Rynek wtórny · Włochy
Willa 1300 m² — Włochy
Rynek wtórny
6 9 1300 m²
Pokaz online · zdalna transakcja
Płatność kryptowalutą
8 500 000 €
6538 € / m²
Nieruchomości we Włoszech: zakup i wsparcie transakcji
Od jezior i Toskanii po południe: zakup bez ograniczeń dla cudzoziemców, a podatek liczony od wartości katastralnej, a nie od ceny transakcji.
0
Nieruchomości w katalogu
8 500 000 €
W katalogu od
3–6%
Rentowność rynku
Dlaczego Włochy
Różnorodność, jakiej nie ma nigdzie indziej
Od mieszkań w historycznych centrach po wille nad jeziorami i domy na południu — rynek z silną ochroną notarialną transakcji.
Podatek liczony od wartości katastralnej, nie od ceny
Główny podatek przy zakupie liczony jest od wartości katastralnej nieruchomości, zwykle 30–50% ceny rynkowej — to wyraźnie obniża koszty wejścia.
Kredyt hipoteczny dostępny dla cudzoziemców
Włoskie banki kredytują nierezydentów w ograniczonym zakresie, zwykle do 50–60% wartości — potrzebny jest włoski kod podatkowy i potwierdzenie dochodu.
Ulgi podatkowe dla przenoszących się
Emeryci przenoszący się do małych gmin na południu płacą 7% od dochodu zagranicznego; nowi rezydenci mogą wybrać podatek zryczałtowany 200 000 euro rocznie od dochodu ogólnoświatowego.
Uczciwie o pobycie: zakup nieruchomości go nie daje
Do przeprowadzki służy wiza elective residence — wymaga potwierdzonego dochodu pasywnego i zakazuje pracy we Włoszech. Posiadanie mieszkania pomaga potwierdzić warunki zamieszkania, ale samo w sobie nie jest podstawą.
Inwestycje od 8 500 000 €
Nieruchomości dostępne od ręki. Cena w katalogu to ta sama liczba, co tutaj.
Zobacz nieruchomościMniejszy budżet — dobierzemy na życzenie
Podaj kwotę i cel, a wrócimy z opcjami od deweloperów i partnerów, których nie ma w katalogu.
Wyślij zapytanieNajbardziej dostępne nieruchomości
Najtańsza z 1
Jak przebiega zakup
- 1
Rozkładamy zapytanie
Cel, budżet i region: mieszkanie w centrum historycznym, willa nad jeziorem czy dom na południu — każdy format ma inną logikę katastralną.
- 2
Uzyskujemy codice fiscale
Włoski kod podatkowy — bez niego nie da się podpisać umowy ani otworzyć konta.
- 3
Wstępna weryfikacja
Wypis z rejestru, zgodność z dokumentacją katastralną, brak obciążeń i długów.
- 4
Oferta i umowa przedwstępna
Proposta di acquisto, następnie compromesso — umowa przedwstępna z zadatkiem.
- 5
Podpisanie u notariusza
Akt końcowy (rogito) i pełna płatność. Notariusz we Włoszech jest niezależny i odpowiada za czystość transakcji.
- 6
Wpis własności
Notariusz rejestruje przeniesienie własności — osobna wizyta w rejestrze nie jest potrzebna.
Co mówią klienci
Myśleliśmy, że dom w Toskanii to historia tylko dla bardzo zamożnych kupujących. Ostatecznie kupiliśmy dom szeregowy na licytacji sądowej za €36 000 przy wartości rynkowej około €75 000.
Angela & Nick · Dom w Toskanii z licytacji sądowej
Przez ponad rok bezskutecznie szukałam odpowiedniego domu. Ostatecznie kupiłam nieruchomość na licytacji sądowej za mniej więcej połowę szacowanej wartości rynkowej.
Cindy · Rok poszukiwań i cena o połowę niższa od rynkowej
Przez około półtora roku analizowaliśmy ryzyko związane z zakupem nieruchomości we Włoszech. Kupiliśmy dom na wzgórzach Chianti za €85 000 przy wycenie na poziomie około €130 000 — teraz służy nam jako europejska baza do podróży.
Andrew · Półtora roku analizy ryzyka — i dom w Chianti
Pokaz online i zdalna transakcja — kup bez osobistej obecności
RU · EN · PLObsługa po rosyjsku, angielsku i polsku
Bez ukrytych marżWidzisz realne ceny rynkowe. Naszą rolą jest selekcja i bezpieczeństwo, a nie ciche zawyżanie ceny.
Najczęstsze pytania
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość we Włoszech?+
Tak. Dla obywateli UE nie ma ograniczeń, dla obywateli innych państw obowiązuje zasada wzajemności — zakup jest możliwy, jeśli Włosi mogą kupować nieruchomości w Twoim kraju. W praktyce dla większości państw kwestia rozstrzyga się pozytywnie i sprawdza ją notariusz.
Od jakiej kwoty liczy się podatek przy zakupie?+
Od wartości katastralnej, a nie od ceny transakcji, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna nabywająca mieszkanie od osoby prywatnej. Wartość katastralna to zwykle 30–50% ceny rynkowej, więc realny podatek jest niższy od oczekiwanego. Wartość katastralną pobiera się przed transakcją.
Jaka jest różnica między stawką 2% a 9%?+
2% to stawka preferencyjna dla głównego miejsca zamieszkania i wymaga zameldowania w gminie nieruchomości w ciągu 18 miesięcy od zakupu. 9% to stawka dla drugiej nieruchomości, którą płaci większość nierezydentów. Obie nalicza się od wartości katastralnej.
Czy zakup nieruchomości we Włoszech daje pobyt?+
Nie. Do przeprowadzki służy wiza rezydencji wybranej, która wymaga potwierdzonego dochodu pasywnego i zakazuje pracy we Włoszech. Własne mieszkanie pomaga wykazać warunki zamieszkania, ale nie jest podstawą do zezwolenia na pobyt.
Po co notariusz i ile kosztuje?+
We Włoszech notariusz jest obowiązkowy: sprawdza prawa sprzedającego, brak obciążeń i rejestruje przeniesienie własności, ponosząc za to odpowiedzialność. Jego usługi to zwykle 1–2,5% wartości nieruchomości. Notariusz jest niezależny i działa w interesie obu stron.
Czym jest codice fiscale i jak go uzyskać?+
To włoski numer podatkowy, bez którego nie kupisz nieruchomości, nie otworzysz konta ani nie rozliczysz podatków. Wydaje go włoski urząd skarbowy albo konsulat Włoch w kraju zamieszkania, także na podstawie pełnomocnictwa.
Jakie podatki właściciel płaci co roku?+
Głównym podatkiem rocznym jest IMU, naliczany od drugiej nieruchomości i liczony od wartości katastralnej według stawki gminy. Dochód z najmu opodatkowany jest osobno; dla części umów dostępny jest uproszczony reżim cedolare secca ze stałą stawką.
Czy warto kupić dom za 1 euro?+
Cena 1 euro to cena wywoławcza aukcji, a nie koszt posiadania. Gmina zapisuje w umowie zobowiązania co do terminów i zakresu renowacji oraz kaucję. Realne koszty odbudowy liczy się zwykle w dziesiątkach tysięcy euro, dlatego kosztorys przygotowuje się przed licytacją.
Zgłębić temat
Ceny nieruchomości we Włoszech w 2026 roku: cena za m² według miast i prawdziwy koszt zakupu
Mieszkania z rynku wtórnego kosztują średnio około 1903 euro za m² (+4,1% w ciągu roku), w Mediolanie około 5165, w Rzymie 3429, a koszty zakupu dodają około 10–15%. Ceny i koszty według miast i regionów.
Rentowność najmu we Włoszech w 2026 roku: brutto i netto według miast i ile naprawdę zostaje zagranicznemu inwestorowi
Według agregatorów średnia rentowność brutto najmu we Włoszech to około 6,6%, ale w Mediolanie jest to około 3,5–5%, a w Palermo i Bari ponad 6,5%. Po podatku ryczałtowym, IMU, kosztach budynku i przestojach realna wartość netto do planowania to 3–4%.
Złota wiza we Włoszech: cztery ścieżki inwestorskie i dlaczego zakup mieszkania nie jest jedną z nich
Wiza inwestorska Włoch wymaga środków w obligacjach państwowych, włoskiej spółce, innowacyjnym start-upie lub projekcie filantropijnym, a nie w domu. Jak działa procedura przez komitet i o czym nie mówi oficjalna strona.
Kredyt hipoteczny we Włoszech dla nierezydentów: LTV, oprocentowanie, koszty i codice fiscale
Włoskie banki kredytują nierezydentów, ale zwykle tylko do 40–60% wartości, a bez codice fiscale nie ma kredytu (mutuo) w ogóle. Czego zażąda bank, ile to kosztuje i gdzie transakcje utykają.
Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości we Włoszech: reguła pięciu lat i opcja 26%
Włochy opodatkowują zysk tylko wtedy, gdy sprzedajesz w ciągu pięciu lat od zakupu. Później zysk nie jest opodatkowany wcale. Jak opcja 26% u notariusza wypada na tle zwykłego podatku dochodowego i co powinien sprawdzić nierezydent.
Nowe czy z rynku wtórnego we Włoszech: IVA a podatek rejestrowy, ochrona kupującego i realne koszty
Włochy opodatkowują zakup od dewelopera zupełnie inaczej niż od osoby prywatnej, a nierezydenci tracą główną ulgę. Jak wyglądają liczby.
Zasady najmu krótkoterminowego we Włoszech: kod CIN i co naprawdę wymaga
Krajowy kod CIN jest teraz obowiązkowy dla każdego ogłoszenia najmu krótkoterminowego we Włoszech, a do tego dochodzą zasady miejskie we Florencji, Mediolanie, Wenecji i Rzymie. Co sprawdzić przed zakupem licząc na dochód z Airbnb.
Wiza cyfrowego nomada do Włoch: wymóg dochodu i realna biurokracja
Wiza cyfrowego nomada do Włoch istnieje, ale to naprawdę jeden z bardziej rygorystycznych i biurokratycznych programów w Europie — zarejestrowana umowa najmu, sześć miesięcy udokumentowanej pracy zdalnej, dyplom lub lata doświadczenia. Co to oznacza i czym różni się od osobnych reżimów podatkowych.
Dlaczego ekspaci kochają życie we Włoszech — i co irytuje niemal wszystkich
Włochy zajmują niską pozycję w ogólnym rankingu satysfakcji ekspatów InterNations, a powód jest niemal zawsze ten sam. Oto, co dane mówią, że ludzie naprawdę kochają, i jaka jest realna trudność za niskim wynikiem.
Emerytura we Włoszech: wiza, 7% podatek dla emerytów i realne koszty
Płaski podatek 7% od zagranicznej emerytury jest realny, ale tylko w określonych miastach na południu. Co naprawdę kosztują wiza, ulga podatkowa i życie we Włoszech.
Gdzie kupić nieruchomość we Włoszech: porównanie Toskanii, Apulii, Sycylii i innych regionów
Od toskańskich wzgórz po rosnącą wartość Neapolu — przewodnik po regionach Włoch: ceny i dla kogo pasują.
Domy za 1 euro i opuszczone domy we Włoszech: ile naprawdę kosztuje remont
Dziesiątki włoskich miasteczek sprzedają opuszczone domy za 1-2 euro, żeby uchronić je przed zawaleniem. Prawdziwym zobowiązaniem nie jest cena, lecz zadatek, termin remontu i budżet wielokrotnie wyższy niż nagłówkowa kwota.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego we Włoszech: 8-krokowa lista kontrolna
Od codice fiscale po rogito — praktyczne kroki czystego zakupu nieruchomości z rynku wtórnego we Włoszech i miejsca, gdzie zwykle kryją się problemy.
Inwestowanie w nieruchomości we Włoszech: 6 ryzyk do sprawdzenia przed zakupem
Nielegalne dobudówki, niezgodności w katastrze i test narodowości, o którym mało kto słyszał — co naprawdę zaskakuje zagranicznych kupujących we Włoszech.
Wnioski o kredyt hipoteczny od zagranicznych kupujących luksusowe domy we Włoszech wzrosły o 63% w styczniu–maju 2026
Według Il Sole 24 Ore firma Luxforsale Finance odnotowała wzrost wniosków hipotecznych z zagranicy o 63%, a średnia wartość nieruchomości przekracza 1,65 mln euro.
Średnia cena
220 000 €
€0350 000 €
Szacunek rynkowy dla kraju, a nie stan naszej oferty
Rentowność najmu
3–6%
0%12%
W katalogu od
8 500 000 € Członek UE
TakPrzegląd
Włochy to rynek, na którym końcowe koszty często okazują się niższe od oczekiwań: podstawowy podatek przy zakupie nalicza się od wartości katastralnej, która zwykle stanowi 30–50% ceny rynkowej. Sam zakup nie daje prawa pobytu.
Dlaczego tutaj kupić
Rynek z silną ochroną notarialną i różnorodnością, jakiej nie ma nigdzie indziej w Europie: od mieszkań w historycznych centrach po wille nad jeziorami i domy na południu. Podstawowy podatek przy zakupie liczy się od wartości katastralnej, a nie od ceny umownej, co wyraźnie obniża koszty wejścia. Dla rozważających przeprowadzkę działają szczególne reżimy podatkowe: 7% od dochodu zagranicznego dla emerytów przenoszących się do małych gmin na południu oraz podatek ryczałtowy 200 000 euro rocznie od dochodu światowego dla nowych rezydentów.
Podatki, koszty i rentowność
Orientacyjne podatki, koszty zakupu i utrzymania oraz rentowność najmu. Dokładne liczby zależą od obiektu i Twojej sytuacji.
Orientacyjna rentowność najmu
3–6%
Podatki
Podatek rejestracyjny 9% (druga nieruchomość) albo 2% (główna) od wartości katastralnej, nie od ceny transakcji. Corocznie — podatek IMU od drugiej nieruchomości.
Koszty i podatki
Główna pozycja to podatek rejestracyjny: 9% dla drugiej nieruchomości i 2% dla głównej, naliczane od wartości katastralnej. Wartość katastralna to zwykle 30–50% rynkowej, więc przy nieruchomości za 300 000 euro o wartości katastralnej 120 000 euro podatek 9% wyniesie około 10 800 euro, a nie 27 000. Obniżona stawka 2% wymaga zameldowania w gminie w ciągu 18 miesięcy — większości nierezydentów nie przysługuje. Dodatkowo: stałe opłaty katastralna i hipoteczna po 50 euro przy zakupie od osoby prywatnej, usługi notariusza zwykle 1–2,5%, prowizja agencji 2–4% plus VAT. Co roku od drugiej nieruchomości płaci się podatek IMU.
Proces zakupu
1. Uzyskanie codice fiscale — włoskiego numeru podatkowego. 2. Weryfikacja wstępna: wypis z rejestru, zgodność katastralna, brak obciążeń i długów. 3. Oferta zakupu (proposta) i umowa przedwstępna (compromesso) z zadatkiem. 4. Podpisanie aktu końcowego u notariusza (rogito) i pełne rozliczenie. 5. Rejestracja przeniesienia własności przez notariusza. Notariusz we Włoszech jest obowiązkowy i niezależny: sprawdza czystość transakcji i ponosi za to odpowiedzialność.
Kredyty
Włoskie banki kredytują nierezydentów wybiórczo, zwykle do 50–60% wartości. Potrzebny będzie włoski numer podatkowy i potwierdzenie dochodu.
Rezydencja i wizy
Zakup nieruchomości we Włoszech nie daje prawa pobytu i nie jest podstawą do wizy. Do przeprowadzki służy wiza rezydencji wybranej (elective residence) — wymaga potwierdzonego, stabilnego dochodu pasywnego i zakazuje pracy we Włoszech. Posiadanie mieszkania pomaga wykazać warunki zamieszkania, ale samodzielnie podstawą nie jest. Osobno funkcjonują reżimy podatkowe dla nowych rezydentów: 7% od dochodu z zagranicy dla emerytów przenoszących się do gmin na południu poniżej 20 000 mieszkańców oraz podatek ryczałtowy 200 000 euro rocznie od dochodu światowego.
Uwagi inwestycyjne
Kluczowym wskaźnikiem kosztów wejścia nie jest cena, lecz wartość katastralna nieruchomości: to od niej liczy się podstawowy podatek. Pobiera się ją przed transakcją. Przy wynajmie dostępny jest uproszczony reżim cedolare secca — stała stawka od dochodu z najmu zamiast skali progresywnej. Możliwość zastosowania zależy od rodzaju umowy.
Ryzyka
Co sprawdzić przed transakcją: — zgodność faktycznego układu z dokumentacją katastralną: rozbieżności (abusi edilizi) blokują odsprzedaż, a ich legalizacja jest długa i kosztowna; — obecność zaświadczenia o zdatności do zamieszkania; — zaległości poprzedniego właściciela wobec wspólnoty; — przy domach „za 1 euro” — zobowiązania co do terminów i zakresu renowacji zapisane w umowie z gminą. Dane zweryfikowane we wrześniu 2026 roku. Progi, stawki i warunki programów się zmieniają — przed transakcją potwierdź aktualne wymogi u prawnika w kraju zakupu.
Poproś o dobór: Włochy
Dane są orientacyjne, zmieniają się w czasie i zależą od konkretnej nieruchomości oraz Twojej sytuacji. Przed zakupem uzyskaj niezależną poradę prawną, podatkową i finansową.
Otrzymaj spersonalizowaną listę nieruchomości
Podaj cel i budżet — wyślemy wyselekcjonowaną listę od zaufanych lokalnych partnerów, bez zobowiązań.