Podatek od zysków, pobór u źródła, zwolnienia i lokalne podatki dla nierezydentów we Włoszech, Francji, Hiszpanii, Grecji, Portugalii, na Cyprze, w Bułgarii, Turcji i Dubaju.
Przy sprzedaży nieruchomości za granicą podatek może pojawić się jednocześnie w trzech miejscach: w kraju położenia nieruchomości, w kraju Twojego zamieszkania, a czasem także w formie potrącenia z ceny przy zamknięciu transakcji. Ten przegląd zbiera główne zasady dla dziewięciu popularnych kierunków, abyś zobaczył różnice, zanim wystawisz nieruchomość na sprzedaż. Podsumowuje nasze artykuły krajowe, do których linki podajemy poniżej; stawki i zwolnienia ustala się co roku, a część szczegółów znamy ze źródeł wtórnych, więc przed podpisaniem potwierdź je u lokalnego doradcy.
Trzy poziomy opodatkowania przy sprzedaży
- Podatek od zysków kapitałowych w kraju nieruchomości, zwykle od zysku (cena sprzedaży minus cena zakupu i udokumentowane koszty), a nie od ceny.
- Potrącenie przy zamknięciu transakcji, np. 3% zatrzymywane przez kupującego w Hiszpanii lub podatek rozliczany przez notariusza we Francji i we Włoszech.
- Podatki i koszty lokalne: na przykład hiszpańska plusvalía municipal lub opłata za rejestrację przeniesienia w Dubaju.
Dodatkowo kraj Twojego zamieszkania może opodatkować ten sam zysk i zaliczyć podatek zagraniczny, zależnie od umowy. Zobacz umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i ogólny przewodnik jak sprzedać nieruchomość za granicą.
Włochy
Włochy opodatkowują zysk tylko wtedy, gdy sprzedajesz w ciągu pięciu lat od zakupu (lub ukończenia budowy). Po pięciu latach włoski podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nie powstaje. W ciągu pięciu lat sprzedający może wybrać podatek zastępczy 26% pobierany przez notariusza przy akcie albo zwykły podatek dochodowy od zysku. Zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania trudno zastosować nierezydentowi. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży we Włoszech oraz stronę włoskiej administracji skarbowej agenziaentrate.gov.it.
Francja
Francja opodatkowuje zysk nierezydenta w dwóch warstwach: podatek dochodowy 19% i składki społeczne 17,2%, razem 36,2% przed ulgami. Sprzedającym objętym systemem zabezpieczenia społecznego kraju UE lub EOG (albo Szwajcarii) według doniesień przysługuje niższa stawka składek 7,5%; potwierdź, która dotyczy Ciebie. Ulgi rosną wraz z latami posiadania: podatek dochodowy znika po 22 latach, składki społeczne po 30, a od zysku powyżej 50 000 euro pobiera się dopłatę od 2% do 6%. Zwykle podatek rozlicza notariusz przy sprzedaży, a niektórzy sprzedający spoza UE przy cenie powyżej 150 000 euro mogą potrzebować przedstawiciela podatkowego. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży we Francji oraz impots.gouv.fr.
Hiszpania
Przewodnik urzędu skarbowego dla nierezydentów podaje jednolitą stawkę 19% od zysku ze sprzedaży nieruchomości. Kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do urzędu jako zaliczkę (formularz 211); ostateczny podatek deklaruje się na formularzu 210, a nadpłatę można odzyskać. Gminna plusvalía to odrębny podatek lokalny. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Hiszpanii oraz agenciatributaria.es.
Grecja
Prawo przewiduje podatek 15% od zysku, lecz dla osób fizycznych jest on zawieszony do 31 grudnia 2026 roku, a zawieszenie wielokrotnie przedłużano. Spółki są opodatkowane inaczej, a co będzie od 2027 roku, nie jest pewne. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Grecji.
Portugalia
Według wyjaśnień portugalskich księgowych nierezydent wlicza do dochodu 50% zysku netto według progresywnej skali i musi zadeklarować dochód światowy, aby ustalić stawkę. Ulga z tytułu reinwestycji dla nierezydentów jest niepewna. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Portugalii.
Cypr
Podatek od zysków kapitałowych wynosi 20% dla każdego sprzedającego niezależnie od rezydencji; dożywotnie zwolnienia wzrosły od 1 stycznia 2026 roku (ogólne 30 000 euro, główne miejsce zamieszkania 150 000 euro). Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży na Cyprze.
Bułgaria
Podatek od zysku wynosi 10%, ze zwolnieniami zależnymi od okresu posiadania (zasadniczo jedno mieszkanie posiadane dłużej niż 3 lata lub dwie nieruchomości dłużej niż 5 lat). Źródła różnią się co do tego, czy mogą z nich korzystać nierezydenci spoza UE i EOG, więc potwierdź swój status. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Bułgarii.
Turcja
Zysk jest opodatkowany, jeśli sprzedajesz w ciągu pięciu lat od wpisu do rejestru; w niektórych przypadkach koszt zakupu indeksuje się o inflację; stawka wynika z progresywnej skali od 15% do 40% po odliczeniu rocznej kwoty wolnej. Nierezydent może być zobowiązany do złożenia zeznania w ciągu 15 dni. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Turcji.
Dubaj
Osoba fizyczna nie płaci podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości, ale sprzedaż ma koszty (opłata Dubai Land Department 4%, prowizja agenta, NOC dewelopera). Spółka może podlegać podatkowi CIT 9%. Podatek może nadal powstać w kraju Twojego zamieszkania. Zobacz podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży w Dubaju.
Dla rezydentów UE i Polski
Rosyjskojęzyczni właściciele mieszkający w Polsce lub innym kraju UE powinni przed sprzedażą sprawdzić dwie rzeczy: czy podatek zagraniczny zostanie zaliczony w zeznaniu w Twoim kraju oraz w którym roku ujmuje się zysk i zapłacony podatek. Przykład hipotetyczny: rezydent sprzedaje za równowartość 300 000 euro mieszkanie kupione za 200 000 euro; ten sam zysk 100 000 euro może być opodatkowany 19% w jednym kraju, 0% w innym, a potem jeszcze raz w domu, więc o wyniku decyduje reżim Twojego kraju. Zachowaj akt zakupu, faktury za remonty i potwierdzenie zapłaty podatku.
FAQ
Kto płaci podatek, gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość za granicą? Zwykle sprzedający, w kraju położenia nieruchomości, a możliwe, że także w kraju zamieszkania. Czy zawsze jest potrącenie? Nie: Hiszpania zatrzymuje 3% ceny, a we Francji i we Włoszech podatek rozlicza notariusz przy akcie; sprawdzaj każdy przypadek. W którym z tych krajów nie ma podatku od zysków kapitałowych dla osób fizycznych? W Dubaju; we Włoszech po pięciu latach posiadania; w Grecji obecnie z powodu zawieszenia do końca 2026 roku. Czy potrzebny jest numer podatkowy? Często tak, zobacz NIE, NIF i codice fiscale dla zagranicznych kupujących. Czy można zaliczyć podatek zagraniczny w domu? Zależnie od umowy i prawa krajowego; zobacz przewodnik o umowach powyżej.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych, także przy sprzedaży. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; stawki i zwolnienia się zmieniają, dlatego przed sprzedażą zweryfikuj aktualne przepisy.