Sprzedaż nieruchomości za granicą: etapy i pułapki

Sprzedaż to ta część posiadania nieruchomości, którą inwestorzy planują najmniej. Nasz krótki poradnik jak sprzedać nieruchomość za granicą omawia podstawy. Ten tekst głębiej opisuje kolejność działań i miejsca, w których sprzedaż na odległość najczęściej się psuje. Etapy i ich kolejność różnią się w zależności od kraju, a tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.

Krok 1: ustal cel i termin

Zanim z kimkolwiek się skontaktujesz, zdecyduj, co jest ważne: najwyższa cena, szybkość czy czyste wyjście z kontrolowaną sytuacją podatkową. Przymusowy termin (kredyt, wiza, termin podatkowy) osłabia twoją pozycję w negocjacjach, więc zacznij wcześnie. Zapytaj lokalnego prawnika o typowy czas sprzedaży na tym rynku i planuj według scenariusza najgorszego, a nie średniego. Terminów dla konkretnych krajów nie podajemy, bo nie udało się ich zweryfikować w źródłach oficjalnych.

Krok 2: cena i wycena

Cena ofertowa powinna wynikać z porównywalnych transakcji, a nie z tego, ile zapłaciłeś lub ile chciałbyś dostać.

• Poproś dwóch-trzech lokalnych pośredników o pisemną opinię o rynku wraz z użytymi porównaniami. Bardzo wysoka wycena może być próbą zdobycia zlecenia.
• Porównuj ceny ofertowe z cenami zawartych transakcji tam, gdzie kraj je publikuje (rejestr gruntów lub statystyki notarialne); ceny w ogłoszeniach często przewyższają zapłacone.
• Rozważ niezależną wycenę, jeśli będzie potrzebna bankowi, urzędowi skarbowemu lub współwłaścicielowi.
• Pamiętaj o walucie. Jeśli kupowałeś w jednej walucie, a rachunki masz w innej, wynik sprzedaży to kwota netto w twojej walucie po prowizjach i podatkach.
• Zachowaj koszty zakupu i ulepszeń wraz z fakturami, bo wiele krajów na ich podstawie liczy podatkowy zysk. Zobacz podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą przez nierezydentów.

Krok 3: wybór pośrednika za granicą

• Sprawdź licencję. W wielu krajach pośrednicy muszą być zarejestrowani, a niezarejestrowany może nie mieć prawa do prowizji.
• Zapytaj, czy umowa jest na wyłączność, na jaki czas, jaka jest prowizja i kto ją płaci (sprzedający, kupujący czy obaj) oraz co się stanie, jeśli kupca znajdziesz sam. Wysokość prowizji bywa różna, liczb nie podajemy.
• Zapytaj, jak promują nieruchomość wśród zagranicznych kupujących, w jakich językach i z jakimi zdjęciami.
• Poproś o referencje, do których można zadzwonić, i zapytaj, jak przechowywany jest zadatek (patrz niżej).
• Nie wystawiaj pośrednikowi generalnego pełnomocnictwa. Jeśli pełnomocnictwo jest potrzebne, niech będzie wąskie (sprzedaż tej nieruchomości, podpisanie u notariusza, nie poniżej ceny minimalnej) i ograniczone czasowo. Zobacz zdalne podpisanie i zamknięcie transakcji.

Krok 4: przygotowanie dokumentów

Sprzedaż najczęściej utyka z powodu brakujących dokumentów, więc zbierz je przed wystawieniem oferty. Typowy zestaw, nazwy i szczegóły zależą od kraju:

• dowód własności (akt własności, wypis z rejestru) i twoje dokumenty tożsamości,
• świadectwo charakterystyki energetycznej. Zgodnie ze znowelizowaną dyrektywą UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków przy sprzedaży budynku ma być wydawane cyfrowe świadectwo, a klasa musi być podana w ogłoszeniach o sprzedaży i wynajmie, więc w krajach UE zapewne będzie potrzebne; krajowe terminy i procedury się różnią. Zobacz dyrektywę,
• potwierdzenie braku obciążeń nieruchomości: brak hipoteki i zarejestrowanych obciążeń, brak zaległości w podatku od nieruchomości i opłatach za media,
• zaświadczenie od wspólnoty lub zarządcy budynku, że opłaty zostały uregulowane, wraz z informacją o uchwałach dotyczących przyszłych remontów i opłat celowych,
• pozwolenia na budowę, plany, świadectwa ukończenia i, jeśli dotyczy, licencja na wynajem,
• numer identyfikacji podatkowej i dokumenty wyjaśniające, jak nieruchomość została kupiona i opłacona.

Zamów je wcześnie: zaświadczenia urzędów mają termin ważności, a niektóre przygotowuje się tygodniami. Zleć notariuszowi lub prawnikowi sprawdzenie tytułu własności, co zrobi także kupujący.

Krok 5: co sprawdzi kupujący

Spodziewaj się, że prawnik kupującego sprawdzi tytuł, obciążenia, zgodność z planowaniem przestrzennym, długi, a w niektórych krajach prawo pierwokupu najemców lub sąsiadów. O znanych problemach lepiej poinformować i je usunąć przed wystawieniem oferty. Niezarejestrowana przybudówka, brak pozwolenia lub nierozstrzygnięty spór ze wspólnotą mogą obniżyć cenę albo zerwać transakcję. Jeśli kupującym jest cudzoziemiec, spodziewaj się dodatkowej weryfikacji tożsamości i źródła środków przez notariusza lub prawnika; to zgodne z prawem procedury zgodności i należy na nie odpowiadać w pełni.

Krok 6: rezerwacja, zadatek i etapy umowy

W wielu krajach transakcja przebiega w dwóch etapach: umowa przedwstępna z zadatkiem, a następnie akt końcowy podpisany przed notariuszem (lub zarejestrowany w urzędzie) i przeniesienie własności. Nazwy i skutki prawne się różnią, a w niektórych krajach zadatek i niedojście transakcji do skutku inaczej wpływają na każdą ze stron. Ogólnie:

• Przeczytaj umowę przedwstępną przed podpisaniem. Sprawdź cenę, datę aktu końcowego, kary w razie odstąpienia którejkolwiek strony i warunki (np. finansowanie).
• Upewnij się, że zadatek przechowuje notariusz, rachunek klientowski prawnika lub escrow, a nie prywatny rachunek pośrednika.
• Zatrudnij lokalnego prawnika po swojej stronie. Jego koszt jest niewielki wobec ceny nieruchomości.
• Jeśli nie możesz być obecny, możliwe jest pełnomocnictwo notarialne lub zdalne podpisanie. Sprawdź, co akceptuje lokalny notariusz.
• Zaplanuj przekazanie: klucze, odczyty liczników, umowy na media i końcowy spis mebli, jeśli są w cenie.

Krok 7: podatki i gdzie je rozliczyć

Sprzedaż może rodzić obowiązki podatkowe w dwóch miejscach: w kraju nieruchomości i w kraju twojej rezydencji podatkowej. Typowe kwestie to podatek od zysku kapitałowego od różnicy między ceną sprzedaży i zakupu (z krajowymi zasadami zwolnień, okresów posiadania i nierezydentów), lokalne podatki od przeniesienia lub rejestracji, w niektórych krajach pobór przez notariusza oraz raportowanie w kraju zamieszkania. Przepisy, stawki i terminy się zmieniają; ogólnie ich nie podajemy. Zobacz poradniki o podatku od zysków kapitałowych: Hiszpania, Portugalia, Francja, Grecja, Włochy, Cypr i Bułgaria, a dla polskich rezydentów podatek od zagranicznego dochodu z najmu. Przed podpisaniem skonsultuj się z doradcą podatkowym w kraju zamieszkania i w kraju nieruchomości.

Krok 8: transfer środków

Zaplanuj z wyprzedzeniem, jak pieniądze do ciebie dotrą. Typowe kwestie: płatność od kupującego na rachunek notariusza lub prawnika albo bezpośrednio do ciebie, kontrole bankowe dużych wpływów, dokumenty potwierdzające sprzedaż (akt, zapłata podatku), koszt przewalutowania i ewentualne limity wywozu pieniędzy z kraju. Zachowaj dokumenty o źródle środków, bo twój bank może zapytać później. Zobacz pytania banków przy dużych przelewach i przelewy za granicę. Jeśli przychód trzeba zgłosić lub opodatkować w kraju zamieszkania, odłóż kwotę podatku, zanim wydasz resztę.

Typowe pułapki

• Ustalenie ceny od tego, ile zapłaciłeś, a nie od rynku.
• Umowa na wyłączność na długi okres z karą za wypowiedzenie.
• Wpłata zadatku lub przechowywanie go przez pośrednika na prywatnym rachunku.
• Wygasłe zaświadczenie w dniu wizyty u notariusza.
• Zapomniane zaległości w opłatach wspólnoty i za media, które stają się problemem kupującego, a potem twoim.
• Pominięcie podatku w kraju rezydencji.
• Generalne pełnomocnictwo bez terminu.

FAQ

Ile trwa sprzedaż? To zależy od kraju, nieruchomości i kompletności dokumentów. Poproś lokalnego prawnika o realistyczny przedział i dodaj czas na kroki podatkowe i transfer pieniędzy.

Czy muszę przyjechać, żeby sprzedać? Często nie, jeśli udzielisz wąskiego pełnomocnictwa notarialnego lub notariusz dopuszcza zdalne podpisanie, ale sprawdź, co jest dozwolone.

Kto płaci pośrednikowi? To zależy od kraju i umowy: sprzedający, kupujący lub obaj. Ustal to na piśmie przed wystawieniem oferty.

Czy mogę stracić zadatek? W zależności od umowy przedwstępnej i kraju strona, która odstępuje, może stracić zadatek lub zwrócić go w podwójnej wysokości. Przeczytaj klauzulę uważnie i zasięgnij opinii lokalnego prawnika.

Gdzie zapłacę podatek od zysku? Możliwe, że w kraju nieruchomości i w kraju rezydencji, z zaliczeniem już zapłaconego podatku na podstawie umowy. Zapytaj doradców w obu krajach przed podpisaniem.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje pracę niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Możemy polecić lokalnych pośredników i prawników do sprzedaży oraz pomóc uporządkować dokumenty w twoim języku. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, dlatego przed działaniem zweryfikuj aktualne zasady u lokalnego specjalisty.