Umowy i formularze agenta, które Cię wiążą za granicą

Większość dokumentów wiążących zagranicznego kupującego podpisuje się przed właściwą umową kupna: formularz przy pierwszych oględzinach, umowa z agentem kupującego, rezerwacja. Ponieważ te papiery wyglądają na formalność i często podaje się je do podpisu na miejscu, czyta się je najmniej. Artykuł wymienia typowe dokumenty, do czego mogą zobowiązywać i co sprawdzić przed podpisem. To ogólna informacja, nie porada prawna; decydują treść Twojej umowy i prawo danego kraju, dlatego daj ją do przeczytania prawnikowi, którego wybrałeś.

Dokumenty przed umową główną

• Formularz oględzin lub kupon wizyty. Papier podpisywany przy wizycie, by wykazać, która agencja pokazała Ci nieruchomość.
• Umowa z agentem kupującego (wyszukiwawczym). Zlecenie, na mocy którego agent szuka dla Ciebie nieruchomości, a Ty płacisz.
• Formularz oferty lub rezerwacji. Propozycja zakupu po określonej cenie, często z pieniędzmi.
• Umowa rezerwacyjna lub przedwstępna. Pierwszy wiążący dokument z zadatkiem i terminem podpisania umowy głównej.

Formularze oględzin i kupony wizyty

Celem kuponu wizyty jest wykazanie, kto przedstawił kupującego nieruchomości, by prowizję dostała właściwa agencja. We Francji to bon de visite. Jedna nota prawna z 2008 roku opisuje sprzedającego, który dał agencji niewyłączne zlecenie z prowizją po stronie kupującego, parę, która odwiedziła nieruchomość z kuponem tej agencji, a kupiła przez inną agencję, także upoważnioną przez właściciela, oraz pierwszą agencję, która zażądała swojej prowizji. To stare i niepełne źródło, przepisy mogły się zmienić, ale pokazuje rodzaj sporów, które rodzą takie formularze: kto Cię przedstawił i komu co się należy. Nie zakładaj, że kupon Cię wiąże, ani że nie wiąże. Przed podpisem zapytaj, co mówi o prowizji i wyłączności, i zachowaj kopię.

Umowy z agentem kupującego i wyłączność

Jeśli zatrudniasz agenta do poszukiwań, umowa powinna określać:

• co dokładnie kupujesz (konkretną nieruchomość, rodzaj, kraj) i na jak długo;
• czy jest wyłączna, czyli czy nie możesz korzystać z innego agenta ani kupować przez kogoś innego;
• kiedy należność staje się wymagalna: przy podpisaniu umowy, przy finalizacji, czy już dlatego, że kupiłeś coś, co agent Ci pokazał;
• czy wynagrodzenie obowiązuje po zakończeniu umowy, jeśli kupisz nieruchomość przedstawioną przez agenta (okres „ogona”);
• kto jeszcze płaci agentowi, bo sprzedający lub deweloper także mogą płacić.

W Dubaju formularze regulatora, według kilku przewodników brokerskich, rozdzielają brokera sprzedającego (Form A), brokera kupującego (Form B) i memorandum sprzedaży (Form F); warunków wyłączności formularza kupującego nie udało się potwierdzić, więc poproś o formularz i przeczytaj go. We Francji prawo o agentach wymaga, według omówień prawnych, pisemnego zlecenia wskazującego prowizję i kto ją ponosi, a prowizja należy się dopiero po sfinalizowaniu sprzedaży. Traktuj takie omówienia jako punkt wyjścia i poproś prawnika o potwierdzenie.

Formularze ofert z pieniędzmi

We Włoszech, według jednego omówienia, pisemna propozycja kupującego jest zwykle składana na formularzu agencji i towarzyszy jej czek na caparra wystawiony na sprzedającego, ważny przez krótki wskazany okres. Jeśli sprzedający przyjmie ofertę w tym czasie, może powstać wiążące zobowiązanie. Papier wyglądający na „tylko ofertę” może być zobowiązaniem, więc zapytaj, co się dzieje po przyjęciu, czym są te pieniądze i na kogo wystawiony jest czek.

Umowy rezerwacyjne, arras i zadatki

Liczy się nie tytuł dokumentu. W Hiszpanii omówienia kancelarii rozróżniają kilka rodzajów arras:

• Penitenciales. Każda strona może się wycofać; jeśli wycofuje się kupujący, traci zadatek; jeśli sprzedający, zwraca go w podwójnej wysokości (według omówień art. 1454 Kodeksu cywilnego).
• Confirmatorias. Zadatek to część zapłaty i nie daje prawa odstąpienia; druga strona może żądać wykonania lub odszkodowania.
• Penales. Zadatek przepada przy niewykonaniu, ale sprzedający może jeszcze żądać wykonania lub odszkodowania.

Te same omówienia mówią, że decydują sformułowania klauzul, a nie tytuł, i że dokument nazwany „reserva” może działać jak arras. Rozchodzą się w tym, jak sąd odczytuje umowę milczącą w tej sprawie, więc kupujący, który chce czystego wyjścia, powinien dopilnować, by zostało to zapisane słowami. Na Cyprze jedna kancelaria radzi nie przekazywać środków bez pisemnej umowy rezerwacyjnej. O upadłości dewelopera zobacz ochrona zadatku.

Lista kontrolna przed podpisaniem czegokolwiek

• Czy masz pełny tekst w zrozumiałym języku przed płatnością lub podpisem?
• Czy wskazano sprzedającego, agenta i nieruchomość z numerem ewidencyjnym lub księgi?
• Czy zadatek jest zwrotny, w jakich przypadkach i czyja zgoda jest potrzebna do zwrotu?
• Dokąd idą pieniądze: na rachunek klienta prawnika lub notariusza, na escrow, czy na własne konto agenta lub sprzedającego? Zobacz przelew dużego zadatku.
• Jaki jest termin do umowy głównej i co będzie, jeśli dokumenty sprzedającego się spóźnią?
• Czy jest klauzula wyłączności lub „ogona” i czy obejmuje nieruchomości, których agent Ci nie pokazał?
• Jakie prawo i jakie sądy mają zastosowanie?
• Czy przeczytał to Twój własny prawnik? Zobacz jak czytać umowę kupna.

Prawdziwa rezerwacja też nie jest powodem, by pomijać kontrole. Uzależnij podpis od sprawdzenia tytułu, planów i długów, jak opisano w liście kontrolnej przed zakupem, i uważaj na schematy z materiału oszustwa na nieruchomości za granicą.

FAQ

Czy agent może wymusić podpis na miejscu? Może poprosić. Możesz powiedzieć, że oddasz podpisany papier po przeczytaniu go przez prawnika. Dobry agent to zaakceptuje.

Czy pokwitowanie zadatku to to samo co tytuł? Nie. Rejestruje płatność i obietnicę. Własność zabezpiecza dopiero rejestracja tytułu.

Czy mogę wypowiedzieć umowę z agentem kupującego? To zależy od jej warunków i prawa. Najpierw przeczytaj klauzule o wypowiedzeniu i „ogonie”.

Czy „rezerwacja” zawsze zdejmuje nieruchomość z rynku? Tylko jeśli tak mówi dokument i tylko na wskazany okres.

Niezależna pomoc po Twojej stronie

Niezależna pomoc po stronie kupującego, na przykład prawnik, którego sam zatrudniasz, albo doradca, który pisemnie mówi, jak jest wynagradzany, zamyka tę strukturalną lukę. D.H. Realting może koordynować niezależnych lokalnych prawników; zapytaj każdego doradcę, także nas, jak jest wynagradzany. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej.