Włochy opodatkowują zysk tylko wtedy, gdy sprzedajesz w ciągu pięciu lat od zakupu. Później zysk nie jest opodatkowany wcale. Jak opcja 26% u notariusza wypada na tle zwykłego podatku dochodowego i co powinien sprawdzić nierezydent.
Włochy mają prostą zasadę podstawową, korzystną dla sprzedającego: zysk z nieruchomości jest opodatkowany tylko wtedy, gdy sprzedajesz w ciągu pięciu lat od nabycia. Jeśli posiadasz dłużej, włoskiego podatku od zysków kapitałowych nie ma. Komplikacje tkwią w wyjątkach, wyborze metody i sytuacji nierezydenta.
Reguła pięciu lat
Zgodnie z art. 67 włoskiego kodeksu podatku dochodowego zysk podlega opodatkowaniu, jeśli nieruchomość kupiono lub zbudowano w ciągu pięciu lat przed sprzedażą. Okres liczy się od daty nabycia lub, dla nowo wybudowanego mieszkania, od daty, gdy po raz pierwszy nadawało się do zamieszkania. Po pięciu latach zysk po prostu nie podlega zgłoszeniu i nie trzeba niczego wybierać.
Kiedy nawet sprzedaż w ciągu pięciu lat nie jest opodatkowana
- Główne miejsce zamieszkania: zysk jest zwolniony, jeśli nieruchomość służyła jako twoje główne miejsce zamieszkania przez większość czasu między zakupem a sprzedażą. Nierezydentowi zazwyczaj bardzo trudno spełnić ten warunek, więc nie zakładaj, że dotyczy domu wakacyjnego.
- Nieruchomość odziedziczona: odziedziczona nieruchomość jest co do zasady poza podatkiem. Szczegóły dotyczące nieruchomości otrzymanej w darowiźnie są bardziej techniczne, zapytaj notariusza, jak biegnie termin w twoim przypadku.
Jak liczony jest zysk
Zysk podlegający opodatkowaniu to cena sprzedaży minus cena zakupu lub koszt budowy, powiększone o koszty związane, takie jak opłaty notarialne, zwykła konserwacja i koszt usunięcia obciążeń (art. 68). Zachowaj dokumenty dotyczące pierwotnego zakupu i wszelkich prac.
Dwa sposoby zapłaty
Gdy sprzedaż mieści się w okresie pięciu lat, wybierasz sposób opodatkowania:
- Podatek zastępczy 26%: prosisz notariusza o jego zastosowanie przy akcie, a notariusz potrąca go i przekazuje urzędowi skarbowemu. Zastępuje podatek dochodowy oraz dopłaty regionalne i gminne i upraszcza proces.
- Zwykły podatek dochodowy (IRPEF): wykazujesz zysk w zeznaniu, gdzie jest opodatkowany według progresywnych stawek od 23% do 43% plus dopłaty lokalne, i możesz uwzględnić koszty uzyskania. Zwykle opłaca się to tylko przy niskich łącznych dochodach, więc przed aktem policz oba warianty.
Wyboru dokonuje się przy akcie, więc ustal go wcześniej z doradcą.
Sytuacja nierezydenta
Włochy opodatkowują nierezydentów od dochodów ze źródeł włoskich, do których należy zysk z włoskich nieruchomości. Nierezydentowi sprzedającemu w ciągu pięciu lat zwykle podaje się stawkę 26%. To, czy możesz skorzystać z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i jak twój kraj zamieszkania zaliczy włoski podatek, zależy od tego, gdzie jesteś rezydentem. Odrębnie od 2023 roku nierezydenci są opodatkowani stawką 26% przy sprzedaży udziałów w spółkach, których wartość pochodzi głównie z włoskich nieruchomości, z zastrzeżeniem umów, więc posiadanie włoskiej nieruchomości przez zagraniczną spółkę nie usuwa problemu.
Prace w ramach programów bonusowych
Niektóre źródła wskazują, że nieruchomości, które skorzystały z Superbonus lub podobnych zachęt budowlanych, mogą podlegać szczególnym zasadom przy odsprzedaży, w tym dłuższemu okresowi wstecz. To temat dla specjalisty: jeśli na nieruchomości wykonano prace w ramach zachęty, zapytaj o to osobno notariusza i doradcę podatkowego.
Lista kontrolna na dzień sprzedaży
- Dokładnie policz pięć lat od daty aktu (lub od daty, gdy nowe mieszkanie po raz pierwszy nadawało się do zamieszkania)
- Zbierz akt zakupu, faktury notariusza i rachunki za prace i usunięcie obciążeń
- Przed aktem ustal z doradcą wybór między podatkiem zastępczym 26% a IRPEF
- Sprawdź, czy na nieruchomości wykonano prace w ramach zachęt budowlanych
- Zapytaj doradcę w kraju zamieszkania, jak zaliczany jest włoski podatek
FAQ
Czy płacę podatek od zysków kapitałowych we Włoszech, jeśli sprzedaję po pięciu latach? Nie, po pięciu latach posiadania zysk nie jest opodatkowany. Jaka jest stawka przy wcześniejszej sprzedaży? Możesz wybrać podatek zastępczy 26% stosowany przez notariusza lub zwykły IRPEF od 23% do 43% plus dopłaty. Kto płaci, notariusz czy ja? Notariusz potrąca 26% i przekazuje, ale podatek jest twój. Czy nierezydent może skorzystać ze zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania? Rzadko, bo nieruchomość musiała być twoim głównym miejscem zamieszkania przez większość okresu. Czy nieruchomość odziedziczona się liczy? Co do zasady jest zwolniona, ale szczegóły potwierdź u notariusza.
Jak pomagamy
Pomagamy zaplanować termin sprzedaży i polecamy włoskich notariuszy i doradców podatkowych, którzy potwierdzą sytuację dla twojej nieruchomości. To informacje ogólne, nie porada podatkowa ani prawna; kwoty pochodzą z publicznych źródeł, a przepisy, zwłaszcza dotyczące prac w ramach zachęt, się zmieniają, więc potwierdź je przed działaniem.