Zaliczka rezerwacyjna to umowa, a nie uprzejmość. Ile może kosztować w Hiszpanii, Grecji i Turcji, jakie kontrole są pierwsze i jak sformułować rezerwację.
Pierwsze pieniądze przy zakupie za granicą to zwykle zaliczka rezerwacyjna, wpłacana, gdy widziałeś tylko zdjęcia i cenę. Wydaje się mała i odwracalna. W kilku krajach tak nie jest: zaliczka jest częścią umowy, a rezygnacja może kosztować te pieniądze. Kolejność kroków ma większe znaczenie niż kwota, a bezpieczna kolejność to najpierw sprawdzić, potem zapłacić. To ogólna informacja, a nie porada prawna; poniższe zasady streszczono na podstawie kancelarii i serwisów doradczych oraz hiszpańskiego Kodeksu cywilnego w omówieniach prawników, więc poproś lokalnego prawnika o potwierdzenie ich w twoim przypadku.
Zaliczka to umowa, a nie „blokada”
Wielu kupujących traktuje zaliczkę jak uprzejmość wobec sprzedającego, którą można cofnąć. Decydują o tym prawo i treść umowy, a one się różnią.
- Hiszpania. Zgodnie z art. 1454 Kodeksu cywilnego zadatek przy sprzedaży może pozwalać każdej ze stron na odstąpienie: kupujący, który odstępuje, traci zadatek, a sprzedający, który odstępuje, zwraca go w podwójnej wysokości (arras penitenciales). Sądy interpretują takie klauzule wąsko i dokładne brzmienie ma znaczenie. Słownik prawniczy Królewskiej Akademii Hiszpańskiej przywołuje wyrok Sądu Najwyższego z 2014 roku, według którego zadatek o niejasnym charakterze jest traktowany jako taki zadatek z prawem odstąpienia. Nie zakładaj „zwrotności”, jeśli umowa tego nie mówi.
- Grecja. Po uzgodnieniu ceny strony zwykle podpisują umowę wstępną (prosymfono) z zaliczką, którą źródła określają na około 10%. Serwisy doradcze podają, że kupujący, który odstępuje bez podstawy w umowie, zwykle ją traci, sprzedający, który odstępuje, zazwyczaj zwraca podwójną kwotę, a ustawowego terminu na namysł nie ma. Źródła różnią się co do tego, czy zaliczkę przechowuje prawnik kupującego, więc dopytaj.
- Turcja. Umowa przyrzeczenia sprzedaży jest umową wstępną, a nie przeniesieniem własności. Własność przechodzi dopiero z wpisem w księdze wieczystej. Jedno ze źródeł podaje zaliczkę 5-10% ceny i zauważa, że umowa jest silniejsza, gdy zostanie odnotowana w akcie własności, więc zapytaj prawnika, czy tak będzie.
Sedno jest wszędzie to samo: przed zapłatą powinieneś wiedzieć, ile kosztuje wyjście.
Co trzeba sprawdzić najpierw
To zadania twojego niezależnego prawnika, a nie agenta. Zobacz notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz i prawnik polecony przez agenta.
- Kim jest sprzedający. Imię i nazwisko oraz tożsamość sprzedającego muszą zgadzać się z właścicielem w rejestrze. Jeśli za właściciela podpisuje pełnomocnik, pełnomocnictwo trzeba sprawdzić u notariusza, który je wystawił.
- Co mówi rejestr. W Hiszpanii wypis z rejestru nieruchomości (nota simple) pokazuje właściciela i wpisane obciążenia. W Grecji prawnik sprawdza kataster i księgę wieczystą pod kątem hipotek, zajęć, adnotacji i praw osób trzecich, na przykład użytkowania, a niektóre przewodniki podają, że sprawdzenie obejmuje co najmniej poprzednie 20 lat. W Turcji akt własności (tapu) pokazuje właściciela i hipotekę (ipotek), a nazwisko powinno zgadzać się z dokumentem tożsamości sprzedającego.
- Długi i obciążenia, które idą za nieruchomością: hipoteka, niezapłacone opłaty wspólnoty i podatki. Opisuje to artykuł podwójna sprzedaż i ukryte długi.
- Pozwolenia i zasiedlenie. Budynek może być zarejestrowany i jednocześnie częściowo nielegalny. W Grecji legalność techniczną sprawdza inżynier, a źródła zaznaczają, że nielegalne rozbudowy mogą uniemożliwić przeniesienie własności. W Hiszpanii poproś o licencję pierwszego zasiedlenia i pozwolenia na budowę.
- Czy w ogóle możesz kupić. W Turcji źródła wspominają na przykład o zgodzie wojskowej dla nieruchomości w pobliżu stref zastrzeżonych.
Większość tych sprawdzeń to wniosek o dokumenty i kilka dni. Omawiają je lista kontrolna przed zakupem, lista dla rynku wtórnego w Hiszpanii i lista dla rynku wtórnego w Turcji.
Dlaczego płacenie z góry tyle kosztuje
- Umowa zostaje podpisana, zanim znane są fakty. Jeśli potem wyjdzie obciążenie lub brak pozwolenia, jesteś w sporze jako strona, która mogła odstąpić.
- Tracisz dźwignię. Sprzedający lub agent, który trzyma twoje pieniądze, nie ma powodu spieszyć się ze sprawdzeniami, a ty straciłeś najprostszy sposób wyjścia.
- Oszustwo działa na tej samej luce. Schemat z artykułu oszustwa na nieruchomości za granicą to zaliczka za nieruchomość, która nie należy do sprzedającego. Sprawdzenie rejestru przed przelewem to zatrzymuje.
- Presja jest sygnałem. „Inny kupujący płaci dziś” to zdanie, po którym warto zwolnić. Prawdziwy właściciel może poczekać kilka dni na wypis.
Bezpieczniejsza kolejność
1. Poproś agenta o adres, numer w rejestrze i nazwisko sprzedającego. Na razie nic nie płać. 2. Niech twój prawnik uzyska wypis z rejestru i potwierdzi, że sprzedający jest właścicielem i nie ma nieoczekiwanych obciążeń. 3. Niech prawnik przeczyta umowę rezerwacyjną lub wstępną, zanim ją podpiszesz. 4. Wpłać zaliczkę na rachunek prawnika lub notariusza albo regulowany rachunek escrow, a nie osobie prywatnej, po telefonicznym potwierdzeniu danych. Zobacz waluta i płatności. 5. Uzależnij kolejne kroki od pozostałych sprawdzeń i dopiero wtedy wpłacaj większą zaliczkę.
Co powinna zawierać rezerwacja
- Strony, nieruchomość wskazana numerem w rejestrze i cenę.
- Termin na sprawdzenia oraz zapis, że zaliczka wraca w całości, jeśli sprawdzenia wypadną negatywnie lub wykryte zostanie obciążenie. Zapytaj prawnika, jak to sformułować w danym kraju.
- Kto trzyma pieniądze i na jakim rachunku.
- Nic, co wiąże cię z jednym agentem albo z prawnikiem wybranym przez sprzedającego. Zobacz umowy i formularze, które cię wiążą.
Jak pomagamy
D.H. Realting to niezależny doradca z Warszawy. Przedstawiamy lokalnych prawników, których sprawdziliśmy, żeby weryfikacja tytułu prawnego odbyła się przed pierwszą zaliczką, a nie po niej.