Jak sprzedać mieszkanie w Kambodży jako cudzoziemiec: przebieg, podatki i wypłata pieniędzy

W skrócie

Na dzień 7 listopada 2026 roku cudzoziemiec sprzedający mieszkanie w Kambodży sprzedaje strata title, jedyną formę własności dostępną dla cudzoziemców (lokale powyżej parteru), a ostateczną umowę kupujący i sprzedający, albo ich przedstawiciele, podpisują w urzędzie katastralnym. Podatek od przeniesienia 4% ustawowo obciąża kupującego, ale o tym, kto płaci, decyduje umowa, a agentowi sprzedający zwykle płacą 3-5%. Podatek od zysków kapitałowych 20% od nieruchomości jest odroczony do 1 stycznia 2027 roku, więc data sprzedaży ma znaczenie. Prawo Kambodży nie wprowadza ogólnego zakazu przelewów za granicę, ale nie udało nam się potwierdzić, czego zażąda twój bank: przed wystawieniem oferty sprawdź to u kambodżańskiego prawnika i w banku. To nie jest porada prawna ani podatkowa.

Co sprzedajesz i kto może kupić

Cudzoziemiec w Kambodży posiada strata title, odrębny tytuł do lokalu powyżej parteru w zarejestrowanym budynku ze współwłasnością. Przewodniki są zgodne: strata title to jedyna forma pełnej własności dla nie-obywateli, a budynek bez zarejestrowanego statusu strata jest dla każdego kupującego sygnałem ostrzegawczym. Ramy z 2010 roku ograniczają udziały cudzoziemców do 70% budynku, a przewodniki różnią się co do tego, czy liczy się to w lokalach, czy w powierzchni. Dla sprzedającego wynika z tego jedno: cudzoziemiec kupujący potrzebuje miejsca w limicie, a kupujący z Kambodży nie. O ile to zawęża rynek, nie znaleźliśmy w liczbach, więc traktuj to jako nasz wniosek, a nie dane.

Sam rynek jest słaby. W naszym wcześniejszym artykule o Kambodży indeks cen mieszkań banku centralnego dla Phnom Penh to minus 4,52% rok do roku (styczeń 2026), mieszkania 15-20% poniżej szczytu z 2019 roku (ocena branży) i pustostany około 15% na projekt (IPS Cambodia, 2025). Nikt nie obieca ci, jak długo potrwa sprzedaż. Jeśli lokal jest jeszcze w budowie, strata title wydaje się dopiero po zakończeniu projektu, a wtedy sprzedać można tylko prawo z umowy, czego nie badaliśmy. Stronę kupującego opisują artykuły co można kupić w Kambodży i najlepsze rejony.

Jak przebiega sprzedaż krok po kroku

• Zbierz paszport, kopię strata title i dokumenty projektu; kupujący przynosi dokument tożsamości.
• Uzgodnij cenę na piśmie oraz to, kto płaci podatek od przeniesienia i agenta. Wpisz do umowy prawdziwą wartość rynkową: ulga podatkowa dla kupujących tego wymaga.
• Podpisz ostateczną umowę sprzedaży w urzędzie katastralnym. Według jednego przewodnika obie strony, albo ich przedstawiciele prawni, muszą stawić się tam osobiście i wspólnie złożyć wniosek o przeniesienie.
• Następnie Ministerstwo Zarządzania Gruntami wydaje nowy strata title na nazwisko kupującego.
• Podatek od przeniesienia płaci się w ciągu trzech miesięcy od prawnego przeniesienia (jedno źródło).
• Licz się z około 12 tygodniami na przeniesienie (jeden przewodnik). Osobnego kroku notarialnego w procedurze katastralnej nie znaleźliśmy, a inne źródło mówi, że sprzedaże powinien poświadczać kambodżański prawnik lub notariusz; zapytaj swojego prawnika, jak jest.

Wcześniej przeczytaj nasz ogólny poradnik jak sprzedać nieruchomość za granicą krok po kroku i jak sprzedać nieruchomość za granicą.

Podatki i opłaty po stronie sprzedającego

• Podatek od przeniesienia, 4% wartości nieruchomości. Podstawa jest według jednego przewodnika „ustalana przez urzędnika katastralnego”, według innego „szacowana przez urząd skarbowy”. W części źródeł ustawowym płatnikiem jest kupujący, ale w praktyce często płaci sprzedający, a jedna odpowiedź na forum mówi, że płaci sprzedający, jeśli nie uzgodniono inaczej. Nie zostawiaj tego przypadkowi: wpisz do umowy. Rządowa ulga dla kupujących pierwsze mieszkanie została przedłużona do 31 grudnia 2026 roku (według kancelarii Andersen); czy dotyczy odsprzedaży od osoby prywatnej, nie znaleźliśmy.
• Podatek od zysków kapitałowych. Dla nieruchomości odroczony do 1 stycznia 2027 roku (Generalny Departament Podatkowy, zawiadomienie nr 041 z 2 stycznia 2026). Stawka 20% od zysku netto, wyłączenia opisano dla głównego miejsca zamieszkania zajmowanego przez pięć lat (tylko jedno), majątku odziedziczonego i ziemi rolnej za zgodą. Dwa źródła opisują inne metody obliczenia (faktycznie 4% ceny albo ryczałtowe odliczenie 80%), a jeden portal pisze, że obecnie podatku od zysków nie pobiera się w ogóle. Samego aktu nie czytaliśmy, więc datę i metodę twojej sprzedaży trzeba sprawdzić u kambodżańskiego doradcy podatkowego.
• Prowizja agenta, zwykle 3-5% ceny, płaci sprzedający lub deweloper; IPS pisze, że zwykle pobiera 3%. Agent musi być zarejestrowany w licencjonowanej agencji. Podpisz warunki prowizji przed pierwszym pokazem.
• Usługi prawne i weryfikacja kosztują dodatkowo; sprawdzonej kwoty nie znaleźliśmy.

Przykładowe obliczenie (ilustracja)

Założenia: kupiłeś za 150 000 dolarów, sprzedajesz za 175 000, agent bierze 3%, podatek od przeniesienia to 4% od 175 000. To arytmetyka na podanych założeniach, a nie wycena.

• Agent, 3%: 5 250 dolarów.
• Jeśli podatek od przeniesienia płaci kupujący: dostajesz 169 750 dolarów przed podatkiem od zysków.
• Jeśli według umowy płacisz ty, 7 000 dolarów: dostajesz 162 750 dolarów.
• Jeśli podatek od zysków z 2027 roku obowiązuje, a udokumentowane koszty zostały uznane: zysk = 175 000 minus 150 000 minus 5 250 = 19 750 dolarów, podatek 20% = 3 950 dolarów.
• Jeśli zamiast tego stosuje się uproszczoną metodę 4%, o której pisze jedno źródło: 4% od 175 000 = 7 000 dolarów.

Zapis w umowie o podatku od przeniesienia zmienia twój wynik o 7 000 dolarów, więcej niż różnica między agentem 3% a 4%.

Jeśli jesteś za granicą: pełnomocnictwo

Zasad dotyczących konkretnie pełnomocnictwa podpisanego poza Kambodżą nie znaleźliśmy. Jedno źródło mówi, że sprzedaże nieruchomości powinien poświadczać kambodżański prawnik lub notariusz, a ambasady się różnią: niektóre nie poświadczają, gdy na miejscu są notariusze. Zapytaj prawnika z wyprzedzeniem, czy dokument trzeba zalegalizować albo poświadczyć ponownie w Kambodży. Zachowaj pełnomocnictwo wąskie: jeden lokal, minimalna cena, termin ważności. Jeśli lokalem zarządzał zarządca, zobacz zarządzanie nieruchomością dla właścicieli na odległość.

Jak wypłacić pieniądze

Ustawa o obrocie dewizowym z 1997 roku, według streszczeń kancelarii i przewodników, nie ogranicza przelewów i przepływów kapitału; Bank Narodowy może wprowadzać kontrolę tylko w kryzysie walutowym, maksymalnie na trzy miesiące. Czy sprzedaż prywatnej nieruchomości jest „likwidacją inwestycji”, jest niejasne, a o przelewach pisze się, że obowiązują je właściwe podatki u źródła; stawki nie znaleźliśmy.

Trudniejszy jest twój bank. Nie udało nam się zbadać, jakich dokumentów dotyczących wpływów żądają banki w Kambodży i za granicą. Spodziewaj się próśb o umowę sprzedaży, potwierdzenie rejestracji nowego tytułu, dowód zapłaty podatku i dowód źródła środków z pierwotnego zakupu, i zachowaj je. Banki i działy zgodności sprawdzają posiadaczy paszportów rosyjskich, białoruskich, kazachskich i ukraińskich w różnym stopniu; nic tutaj nie radzi omijać kontroli, a bezpiecznym krokiem jest zapytać bank przed wystawieniem lokalu na sprzedaż. Więcej: wypłata pieniędzy po sprzedaży nieruchomości za granicą, kontrole bankowe i źródło środków oraz, jeśli płaciłeś kryptowalutą, jak przebiega zakup za krypto w Kambodży.

Typowe błędy

• Wystawienie lokalu, którego strata title nie jest zarejestrowany albo którego budynek nie ma zarejestrowanego statusu strata.
• Zostawienie podatku od przeniesienia lub prowizji agenta ustnej umowie.
• Wpisanie do umowy zaniżonej ceny: ulga dla kupującego wymaga prawdziwej wartości rynkowej.
• Planowanie sprzedaży w 2027 roku według założeń podatkowych z 2026 albo odwrotnie.
• Podpisanie szerokiego pełnomocnictwa bez terminu ważności.
• Zakładanie, że pieniądze wyjdą same: nikt nie powiedział nam, jakich dokumentów żąda bank, więc zapytaj wcześniej.

Lista kontrolna na jedną stronę z przybliżonymi terminami

Terminy to nasze szacunki, poza miejscami, gdzie wskazano źródło.

• Przed ofertą (tygodnie 0-2): sprawdź strata title i status budynku, ustal prowizję na piśmie, zapytaj doradcę podatkowego o 2026 i 2027 rok, zapytaj bank, czego potrzebuje w sprawie wpływów.
• Marketing (czas nieznany, rynek jest słaby): ustal cenę, sprawdź dokumenty kupującego.
• Umowa (około tygodnie 2-6 po znalezieniu kupującego): zapisz prawdziwą cenę i klauzulę podatkową, podpisz w urzędzie katastralnym albo przez przedstawiciela.
• Przeniesienie (około 12 tygodni, jeden przewodnik): śledź złożenie wniosku, zapłać podatek od przeniesienia w ciągu trzech miesięcy od przeniesienia.
• Po sprzedaży: odbierz środki, zachowaj umowę, pokwitowanie podatku i dokumenty zakupu, złóż rozliczenie podatkowe, gdy wymaga tego obowiązujący reżim.

Powiązane materiały

• Sprzedaż nieruchomości za granicą: krok po kroku, terminy i pułapki
• Podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą przez nierezydenta, według krajów
• Pierwsze 30 dni w Kambodży dla rosyjskojęzycznych

Pytania i odpowiedzi

Czy cudzoziemiec może sprzedać mieszkanie w Kambodży, nie będąc na miejscu? Tylko przez przedstawiciela: urząd katastralny wymaga obu stron albo ich przedstawicieli prawnych. Zasad dotyczących konkretnie pełnomocnictwa podpisanego za granicą nie znaleźliśmy, więc zapytaj kambodżańskiego prawnika, czy trzeba je zalegalizować albo poświadczyć ponownie na miejscu.

Kto płaci podatek od przeniesienia 4% przy sprzedaży? Część źródeł wskazuje jako ustawowego płatnika kupującego, ale decyduje umowa, a sprzedający często płacą sami. Wpisz odpowiedź do umowy sprzedaży: może ona zmienić twój wynik o tysiące dolarów.

Czy zapłacę podatek od zysków kapitałowych, jeśli sprzedam w 2026 roku? Dla nieruchomości jest odroczony do 1 stycznia 2027 roku według zawiadomienia nr 041, więc sprzedaż przed tą datą nie powinna pod niego podpadać, ale jeden portal pisze, że podatku od zysków nie ma w ogóle. Dla swojej daty potwierdź to u kambodżańskiego doradcy podatkowego.

Czy mogę wywieźć wpływy z Kambodży? Ustawa o obrocie dewizowym z 1997 roku, według streszczeń kancelarii, nie ogranicza przelewów. Nie potwierdziliśmy stawki podatku u źródła ani dokumentów, o które poprosi twój bank, więc zapytaj bank przed wystawieniem oferty.

Ile trwa sprzedaż? Według jednego przewodnika samo przeniesienie zajmuje około 12 tygodni. Czas znalezienia kupującego nie jest potwierdzony źródłami, a rynek jest słaby, więc zaplanuj go osobno.