agenta o obie wersje ceny.
Krok 2: obowiązkowe diagnostyki
Przed umową wstępną trzeba zebrać pakiet techniczny (dossier de diagnostics techniques, DDT). Dołącza się go do compromis albo najpóźniej do aktu. Diagnostyka efektywności energetycznej (DPE) musi być dostępna już w ogłoszeniu i pokazywana podczas oglądania istniejącego lokalu. DPE jest ważne 10 lat, a dla DPE wykonanych przed lipcem 2021 roku obowiązują szczególne zasady. Strony zbierające ceny podają orientacyjnie od 400 do 700 euro za cały zestaw; dokładna lista zależy od wieku, lokalizacji i typu nieruchomości, więc zapytaj certyfikowanego diagnostę, czego potrzebuje Twój lokal.
Zrób to wcześnie. Brak dokumentu może opóźnić podpisanie, a francuskie strony zaznaczają, że termin na odstąpienie kupującego nie biegnie, dopóki do umowy nie dołączono obowiązkowych dokumentów.
Krok 3: umowa wstępna i 10 dni na odstąpienie
Zwykła droga to compromis de vente (podpisują obie strony, często z agentem) albo promesse de vente (jednostronne zobowiązanie, często u notariusza). Oba otwierają ten sam termin odstąpienia dla kupującego nieprofesjonalnego: 10 dni, zgodnie z ustawą z 6 sierpnia 2015 roku (według ustawy z 2000 roku było 7 dni). Źródła różnią się co do początku biegu terminu, a jedna strona mówi o dniach roboczych, podczas gdy większość o kalendarzowych. Nie zakładaj, że sprzedaż jest ostateczna w dniu podpisania: notariusz poda dokładną datę, po której kupujący nie może już odstąpić. Obietnica sprzedaży na okres dłuższy niż 18 miesięcy musi być sporządzona przez notariusza, według jednego źródła.
W umowie wstępnej znajdą się warunki kupującego, najczęściej warunek kredytu, i to one decydują, jak długo potrwa zamknięcie. Przed podpisaniem zapytaj agenta, jakie warunki są w projekcie.
Krok 4: podatek w skrócie i przedstawiciel podatkowy
Oficjalne wytyczne na 2026 rok ustalają podatek dochodowy od zysku nierezydenta na 19%, a do tego 17,2% składek społecznych (36,2% przed ulgami); składki wynoszą 7,5% dla sprzedających objętych systemem zabezpieczenia społecznego kraju UE lub EOG albo Szwajcarii. Są ulgi za czas posiadania: po 22 latach posiadania nie ma podatku dochodowego, a po 30 latach nie ma składek społecznych. Na duży zysk powyżej 50 000 euro nakłada się dopłata od 2% do 6%. Szczegóły i zwolnienia są w naszym artykule o podatku, którego tu nie powtarzamy: podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży we Francji.
Dla nierezydenta ważne są dwa punkty proceduralne. Po pierwsze, podatek zwykle jest liczony, deklarowany i płacony przez notariusza w chwili aktu. Po drugie, może być wymagany przedstawiciel podatkowy. Jedno źródło mówi, że akredytowany przedstawiciel jest potrzebny, gdy sprzedający mieszka poza UE i EOG, a cena przekracza 150 000 euro; inne źródła opisują obowiązek szerzej. Według oficjalnej strony może nim być akredytowana spółka albo inna osoba z domicylem podatkowym we Francji, z wyłączeniem notariuszy i adwokatów, a przedstawiciel odpowiada solidarnie za podatek. Zapytaj notariusza przed umową wstępną, czy go potrzebujesz, ile kosztuje i ile trwa akredytacja.
Krok 5: akt i kto może go podpisać
Akt podpisuje się w kancelarii notariusza. Jeśli nie możesz przyjechać, zwykłym rozwiązaniem jest pełnomocnictwo (procuration), sporządzone w formie, którą przyjmuje Twój notariusz. To praktyka ogólna, której tu nie szukaliśmy: ustal z notariuszem, jak pełnomocnictwo ma być podpisane, poświadczone lub zalegalizowane za granicą i w jakim języku. Krótka lista dokumentów do przygotowania jest poniżej.
Krok 6: wyprowadzenie pieniędzy
Notariusz z ceny spłaca kredyt hipoteczny i podatek, a resztę przelewa na wskazane konto. Przygotuj to konto wcześniej. Trzy praktyczne punkty:
- Używaj konta na swoje nazwisko. Konta osób trzecich wzbudzają pytania u notariusza i w Twoim banku.
- Spodziewaj się pytań o źródło środków. Bank przyjmujący dużą kwotę może poprosić o akt, deklarację podatkową i dowód tego, jak pierwotnie kupiłeś nieruchomość. Jeśli masz rosyjski, białoruski, kazachski lub ukraiński paszport albo bank odbiorcy jest w UE, kontrole mogą być surowsze i dłuższe; przeczytaj o co pytają banki obywateli Rosji mieszkających w UE.
- Waluta: cena wpłynie w euro. Jeśli Twoje konto jest w innej walucie, porównaj kurs przewalutowania, zanim zlecisz wypłatę notariuszowi; zobacz transfer pieniędzy po sprzedaży nieruchomości za granicą.
Częste błędy
- Ustalenie ceny bez sprawdzenia okresu posiadania i ulg.
- Wystawienie nieruchomości bez diagnostyk i utrata tygodni przy umowie wstępnej.
- Założenie, że prowizję agenta płaci kupujący, bo tak jest w ogłoszeniu; czytaj mandat.
- Dowiedzenie się u notariusza, że potrzebny jest przedstawiciel podatkowy.
- Zapomnienie o opodatkowaniu w kraju zamieszkania; umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania rozstrzyga, kto opodatkowuje zysk i kto zalicza podatek.
- Wybór konta do wypłaty, gdy data aktu jest już ustalona.
Plan krok po kroku i orientacyjne terminy
- Tygodnie 0-2: potwierdź okres posiadania i podatek u notariusza; zapytaj o przedstawiciela podatkowego; wybierz agenta i mandat; zamów diagnostyki.
- Tygodnie 2-8: promocja nieruchomości; negocjacje; podpisanie umowy wstępnej; kupującemu biegnie 10 dni.
- Tygodnie 8-16 (nasze założenie, zależy od kredytu kupującego): spełniane są warunki; notariusz przygotowuje akt i deklarację podatkową.
- Dzień aktu: podpis (osobiście lub przez pełnomocnika); notariusz rozlicza podatek i kredyt.
- Po akcie: otrzymanie środków; zachowaj akt, deklarację podatkową i wyciąg z wypłaty do rozliczenia w kraju zamieszkania.
Jeśli nieruchomość była domem wakacyjnym, który wynajmowałeś, zobacz, jak liczył się zakup: koszty zakupu we Francji i kup tam, gdzie wypoczywasz: 11 miesięcy wynajmu, miesiąc dla siebie, Francja. Jeśli przeprowadziłeś się do Francji i sprzedajesz własne mieszkanie, lista kontrolna pierwszych 30 dni opisuje rejestracje wpływające na Twój status podatkowy.
Pytania i odpowiedzi
Jak długo trwa sprzedaż we Francji? Nie znaleźliśmy oficjalnej statystyki. Jako założenie planistyczne przyjmij około trzech do czterech miesięcy od umowy wstępnej do aktu, dłużej, jeśli kupujący potrzebuje kredytu.
Czy kupujący może odstąpić po podpisaniu? Tak, przez 10 dni po umowie wstępnej; źródła różnią się co do początku biegu terminu, więc zapytaj notariusza o datę.
Kto płaci prowizję agenta? Ustala się to w mandacie; prawo nie zobowiązuje ani sprzedającego, ani kupującego. W praktyce 2026 roku często płaci sprzedający, ale koszt i tak jest w cenie.
Czy potrzebuję przedstawiciela podatkowego? Jedno źródło mówi, że tak dla sprzedających mieszkających poza UE i EOG przy cenie powyżej 150 000 euro; gdzie indziej obowiązek opisano inaczej, więc zapytaj notariusza wcześnie.
Czy mogę podpisać przez pełnomocnika? Zwykle tak, w formie przyjmowanej przez notariusza; sprawdź u notariusza formalności podpisania za granicą.