Nieruchomości na Węgrzech: poradnik zakupu dla cudzoziemców

Węgry oferują duży, płynny rynek w Budapeszcie oraz segment wypoczynkowy nad Balatonem. Transakcję prowadzi węgierski prawnik, a nie notariusz, a kupujący spoza UE potrzebują urzędowego zezwolenia. Poniżej zasady, które potwierdziliśmy w październiku 2026 r., wraz z uwagami, co sprawdzić.

Przegląd rynku

Indeks Housiko (dane węgierskiego pośrednika, lipiec 2026) pokazuje medianę cen ofertowych w Budapeszcie na poziomie ok. 1,34 mln forintów za m²: od ok. 1,96 mln w V dzielnicy (najdroższej) do ok. 0,85 mln w XXIII. Nad Balatonem portale ogłoszeniowe podawały średnie ceny ofertowe ok. 1,27 mln forintów za m² w Siófoku i ok. 1,5 mln w Balatonfüred, przy słabszym popycie niż w 2021 r. To ceny ofertowe z komercyjnych źródeł, a nie transakcyjne; traktuj je jako rząd wielkości.

Kto może kupić

Obywatele UE, EOG i Szwajcarii oraz spółki z tych państw kupują bez zezwolenia. Pozostali potrzebują zgody urzędu rządowego (kormányhivatal) komitatu lub dzielnicy Budapesztu, w której leży nieruchomość. Grunty rolne i leśne są zamknięte dla nierezydentów, więc procedura zezwolenia dotyczy mieszkań, działek w terenie zabudowanym i domów wypoczynkowych. Zobacz też zasady dla obywateli UE i spoza UE.

Zezwolenie w skrócie, według kancelarii i pośredników:

• Prawnik składa wniosek razem z podpisaną umową; umowa jest zawarta pod warunkiem uzyskania zezwolenia.
• Urząd ma ok. 45 dni, w praktyce często kilka tygodni; zasięga opinii władz lokalnych, służb imigracyjnych i policji.
• Opłata administracyjna jest podawana w jednych źródłach jako 50 000 forintów, w innych jako 65 000, więc aktualną kwotę potwierdź u prawnika.
• Odmowa jest możliwa, jeśli nabycie jest sprzeczne z interesem publicznym lub interesem gminy; można ją zaskarżyć do sądu. Dla zwykłego mieszkania procedurę opisuje się jako rutynową.

Proces krok po kroku

• Sprawdź wypis z rejestru gruntów (tulajdoni lap): właściciel, hipoteki, wzmianki, służebności.
• Zatrudnij niezależnego węgierskiego prawnika. Z mocy prawa umowę sprzedaży sporządza i kontrasygnuje adwokat; najczęściej podawane wynagrodzenie to ok. 1% plus 27% VAT, często z minimum.
• Podpisz umowę przedwstępną z zadatkiem, a następnie umowę sprzedaży. Kupujący spoza UE dodają warunek zezwolenia.
• Zapłać cenę przez rachunek powierniczy prawnika lub zweryfikowany rachunek i zarejestruj przeniesienie własności w rejestrze (od kilku tygodni do kilku miesięcy).
• Po rejestracji poczekaj na rachunek z urzędu skarbowego za opłatę od nabycia.

Koszty i podatki

• Opłata od nabycia: 4% ceny (2% od części powyżej 1 mld forintów), płaci kupujący po wystawieniu rachunku przez urząd skarbowy (NAV). Ewentualne ulgi sprawdź u prawnika.
• Prawnik: ok. 1% plus VAT (według źródeł).
• Opłata rejestrowa: niewielka stała kwota, ok. 10 000 forintów (według źródeł).
• Pośrednik: często płaci sprzedawca, ale sprawdź umowę.
• Podatki lokalne (od budynku, od gruntu) ustalają gminy.
• Dochód z najmu i zysk kapitałowy są opodatkowane stawką 15% (według źródeł); podstawa zysku, według tych samych źródeł, maleje o 10% za każdy rok po piątym. Szczegóły potwierdź u węgierskiego doradcy; zagraniczni właściciele płacą podatek od dochodów ze źródeł węgierskich. Twój kraj zamieszkania może opodatkować ten sam dochód, zobacz rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.

Listę do budżetu znajdziesz w tekście całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą.

Wynajem i sytuacja z Airbnb

Budapeszt to najbardziej restrykcyjna część rynku dla najmu krótkoterminowego. Według doniesień w VI dzielnicy (Terézváros) najem krótkoterminowy jest zakazany od 1 stycznia 2026 r., po tym jak Sąd Najwyższy w listopadzie 2025 r. utrzymał lokalną uchwałę; od stycznia trwają kontrole i kary, a inne centralne dzielnice rozważają ograniczenia. Pojawiają się też informacje o krajowym moratorium na nowe rejestracje najmu krótkoterminowego do końca 2026 r. i wyższych ryczałtowych podatkach od pokoju. Tych ogólnokrajowych środków nie potwierdziliśmy w jednym tekście urzędowym, więc przed zakupem „pod Airbnb” sprawdź konkretną dzielnicę i budynek (regulamin wspólnoty może również zakazywać najmu krótkoterminowego). Porównaj z tekstem najem krótko- i długoterminowy. Bezpieczniej zakładać najem długoterminowy.

Pobyt przez nieruchomość

Nie znaleźliśmy zezwolenia na pobyt przyznawanego za zakup mieszkania. Według przeczytanych źródeł program Guest Investor usunął w 2025 r. opcję nieruchomości, a w 2026 r. opisywano go jako wstrzymany; nie opieraj na nim planów.

Ryzyka

• Tytuł i rejestracja: przeniesienie własności w rejestrze może trwać miesiące; trzymaj środki na rachunku powierniczym prawnika do rejestracji.
• Regulaminy wspólnot i zaległe remonty w starszych budynkach Budapesztu.
• Balaton: sezonowy popyt, słaba płynność poza najlepszymi lokalizacjami i kontrola pozwoleń dla domów letniskowych.
• Kredyty hipoteczne dla nierezydentów są ograniczone; zobacz kredyty hipoteczne dla nierezydentów.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących i ekspatów

Przygotuj paszport, poświadczoną kopię do akt zezwolenia i, jeśli mieszkasz w UE, kartę pobytu. Umowy są po węgiersku, więc potrzebne jest tłumaczenie urzędowe i prawnik, który wyjaśni treść w zrozumiałym dla Ciebie języku; rosyjskojęzyczni prawnicy i pośrednicy działają w Budapeszcie. W procedurze zezwolenia uczestniczą kontrole organów publicznych, a banki stosują weryfikację źródła środków i sankcji; dbaj o przejrzyste i zgodne z prawem dokumenty, zobacz kontrole bankowe obywateli Rosji mieszkających w UE i ograniczenia według obywatelstwa. Ogólne podejście opisuje przegląd dla rosyjskojęzycznych mieszkańców UE.

FAQ

Czy obywatel spoza UE potrzebuje zezwolenia? Tak, w lokalnym urzędzie rządowym, o ile nie ma też obywatelstwa UE/EOG/Szwajcarii i nie działa inny wyjątek.

Czy mogę kupić ziemię rolną? Nie, grunty rolne są zamknięte dla nierezydentów.

Kto płaci opłatę 4%? Kupujący, po wystawieniu rachunku przez urząd skarbowy.

Czy mogę prowadzić Airbnb w Budapeszcie? Zależy od dzielnicy, budynku i przepisów krajowych; w VI dzielnicy jest to zakazane. Sprawdź przed zakupem.

Czy mogę kupić nad Balatonem? Tak, z tą samą procedurą zezwolenia dla kupujących spoza UE.

Czy zakup daje prawo pobytu? Nie znaleźliśmy takiej ścieżki.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; aktualne zasady weryfikuj w źródłach urzędowych, np. na rządowym portalu Węgier i w urzędzie skarbowym NAV.