Pożyczki dla deweloperów we Francji przez platformy

Detaliczna droga do francuskich deweloperów prowadzi przez licencjonowane platformy. Co posiadasz, co robi i czego nie robi platforma i co sprawdzić.

Osoba prywatna, która chce pożyczyć pieniądze deweloperowi we Francji, w praktyce nie podpisuje umowy z deweloperem i nie wpisuje hipoteki na swoje nazwisko. Droga otwarta dla inwestorów detalicznych, także mieszkających za granicą, prowadzi przez licencjonowaną platformę crowdfundingową. Ten przewodnik wyjaśnia, jak ta droga działa, co faktycznie posiadasz, gdzie leży ryzyko i co sprawdzić, zanim wpłacisz choć euro. To informacja ogólna, a nie porada prawna, podatkowa ani finansowa, a pieniądze zainwestowane w ten sposób można stracić w całości.

To nie jest produkt niemiecki

W innych tekstach tej serii opisujemy inną konstrukcję: bezpośrednią pożyczkę dla niemieckiego dewelopera, zabezpieczoną Grundschuld na rzecz pożyczkodawcy. Zobacz jak działa prywatna pożyczka dla niemieckiego dewelopera i listę kontrolną due diligence. Francuska pożyczka platformowa to nie to samo. Nie rozmawiasz z deweloperem sam, między Tobą a projektem stoi platforma, a to, jakie masz zabezpieczenie i czy w ogóle je masz, zależy od projektu. Prosimy, by nie czytać tego artykułu jako „to samo, tylko we Francji”.

Ramy prawne w skrócie

Od 10 listopada 2021 roku we Francji, jak w każdym kraju UE, obowiązuje rozporządzenie (UE) 2020/1503 o europejskich dostawcach usług finansowania społecznościowego. Okres przejściowy zakończył się 10 listopada 2023 roku, więc platforma oferująca pożyczki francuskim projektom musi mieć zezwolenie dostawcy usług crowdfundingu (po francusku PSFP) wydane przez AMF, francuski organ nadzoru rynków finansowych.
Francuskie prawo zastrzega udzielanie kredytów jako regularną działalność dla banków i innych licencjonowanych instytucji (artykuł L511-5 Kodeksu walutowo-finansowego), a licencjonowane platformy crowdfundingowe działają w ramach odrębnego wyjątku. Czy jednorazowa prywatna pożyczka dla dewelopera poza platformą byłaby legalna, to pytanie do francuskiego prawnika. Nie sprawdzaliśmy tego i nie przedstawiamy tego jako opcji.
Rozporządzenie ogranicza, ile może zebrać jeden właściciel projektu w tym reżimie: źródła wtórne opisują limit jako 5 mln euro w ciągu dwunastu miesięcy na właściciela projektu, powyżej którego obowiązuje zwykły reżim prospektowy. Źródła sformułowały to różnie, więc przed oparciem się na tej liczbie sprawdź aktualny tekst.
Inwestorzy niezaawansowani otrzymują ochronę informacyjną: kluczowy arkusz informacyjny o inwestycji, ostrzeżenia o ryzyku, test wiedzy i przedumowny okres do namysłu wynoszący cztery dni. Te zabezpieczenia mają sprawić, że rozumiesz ryzyko. Nie przeszkadzają w inwestowaniu i nie chronią przed stratą.

Co faktycznie posiadasz

W ofercie pożyczkowej pożyczasz spółce projektowej, zwykle utworzonej pod jedną inwestycję. Twoje roszczenie jest skierowane do tej spółki. Jesteś wierzycielem projektu dewelopera, a nie właścicielem budynku ani deponentem banku.

Czy Twoje roszczenie jest zabezpieczone, to najważniejsze pytanie, a odpowiedź różni się w zależności od projektu. Platforma może opisywać hipotekę, zastaw na udziałach spółki projektowej, gwarancję grupy sponsora lub poręczenie osobiste dewelopera, albo brak jakiegokolwiek zabezpieczenia. Źródła, które mogliśmy sprawdzić, nie dokumentowały struktury zabezpieczeń francuskich pożyczek platformowych w ogóle, więc nie formułujemy ogólnych twierdzeń na ten temat. Liczy się kluczowy arkusz informacyjny konkretnego projektu: musi on wskazywać, jakie jest zabezpieczenie i jaka jest jego kolejność. Hipoteka stojąca za hipoteką banku jest warta znacznie mniej niż hipoteka na pierwszym miejscu, a gwarancja grupy jest tyle warta, ile sama grupa.

Spłata zwykle pochodzi ze sprzedaży lokali albo z refinansowania po zakończeniu projektu. Gdy sprzedaż idzie wolno albo opóźnia się pozwolenie lub budowa, termin zazwyczaj się wydłuża. Wydłużenie jest częścią działania tych produktów, a nie wyjątkiem.

Co platforma robi, a czego nie robi

Platforma wybiera projekty, publikuje informacje, zbiera Twoje pieniądze, przekazuje je deweloperowi i przekazuje Tobie spłaty. Za to pobiera opłaty. Jej zezwolenie oznacza, że musi spełniać zasady rozporządzenia dotyczące informacji, konfliktów interesów i zarządzania. Nie oznacza to, że projekt jest bezpieczny: jedno z opracowań stanowiska AMF mówi, że zezwolenie nie gwarantuje zysków, nie chroni przed utratą kapitału i nie obejmuje niewypłacalności dewelopera.

AMF opublikowała też apel o czujność, który wprost wskazuje dwa ryzyka: niewypłacalność właściciela projektu i zaprzestanie działalności przez platformę. O drugim łatwo zapomnieć. Jeśli platforma przestanie działać, ktoś nadal musi odbierać spłaty i dochodzić Twojego roszczenia. Sprawdź w dokumentach platformy, co dzieje się w takim przypadku i kto przejmuje sprawy.

Ryzyka wprost

Niewypłacalność dewelopera. Możesz stracić część kapitału lub całość. Zabezpieczenie, jeśli jest, może nie pokrywać tego, co pożyczyłeś.
Opóźnienia i wydłużenia. Projekty się opóźniają, terminy się wydłuża; data, kiedy spodziewasz się zwrotu, jest szacunkiem.
Brak płynności. Pieniądze są zamrożone na czas trwania, a sprzedaż roszczenia przed terminem zwykle nie jest możliwa. Gdy platforma ma rynek wtórny, nic nie gwarantuje, że znajdzie się kupiec.
Awaria platformy. Zob. wyżej.
Brak gwarancji depozytów. Pożyczka dla dewelopera nie jest depozytem bankowym, więc system gwarantowania depozytów nie działa.
Koncentracja. Duży udział oszczędności w jednym projekcie lub na jednej platformie mnoży każde z powyższych ryzyk.
Waluta. Jeśli nie mieszkasz w strefie euro, kwota, którą odzyskasz w swojej walucie, zależy od kursu.
Marketing. Reklamowane stopy to marketing platformy, a nie obietnica ani prognoza, za którą możemy ręczyć. Nie podajemy żadnych.

Podatki i czego nie zdołaliśmy sprawdzić

Nie zdołaliśmy sprawdzić, jak we Francji opodatkowane są odsetki wypłacane pożyczkodawcy mieszkającemu poza Francją: czy platforma potrąca podatek, w jakiej stawce i co zmienia umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Źródła, które czytaliśmy, opisują sytuację rezydentów Francji, przy czym stawki różnią się w zależności od roku. W wielu krajach ten dochód opodatkowuje także państwo Twojego rezydentu podatkowego, czasem z odliczeniem podatku zagranicznego. Przed inwestycją skonsultuj się z doradcą podatkowym i zapytaj platformę, co raportuje i potrąca w przypadku klientów mieszkających za granicą.

Lista kontrolna przed inwestycją

Sprawdź, czy platforma figuruje na liście AMF licencjonowanych dostawców usług crowdfundingu oraz w rejestrze prowadzonym na poziomie UE.
Przeczytaj cały kluczowy arkusz informacyjny, a nie stronę projektu. Znajdź części o ryzyku, opłatach, zabezpieczeniu i o tym, co dzieje się przy opóźnieniu.
Znajdź zabezpieczenie i jego kolejność. Kto je trzyma, kto może je zrealizować, w jakiej kolejności zostaniesz spłacony?
Ustal, kim jest właściciel projektu: jego sprawozdania, wcześniejsze projekty, udział własnych środków w projekcie.
Sprawdź pozwolenia i odsetek już sprzedanych lokali.
Sprawdź termin, zasady wydłużania i to, kto decyduje o rozpoczęciu egzekucji.
Dowiedz się, co się stanie, gdy platforma przestanie działać.
Zsumuj wszystkie opłaty, które płacisz Ty i które płaci deweloper.
Trzymaj każdy projekt na niewielkim udziale pieniędzy, które możesz stracić.

Pytania, które padają najczęściej

Czy to bezpieczne? Bezpiecznych inwestycji tego rodzaju nie ma. Uczciwy opis to ryzyko częściowej lub całkowitej straty, zamrożony okres i zależność od jednego dewelopera i jednej platformy.

Czy może zainwestować osoba mieszkająca za granicą? Platformy same ustalają zasady dostępu według kraju zamieszkania i mogą odmówić niektórym krajom. Zapytaj przed rejestracją.

Czy kapitał jest gwarantowany? Nie. Ani platforma, ani regulator go nie gwarantuje.

Jak pomagamy

Nie oferujemy ani nie organizujemy pożyczek dla francuskich deweloperów. Możemy omówić niemieckie finansowania projektów, z którymi pracujemy, pokazać dokumenty i warunki tych ofert, a na rynku francuskim pomóc po stronie zakupu: znaleźć nieruchomość, sprawdzić ją i ułożyć transakcję. Nie podajemy stóp zwrotu. Tekst to informacja ogólna, a nie porada prawna, podatkowa ani finansowa; warunki każdej oferty ustala emitent.

Pożyczki dla deweloperów we Francji przez platformy crowdfundingowe: jak to działa i gdzie leży ryzyko