Krajowy kod CIN jest teraz obowiązkowy dla każdego ogłoszenia najmu krótkoterminowego we Włoszech, a do tego dochodzą zasady miejskie we Florencji, Mediolanie, Wenecji i Rzymie. Co sprawdzić przed zakupem licząc na dochód z Airbnb.
Od maja 2026 roku rozporządzenie UE 2024/1028 zobowiązuje platformy rezerwacyjne do comiesięcznego przekazywania danych o aktywności każdego ogłoszenia organom krajowym w całej UE, w tym we Włoszech. Włochy już wcześniej zbudowały własną krajową warstwę rejestracji, a kupujący planujący dochód z najmu krótkoterminowego musi rozumieć zarówno kod krajowy, jak i zasady miejskie nałożone na niego — różnią się bardziej, niż się kupującym wydaje.
CIN: włoski krajowy kod identyfikacyjny
Każda nieruchomość oferowana na najem krótkoterminowy lub turystyczny we Włoszech musi być zarejestrowana w BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive — krajowej bazie danych obiektów noclegowych) i uzyskać kod CIN (Codice Identificativo Nazionale). Kod musi być widocznie wyświetlony przy wejściu do nieruchomości i umieszczony w każdym ogłoszeniu — na Airbnb, Vrbo czy innej platformie. Platformy mają obowiązek weryfikować zgodność z CIN i mogą usunąć ogłoszenie nieruchomości, która go nie ma. Brak lub nieprawidłowe wyświetlenie CIN wiąże się z karą od 500 do 5000 euro.
Rejestracja gości (Alloggiati Web)
Niezależnie od CIN, gospodarze muszą rejestrować tożsamość każdego gościa przez portal Alloggiati Web — w ciągu 24 godzin od przyjazdu przy dłuższych pobytach lub w ciągu 6 godzin przy pobytach krótszych niż 24 godziny. Identyfikacja gościa musi odbyć się osobiście lub przez zatwierdzoną rozmowę wideo; w pełni zautomatyzowane zameldowanie bez weryfikacji nie spełnia tego wymogu, co ma znaczenie, jeśli Twój plan opiera się na zdalnym, samodzielnym zarządzaniu najmem.
Wyposażenie bezpieczeństwa
Zarejestrowane nieruchomości na najem krótkoterminowy muszą mieć:
- czujnik tlenku węgla zgodny z EN 50291
- czujnik gazów palnych zgodny z EN 50194
- gaśnicę o pojemności co najmniej 6 kg
Brak wyposażenia wiąże się z karą od 600 do 6000 euro za naruszenie — realny koszt, jeśli nieruchomość zmienia właściciela bez sprawdzenia, co faktycznie jest zainstalowane.
Opodatkowanie
Większość indywidualnych gospodarzy korzysta z podatku liniowego cedolare secca: 21% na pierwszą nieruchomość na najem krótkoterminowy, rosnąc do 26% na drugą. Prowadzenie trzech lub więcej nieruchomości kwalifikuje działalność jako biznes, co wiąże się z VAT i standardowym podatkiem dochodowym zamiast stawki liniowej — istotny próg, który warto uwzględnić, planując mały portfel, a nie jeden lokal. Poza tym miasta ustalają własny podatek turystyczny, zwykle pobierany od osoby za noc — na przykład w Rzymie i Mediolanie stawka wynosi 3–10 euro. Platforma może pobierać go automatycznie, ale odpowiedzialność prawną za prawidłowość poboru ponosi gospodarz.
Zasady miejskie
Rejestracja krajowa to minimum, nie cały obraz — kilka dużych miast nakłada własne zasady:
- Florencja agresywnie podchodzi do zdalnego zameldowania w historycznym centrum, ograniczając niezweryfikowane systemy z sejfikami na klucze.
- Mediolan wymaga kodu CIR (regionalnego) wyświetlanego obok krajowego CIN — jeden kod nie zastępuje drugiego.
- Wenecja i Rzym łączą wysoką gęstość turystyczną z ograniczeniami strefowymi i zasadami minimalnego pobytu w dzielnicach historycznych, co może wpływać na to, co dany budynek faktycznie może robić.
Zanim kupisz z myślą o biznesie na Airbnb, sprawdź dodatkową warstwę zasad konkretnego miasta — sam krajowy CIN nie gwarantuje, że w danym budynku czy dzielnicy dozwolony jest planowany format najmu.
FAQ
Czy potrzebuję CIN poza dużymi miastami turystycznymi? Tak — CIN jest wymogiem krajowym dla każdego najmu krótkoterminowego/turystycznego we Włoszech, niezależnie od miasta. Czy CIN to to samo co CIR w Mediolanie? Nie — w Mediolanie wymagane są oba: CIR to dodatkowy kod regionalny nakładany na krajowy CIN. Czy mogę prowadzić w pełni zautomatyzowane zdalne zameldowanie? Identyfikacja gościa musi odbyć się osobiście lub przez zatwierdzoną rozmowę wideo w terminie określonym przez Alloggiati Web — samodzielne zameldowanie bez weryfikacji nie spełnia tego wymogu. Jaka jest realna stawka podatku od dochodu z najmu krótkoterminowego? Większość indywidualnych gospodarzy korzysta z podatku liniowego cedolare secca — 21% na pierwszą nieruchomość, 26% na drugą — ale trzy lub więcej nieruchomości traktowane jest jako biznes z VAT i standardowym podatkiem dochodowym.
Jak pomagamy
Sprawdzamy ograniczenia konkretnego miasta i budynku — nie tylko krajowy wymóg CIN — zanim kupisz z planem najmu krótkoterminowego, i łączymy z lokalnym wsparciem w zakresie rejestracji i raportowania gości. Tekst informacyjny, nie porada prawna ani podatkowa; zasady miejskie się zmieniają i znacznie różnią między miastami, potwierdź aktualny status dla swojej nieruchomości.