Czy wywiozę pieniądze po sprzedaży nieruchomości za granicą?

Wielu kupujących nieruchomości za granicą po cichu obawia się wyjścia z inwestycji: czy pieniądze z przyszłej sprzedaży będzie można wywieźć z kraju? Uczciwa odpowiedź brzmi: w większości rynków popularnych wśród mieszkańców UE tak, o ile sprzedaż jest udokumentowana, podatki rozliczone, a bank widzi pochodzenie środków. Trudności prawie zawsze dotyczą dokumentów i kontroli compliance, a nie zakazu. Artykuł opisuje wyłącznie zgodne z prawem kroki i jest ogólnym przeglądem, a nie poradą w Twojej sprawie.

Czego obawiają się kupujący

Typowa obawa: „sprzedam, a pieniądze zostaną zamrożone albo pozwolą mi wywieźć tylko część". Podsycają ją historie z krajów z rzeczywistymi ograniczeniami walutowymi i nagłe pytania banków. Warto rozdzielić dwie rzeczy: prawne ograniczenie przelewów (w krajach poniżej rzadkie) oraz kontrolę compliance w banku, która jest częsta i może opóźnić przelew o dni lub tygodnie.

Na czym naprawdę polega ryzyko

W UE punktem wyjścia jest swobodny przepływ kapitału: art. 63 Traktatu o funkcjonowaniu UE zakazuje ograniczeń przepływu kapitału między państwami członkowskimi oraz między nimi a państwami trzecimi, z wyjątkami dla podatków, nadzoru ostrożnościowego i porządku publicznego. Obowiązki deklaracyjne i sprawozdawcze mogą nadal istnieć. Zob. stronę Komisji Europejskiej o swobodnym przepływie kapitału.

Poza UE obowiązują przepisy krajowe. W wielu krajach praktycznym warunkiem nie jest zakaz, lecz dowód: bank chce zobaczyć, że wywożone pieniądze pochodzą z prawdziwej, opodatkowanej sprzedaży, a czasem że odpowiadają środkom, które pierwotnie wwieziono.

Ponadto każdy bank w UE stosuje przepisy przeciwdziałania praniu pieniędzy. Duża wpłata za sprzedaż i potem duży przelew wychodzący to dokładnie to, co analizuje specjalista ds. compliance. Odpowiadaj na pytania dokumentami i nie dziel przelewów, by obejść kontrole. Czego się spodziewać, opisuje artykuł pytania banku przy przelewie dużych kwot za granicę.

Jak to wygląda w poszczególnych krajach

Kraje UE (Hiszpania, Portugalia, Włochy, Grecja, Cypr, Bułgaria i inne). Brak ogólnych ograniczeń przelewów do innego państwa UE. Hamulcem bywa podatek: niektóre kraje opodatkowują sprzedających nierezydentów, a notariusz lub kupujący może zatrzymać część ceny na poczet podatku sprzedawcy. Szczegóły są różne, zob. podatki przy sprzedaży nieruchomości za granicą według krajów. Zasad zatrzymania w każdym kraju UE nie weryfikowaliśmy na potrzeby tego artykułu, więc przed podpisaniem zapytaj notariusza, co zostanie zatrzymane.

ZEA. Nie uzyskaliśmy dla tego artykułu źródła urzędowego. Zwykle podaje się, że ZEA nie mają ogólnych ograniczeń wysyłania pieniędzy za granicę, ale banki rygorystycznie sprawdzają źródło środków i AML, a sprzedający powinien przygotować umowę i potwierdzenie rejestracji transakcji w Dubai Land Department lub urzędzie właściwego emiratu. Aktualne wymogi potwierdź w banku.

Turcja. Od stycznia 2022 r. zagraniczny nabywca tureckiej nieruchomości musi wymienić walutę przez bank i przedstawić w urzędzie ksiąg wieczystych zaświadczenie o zakupie waluty (Döviz Alım Belgesi); wartość transakcji jest zapisywana w lirach. Co do przelewu wychodzącego z wpływów ze sprzedaży, znalezione źródła mówią, że banki proszą o akt własności, dokumenty podatkowe i dowód, jak pieniądze pierwotnie wpłynęły. Dokładnej aktualnej listy nie potwierdziliśmy w źródle urzędowym, więc zapytaj turecki bank przed sprzedażą i zachowaj wszystkie dokumenty wpłat z zakupu.

Gruzja. Według źródeł brak ogólnych ograniczeń wymiany i przelewu waluty za granicę. Znalezione materiały dotyczą firm, a nie prywatnych sprzedających nieruchomości, więc traktuj to jako ogólną wskazówkę i zapytaj bank, jakich dokumentów sprzedaży wymaga.

Tajlandia. Cudzoziemcy mogą zasadniczo posiadać lokale w kondominiach tylko za środki sprowadzone z zagranicy w walucie obcej. Przy wymianie wpłaty bank wystawia formularz Foreign Exchange Transaction (FET) - według tajskich źródeł prawnych dla wpłat od 50 000 USD. Przy sprzedaży bank, jak podano, prosi o umowę sprzedaży, pokwitowania podatkowe i ten oryginalny formularz FET. Przechowuj go starannie: jego utrata może skomplikować wyjście. Zasady dokumentów potwierdzających publikuje Bank Tajlandii na bot.or.th.

Indonezja (Bali). Cudzoziemcy zwykle mają prawo używania (Hak Pakai), a nie własność. Źródła wtórne powołują się na ustawę 25/2007 o inwestycjach jako gwarantującą transfer wpływów za granicę po spełnieniu zasad podatkowych i podają, że banki wymagają aktu notarialnego, dowodu zapłaty podatku i dowodów pierwotnej inwestycji, a duże przelewy mogą trwać tygodnie. Nie zweryfikowaliśmy tego z tekstem ustawy.

Czarnogóra. Źródła podają ogólną zasadę swobody operacji bieżących i kapitałowych na podstawie ustawy o zagranicznych operacjach walutowych i kapitałowych, przelewy w euro przez banki i rejestrację u notariusza po potwierdzeniu bankowym. Tekstu ustawy nie weryfikowaliśmy.

Albania i Egipt. Aktualnych zasad wywozu wpływów ze sprzedaży z tych krajów nie potwierdziliśmy w źródle urzędowym ani w dwóch niezależnych, więc ich nie opisujemy. Zapytaj lokalny bank i prawnika przed zakupem.

Jak się zabezpieczyć

• Przechowuj dowód pierwotnego przelewu przychodzącego, potwierdzenie wymiany z banku i potwierdzenie SWIFT zakupu przez cały okres posiadania nieruchomości.
• Płać za nieruchomość z własnego rachunku na swoje nazwisko: płatności osób trzecich komplikują wyjście.
• Przed zakupem zapytaj przyszły bank w kraju, jakich dokumentów wymaga przy przelewie wychodzącym wpływów ze sprzedaży.
• Rozlicz lokalny podatek od zysku kapitałowego i uzyskaj zaświadczenie lub pokwitowanie, o które proszą notariusz i bank.
• Zaplanuj czas: zapłata podatków, rejestracja i kontrola banku mogą dodać dni lub tygodnie.
• Sprawdź koszty i kurs wymiany, zob. konta wielowalutowe i kursy.
• Nie dziel dużej kwoty na wiele małych przelewów, by uniknąć kontroli: samo to wygląda podejrzanie i może być niezgodne z prawem.
• Zgłoś sprzedaż i dochód w kraju rezydencji podatkowej, zob. sprzedaż nieruchomości za granicą: terminy i pułapki.

Kiedy potrzebny prawnik lub notariusz

Zaangażuj niezależnego lokalnego prawnika lub doradcę podatkowego przed podpisaniem zakupu, gdy warunki wyjścia najtaniej sprawdzić, i ponownie przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Prawnik przyda się też, gdy bank blokuje lub opóźnia przelew, gdy kupujący proponuje płatność przez osobę trzecią lub gotówką albo gdy Twój ślad pochodzenia pieniędzy jest niepełny.

FAQ

Czy kraj może zgodnie z prawem nie wypuścić wpływów ze sprzedaży? Niektóre kraje mają przepisy walutowe albo wymagają dowodu zapłaty podatku i pochodzenia środków. W wymienionych krajach nie znaleźliśmy ogólnego zakazu, ale warunki są różne i mogą się zmienić, więc potwierdź je przed zakupem.

Czy muszę sam wwieźć pieniądze, żeby je wywieźć? W niektórych miejscach, np. w Tajlandii przy kondominiach, bank według doniesień prosi o oryginalny formularz wpłaty. Zachowaj wszystkie dokumenty przelewów z zakupu.

Ile to trwa? Zależy od banku, kwoty i kompletności dokumentów. Nie mamy zweryfikowanego standardowego terminu; licz raczej tygodnie niż dni.

Czy bank zapyta o środki, skoro to moja własna sprzedaż? Tak, to normalne. Przygotuj umowę sprzedaży, pokwitowania podatkowe i historię rachunku.

Czy sprzedaż jest opodatkowana dwukrotnie? Niekoniecznie, ale zależy to od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między krajem nieruchomości a krajem rezydencji. Zob. artykuł o umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Gdzie przeczytać o wpłacie środków? Zob. przelew pieniędzy za granicę na zakup nieruchomości z Polski: zasady co do zasady dotyczą też innych mieszkańców UE.

Jak pomagamy

D.H. Realting to trójjęzyczna platforma, która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Możemy pomóc zaplanować ślad pieniędzy tak, by wyjście było równie gładkie jak zakup. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy się zmieniają, dlatego aktualne wymogi sprawdzaj w banku, u prawnika i w urzędzie skarbowym.