Lokalna agencja zna swój rynek, ale płaci jej sprzedający. Co każda ze stron robi dobrze, gdzie są luki i jak je połączyć, nie płacąc dwa razy.
Wielu kupujących zaczyna tak samo: szuka agencji w wybranym kraju i pisze do pierwszej, która odpowie w ich języku. Często to działa i dobry lokalny agent jest potrzebny. Taki układ ma jednak lukę, którą łatwo przeoczyć. Artykuł pokazuje, co lokalna agencja robi dobrze, do czego nie jest zbudowana i co dodaje niezależny doradca. To informacja ogólna, nie porada prawna, i dotyczy każdego doradcy, także nas.
Co dobrze robi lokalna agencja
- Zna ofertę, ulice i to, jaka cena jest realistyczna w danym mieście.
- Organizuje oglądania, klucze, kontakt z właścicielem i tempo lokalnych formalności.
- Ma robocze relacje z notariuszami, rzeczoznawcami, bankami i dostawcami mediów.
Tego nie da się zastąpić z innego kraju. Jeśli kupujesz w mieście, w którym nigdy nie byłeś, potrzebujesz kogoś na miejscu.
Czego ten układ nie daje
- Jasności, po czyjej stronie stoi agent. W wielu krajach agentowi płaci sprzedający lub deweloper, zob. kto płaci agentowi za granicą.
- Porównania. Agencja sprzedaje swój rynek. Nie powie, że za ten sam budżet gdzie indziej kupisz więcej, bo to nie jej interes.
- Niezależnej weryfikacji prawnej. Prawnik polecony przez agenta może być dobry, ale kupujący powinien móc wybrać sam, zob. prawnik polecony przez agenta.
- Weryfikacji, którą możesz zrobić sam. Zasady licencjonowania bardzo się różnią, od obowiązkowych rejestrów po ich brak, dlatego przygotowaliśmy przewodnik po sprawdzaniu agenta w poszczególnych krajach.
- Języka, który da się zweryfikować. Wspólny język to nie ochrona, zob. rosyjskojęzyczny agent za granicą.
Co dodaje niezależny doradca
Niezależny doradca działa po stronie kupującego. W praktyce oznacza to:
- Najpierw określenie celu (mieszkanie, inwestycja, pobyt, dochód z najmu) i porównanie krajów pod tym kątem, zamiast startu od jednego rynku.
- Krótką listę z więcej niż jednej agencji lub dewelopera, żeby wybór nie był ustawiony przez jednego sprzedawcę.
- Dobór lokalnego prawnika dla kupującego i pytania do agenta na piśmie: kto ci płaci, ile, czy masz własne oferty.
- Przeczytanie umowy i warunków rezerwacji, zanim ruszą pieniądze, zob. umowy i formularze, które cię wiążą.
- Prowadzenie procesu w języku kupującego, gdy dokumenty są w innym.
D.H. Realting działa w tej roli z Warszawy: niezależny, wielojęzyczny konsultant niezwiązany z jednym krajem ani deweloperem, który przedstawia lokalnych prawników, doradców podatkowych i agentów po wcześniejszym sprawdzeniu. Jeśli mieszkasz w Polsce lub innym kraju UE, doradca jest w Twoim regionie i strefie czasowej. To wygoda praktyczna, nie gwarancja wyniku.
Żaden doradca nie jest wolny od interesu
Niezależnemu doradcy też ktoś płaci. Zadaj nam, lub komukolwiek innemu, te same pytania co agentowi:
- Kto ci płaci, ile i kiedy?
- Czy dostajesz coś od agencji, dewelopera, prawnika lub banku, których polecasz?
- Co dokładnie zrobisz dla mnie, a czego nie?
- Czy jest to w pisemnej umowie?
Przejrzystość liczy się bardziej niż etykieta „niezależny”. Jeśli doradca nie odpowiada jasno, potraktuj to jako odpowiedź.
Jak połączyć jedno z drugim
Nie trzeba wybierać. Sensowna kolejność:
- Ustal cel i budżet i porównaj dwa-trzy kraje.
- Zrób krótką listę nieruchomości przez doradcę i jedną-dwie lokalne agencje.
- Zatrudnij własnego lokalnego prawnika przed jakąkolwiek zaliczką, zob. dlaczego zaliczka przed sprawdzeniem tytułu to najdroższy błąd.
- Agenta wykorzystaj do oglądań i negocjacji, a doradcę i prawnika do weryfikacji.
FAQ
Czy zapłacę dwa razy? Płacisz doradcy za jego pracę, zgodnie z pisemną umową. To, że agent sprzedającego też dostaje pieniądze od sprzedającego, się od tego nie zmienia. Poproś z góry o pełny obraz kosztów.
Czy praca tylko z lokalną agencją to błąd? Niekoniecznie. Jeśli dobrze znasz ten rynek, znasz język i masz własnego prawnika, doradca może nie być potrzebny.