W których popularnych krajach dla obywateli Rosji i Białorusi lub ich środków obowiązują ograniczenia lub dodatkowe kontrole, co udało się, a czego nie udało się zweryfikować.
Przepisy dotyczące obywateli Rosji i Białorusi różnią się w zależności od kraju i od 2022 roku zmieniały się kilkakrotnie. Artykuł zbiera to, co znaleźliśmy dla popularnych kierunków; osobno zaznaczamy, co potwierdziliśmy, a co jest tylko doniesieniem, i podajemy daty tam, gdzie je mamy. Traktuj tekst jako punkt wyjścia do pytań do lokalnego prawnika, a nie opis obowiązującego dziś prawa. Celowo nie twierdzimy, że obowiązuje reguła, jeśli nie znaleźliśmy wiarygodnego źródła.
Trzy rodzaje ograniczeń
Ograniczenia dla tej grupy występują w trzech warstwach i nie należy ich mylić.
- Zasady samego zakupu. Zakaz lub zezwolenie związane z obywatelstwem. Dla mieszkań to rzadkość; zakazu zakupu mieszkania przez obywateli Rosji lub Białorusi nie znaleźliśmy w żadnym z poniższych krajów.
- Programy pobytowe i złote wizy. Tu mieści się większość ograniczeń, bo programy są polityczne i szybko się zmieniają. Zob. złote wizy 2026: co się zmieniło.
- Banki i płatności. Najczęstsza przeszkoda praktyczna. Banki stosują wzmożone kontrole, a niektóre odmawiają klientom lub przelewom. Zob. kontrole bankowe obywateli Rosji w UE.
O sankcjach: rozporządzenia Rady 833/2014 i 269/2014 obowiązują w każdym kraju UE. Jak rozumiemy opublikowane odpowiedzi Komisji (FAQ), nie zakazują one zakupu nieruchomości w UE, chyba że kupujący jest osobą z listy (lub działa na jej rzecz). Aktualne teksty są w EUR-Lex; nazwiska można sprawdzić na mapie sankcji UE.
Kierunki po kolei
Cypr. Według doniesień Rosjanie byli w 2025 roku największą grupą zagranicznych kupujących mieszkania (około 51 procent, Cyprus Mail, lipiec 2026), banki stosują wzmożone kontrole, a finalizacja według tego samego doniesienia trwa od trzech do sześciu miesięcy. Ścieżkę stałego pobytu przez zakup nowego domu od 300 000 euro plus VAT opisywano jako otwartą dla kupujących spoza UE, ale warunki są często przeglądane, a w 2026 roku donoszono o planach zaostrzenia. Aktualne zasady potwierdź u cypryjskiego prawnika; zob. złota wiza Cypru.
Grecja. Według źródeł branżowych od wiosny 2022 roku przyjmowanie wniosków, wydawanie i przedłużanie zezwoleń złotej wizy dla obywateli Rosji i Białorusi zawieszono „do odwołania”, a członkowie rodziny z innymi dokumentami są traktowani inaczej. Nie udało się nam potwierdzić aktualnego statusu na 2026 rok na stronie greckiego ministerstwa, więc zapytaj greckiego prawnika. Sam zakup nieruchomości to odrębna sprawa od wizy; zob. złota wiza Grecji.
Bułgaria. Budynki i mieszkania mogą kupować cudzoziemcy; ziemi obywatele spoza UE nie mogą posiadać osobiście i w tym celu korzystają z bułgarskiej spółki, według przeczytanych przez nas źródeł (jeden agregator, nie zweryfikowano ponownie na stronie urzędowej). To zasada dla wszystkich obywateli spoza UE, nie tylko Rosjan. Pobyt przez inwestycję: zob. złota wiza Bułgarii.
Czarnogóra. Rosjanie są według doniesień największymi zagranicznymi kupującymi. Lokalny blog agencji nieruchomości (lipiec 2026) napisał, że reżim wizowy dla Rosji, Białorusi i Turcji może zacząć obowiązywać 1 października 2026 roku w ramach dostosowania do UE, ale opisał to jako propozycję, a nie decyzję ostateczną; nie potwierdziliśmy tego w źródle urzędowym. Sprawdź aktualne zasady wjazdu i pobytu na stronie czarnogórskiego ministerstwa i u prawnika; zob. złota wiza Czarnogóry.
Gruzja, Turcja, ZEA i Tajlandia. W tych czterech krajach nie znaleźliśmy w trakcie badania zakazu zakupu nieruchomości przez obywateli Rosji lub Białorusi. To znaczy „nie znaleźliśmy”, a nie gwarancję, że go nie ma; obowiązują ogólne zasady dla cudzoziemców (strefy wojskowe, limity, minimalna inwestycja dla pobytu). Banki w tych krajach i banki, przez które płacisz, mogą stosować własne kontrole. Zob. Gruzja: pobyt przez nieruchomość, złota wiza Turcji i złota wiza Dubaju.
Zakazy wjazdu, wizy i osoby z list
Zasady wjazdu dla obywateli Rosji i Białorusi zmieniają się wraz z decyzjami politycznymi, w tym decyzjami UE w sprawie wiz. Osoba z unijnej listy sankcyjnej podlega zamrożeniu aktywów i zakazowi wjazdu, a udostępnianie jej środków jest niezgodne z prawem. Jeśli masz spółkę lub wspólny rachunek z kimś, kto może być na liście, powiedz o tym prawnikowi wcześnie.
Jak sprawdzić przed zapłatą
- Zapytaj lokalnego prawnika na piśmie: „Czy obywatel [kraju] może na dziś kupić tę nieruchomość, otworzyć rachunek i uzyskać zezwolenie na pobyt?”
- Sprawdź bank na początku, nie na końcu. Transakcja, której bank nie przeprowadzi, nie jest transakcją.
- Korzystaj ze źródeł urzędowych: ministerstwa spraw wewnętrznych lub migracji, księgi wieczystej i banku centralnego kraju zakupu.
- Nie polegaj na forach i obietnicach agentów. Zob. lista kontrolna przed zakupem.
- Nigdy nie używaj właściciela nominalnego ani osoby trzeciej, by obejść ograniczenie; zob. ryzyka właściciela nominalnego.
FAQ
Czy obywatel Rosji mieszkający w UE może kupić nieruchomość na Cyprze lub w Grecji? Zasadniczo sam zakup jest otwarty, ale banki i programy pobytowe mogą stosować dodatkowe reguły. Sprawdź aktualny status.
Czy drugie obywatelstwo coś zmienia? Może zmienić, które programy są dostępne i jak traktuje cię bank, ale rodzi pytania o to, kiedy i po co zostało uzyskane. Otwarcie podawaj wszystkie posiadane obywatelstwa.
Czy ograniczenia są takie same we wszystkich krajach UE? Nie. Sankcje UE są wspólne, ale zawieszenia złotych wiz, polityka banków i zasady wjazdu są krajowe lub zależą od banku.
Gdzie znaleźć aktualne przepisy? Na oficjalnych stronach kraju zakupu, w EUR-Lex dla środków UE i u lokalnego prawnika.
Czy artykuł będzie aktualizowany? Aktualizujemy artykuły, gdy potwierdzimy zmiany, ale przepisy mogą zmieniać się szybciej. Zawsze sprawdzaj datę źródła.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, którzy potwierdzą obowiązujące zasady dla twojego paszportu i statusu pobytowego. Nie obiecujemy wiz, zatwierdzeń ani zgody banku. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; aktualne przepisy sprawdź. Zacznij od przewodnika dla rosyjskojęzycznych mieszkańców UE.