Czy bezpiecznie przelać duży zadatek prawnikowi?

Wielu kupujących za granicą jest proszonych o przelanie dużej kwoty, zadatku lub całej reszty, na rachunek notariusza, prawnika lub agenta powierniczego. Często jest to najbezpieczniejsza droga. Ale to także moment, na który polują oszuści, bo kwota jest duża, a kupujący działa pod presją czasu.

Czego boją się kupujący

Dwóch rzeczy. Po pierwsze, że specjalista przechowujący pieniądze je straci lub wykorzysta niezgodnie z przeznaczeniem. Po drugie, i w praktyce znacznie częściej, że kupujący wyśle pieniądze na zły rachunek: e-mail od prawnika lub sprzedającego podaje nowe dane bankowe, a pieniądze trafiają do przestępcy. Obie obawy są uzasadnione, ale druga występuje znacznie częściej niż pierwsza.

Na czym naprawdę polega ryzyko

Ryzyko strukturalne polega na tym, że przelewu bankowego trudno cofnąć. Przejęcie poczty firmowej działa tak: oszust uzyskuje dostęp do skrzynki (prawnika, agenta lub sprzedającego), czyta korespondencję i w odpowiednim momencie wysyła fakturę lub wiadomość ze zmianą IBAN. Treść, logo i moment wyglądają autentycznie, bo pochodzą z prawdziwej rozmowy. Fałszywa faktura może też przyjść z podrobionego adresu różniącego się jedną literą.

Drugą warstwą jest sam rachunek odbiorcy. Pieniądze klientów u regulowanego specjalisty są co do zasady oddzielone od środków kancelarii i objęte regułami zawodowymi, ubezpieczeniem, a w niektórych systemach funduszem odszkodowawczym. Pieniądze wysłane na zły rachunek nie są objęte niczym poza gotowością i możliwością twojego banku do wycofania płatności, która jest niewielka.

To, kto ponosi stratę, zależy od kraju i banku i często rozstrzyga się indywidualnie. Nie zakładaj, że bank zwróci przelew, który sam autoryzowałeś.

Jak to działa w poszczególnych krajach

Hiszpania. Notariusze są funkcjonariuszami publicznymi i według znalezionych przez nas źródeł muszą mieć ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej. Od hiszpańskich adwokatów, według widzianych źródeł, ustawa nie wymaga ubezpieczenia, choć kodeks etyki wymaga odpowiedniego pokrycia. Praktyczny wniosek: nie zakładaj, że notariusz będzie przechowywał pieniądze za zakup. W wielu przypadkach płaci się między stronami przelewem lub czekiem bankowym przy podpisaniu, więc z góry zapytaj notariusza i prawnika, jak dokładnie zostanie zapłacona cena.

Portugalia. Adwokaci podlegają Ordem dos Advogados i prowadzą rachunki klientów, ale szczegółów przepisów nie sprawdzaliśmy, a cena przy zakupie jest zwykle płacona przy akcie lub w jego okolicach. Obowiązuje ta sama zasada ogólna: poproś na piśmie o rachunek na nazwę prawnika lub kancelarii i zweryfikuj go telefonicznie.

Cypr. Prawnicy podlegają nadzorowi Cyprus Bar Association, także w zakresie obowiązków przeciwdziałania praniu pieniędzy. Konkretnych zasad rachunków klientów nie potwierdziliśmy. Zapytaj prawnika, czy środki trafiają na wydzielony rachunek klientowski, w jakim banku jest prowadzony i jakie ubezpieczenie ma kancelaria.

Wielka Brytania i Irlandia. Solicitorzy w Anglii i Walii przechowują pieniądze klientów według zasad rachunkowych SRA, z obowiązkowym ubezpieczeniem zawodowym i funduszem odszkodowawczym, gdy ubezpieczenie nie działa: zobacz zasady rachunkowe SRA. Law Society of Ireland zaleca solicitorom informowanie klientów, że nigdy nie wysyłają danych bankowych e-mailem, a klientom radzi potwierdzać dane rachunku telefonicznie, pod numerem z katalogu Law Society, a nie z e-maila: zobacz wytyczne Law Society of Ireland.

Bułgaria. Dostępny jest notarialny rachunek powierniczy: kupujący wpłaca pieniądze na rachunek otwarty u notariusza, a środki są uwalniane po rejestracji aktu. Często wybiera się go jako bezpieczniejszą opcję dla reszty ceny.

Monako i inne kraje. Zasad rachunków klientowskich notariuszy w Monako ani w każdym innym kraju nie potwierdziliśmy, więc ich nie opisujemy. Poproś lokalnego prawnika o pisemne wyjaśnienie zasad i ubezpieczenia.

Strefa euro. Od 9 października 2025 r. dostawcy płatności w strefie euro muszą oferować usługę weryfikacji odbiorcy: bank sprawdza, czy wpisana przez ciebie nazwa zgadza się z nazwą posiadacza rachunku dla podanego IBAN, i informuje o niezgodności. Usługa ma wychwytywać oszustwa fakturowe. Zobacz rozporządzenie (UE) 2024/886. Pomaga tylko, jeśli wpiszesz oczekiwaną nazwę poprawnie i poważnie potraktujesz niezgodność.

Jak się chronić

• Uzyskaj dane rachunku raz, na piśmie, w umowie o świadczenie usług lub w kontrakcie, i nigdy nie akceptuj zmiany wyłącznie e-mailem lub wiadomością.
• Zweryfikuj niezależnym telefonem pod numer, który sam znalazłeś (strona kancelarii, katalog izby adwokackiej lub notarialnej, umowa), a nie z e-maila. Odczytaj IBAN na głos i potwierdź nazwę odbiorcy, bank i kwotę.
• Sprawdź, czy nazwa odbiorcy zgadza się z oczekiwaną osobą lub firmą; niezgodność z rachunkiem prywatnym lub nieznaną spółką to sygnał ostrzegawczy.
• Korzystaj z usługi sprawdzania nazwy w swoim banku tam, gdzie istnieje, i nie ignoruj ostrzeżenia o niezgodności.
• Wyślij mały przelew testowy tylko jeśli prawnik się zgodzi, potem poczekaj na potwierdzenie przed resztą; płatność etapowa (zadatek, potem reszta blisko aktu) ogranicza ewentualną stratę.
• Wybieraj regulowany rachunek klientowski lub notarialny escrow zamiast prywatnego rachunku sprzedającego i płać blisko daty podpisania, a nie na tygodnie wcześniej.
• Zapytaj, jakie ubezpieczenie ma prawnik lub notariusz i na jaką kwotę oraz czy pieniądze klientów są trzymane oddzielnie od środków kancelarii.
• Uważaj na pośpiech: wiadomość, że transakcja upadnie, jeśli nie zapłacisz dziś, to klasyczny schemat oszustw.
• Jeśli podejrzewasz pomyłkę, natychmiast zadzwoń do banku, poproś o wycofanie płatności, potem zgłoś to policji i prawnikowi. Liczy się szybkość.
• Prowadź całą korespondencję o płatności w jednym kanale i podchodź podejrzliwie do nowych adresów.

Zobacz oszustwa przy zakupie nieruchomości za granicą: najczęstsze schematy i pytania banku przy przelewach dużych kwot za granicę.

Kiedy zaangażować prawnika lub notariusza

Zawsze przed pierwszym przelewem: twój niezależny prawnik powinien wyjaśnić, jak przepływa cena, kto przechowuje środki i co cię chroni. Notariusz jest neutralnym urzędnikiem i nie dba wyłącznie o twoje interesy: zobacz notariusz czy prawnik: kogo potrzebujesz za granicą. Przy zamknięciu transakcji przez pełnomocnika lub zdalnie zobacz zdalne podpisanie i zamknięcie transakcji nieruchomości za granicą. Przeczytaj też jak czytać umowę kupna nieruchomości za granicą.

FAQ

Czy bezpiecznie przelewać pieniądze na rachunek klientowski prawnika? Zasadniczo to standardowa metoda, ale bezpieczeństwo zależy od poprawności danych rachunku oraz od tego, czy prawnik jest regulowany i ubezpieczony. Zweryfikuj telefonicznie przed wysłaniem.

Czy notariusze przechowują cenę zakupu? W niektórych krajach lub na podstawie umowy mogą, np. przez notarialny escrow w Bułgarii; w innych cenę płaci się między stronami. Zapytaj z góry.

Co robić, jeśli oszust podmienił IBAN? Natychmiast zadzwoń do banku i poproś o wycofanie płatności, zgłoś to policji i prawnikowi. Odzyskanie nie jest gwarantowane, więc najważniejsza jest prewencja.

Kto odpowiada, jeśli poczta prawnika została zhakowana? Zależy od okoliczności, kraju i banku. Nie licz na odszkodowanie; stosuj kroki weryfikacji.

Czy mogę podzielić płatność? Często tak, i jest to rozsądny sposób ograniczenia ryzyka, jeśli pozwalają na to umowa i harmonogram.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (rosyjski, polski, angielski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych wyjaśniających przepływ płatności. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Przepisy się zmieniają, dlatego przed przelaniem środków zweryfikuj aktualne regulacje u lokalnego prawnika lub notariusza oraz w swoim banku.