Zakup mieszkań w Omanie przez cudzoziemca: strefy ITC, pobyt, koszty i ryzyka

Oman to jeden z nielicznych rynków Zatoki Perskiej, gdzie cudzoziemiec może kupić mieszkanie bez lokalnego partnera, ale tylko w wąskim zestawie miejsc. Zasady łatwo sformułować i łatwo zastosować błędnie: kupujesz w zatwierdzonej strefie, sprawdzasz projekt i rejestrację i nie zakładasz, że nieruchomość sama da Ci pobyt, na którym Ci zależy. Ten przewodnik opisuje drogę z mieszkaniem dla kupującego nierezydenta, dane zweryfikowane w październiku 2026 roku.

Gdzie cudzoziemiec może kupować

Własność cudzoziemców nie jest otwarta w całym kraju. Dopuszczono ją w zatwierdzonych przez państwo projektach zwanych Integrated Tourism Complex (ITC): to planowane osiedla łączące mieszkania, hotele i rekreację. W rejonie Maskatu najbardziej znane to The Wave i Al Mouj, Muscat Hills oraz Muscat Bay (Bandar Jissah), na południu Hawana Salalah, są też inne strefy na wybrzeżu.

Drugą drogą są zatwierdzone wielokondygnacyjne projekty mieszkaniowe, w których kupujący dostaje nie grunt, lecz długoterminowe zarejestrowane prawo użytkowania (usufrukt) konkretnego lokalu. Serwisy agentów podają okres do 99 lat. Usufrukt wiąże się z warunkami zależnymi od projektu: wiek, limit liczby lokali, kwoty narodowościowe, minimalna wartość. Poza tymi strefami, w zamkniętych gubernatorstwach, na wyspach, gruntach rolnych oraz obszarach zabytkowych i strategicznych cudzoziemiec nie kupi.

Nowa ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych i wolnych strefach (2025) przewiduje także projekty mieszkaniowe na pełną własność dla cudzoziemców, ale w chwili sprawdzania takich projektów na rynku jeszcze nie było.

Własność czy usufrukt: dlaczego to ważne

W ITC kupujący zwykle otrzymuje własność typu freehold: prawo sprzedaży, przekazania spadkobiercom, obciążenia hipoteką i wynajmu, w ramach zasad projektu. Przy usufrukcie masz zarejestrowane prawo na określony czas, a odsprzedaż i najem mogą być ograniczone. Zapytaj dewelopera na piśmie, co dokładnie kupujesz, na jak długo i co dzieje się po zakończeniu okresu. To jedno pytanie zmienia wartość mieszkania.

Pobyt: co daje nieruchomość, a czego nie

Trzy różne rzeczy są często mylone, więc rozdzielmy je.

• Pobyt właściciela w ITC. Według doniesień posiadanie lokalu w zatwierdzonym ITC może dać właścicielowi i najbliższej rodzinie zezwolenie na pobyt na czas posiadania nieruchomości, a przy przeniesieniu własności wygasa. Źródła różnią się co do minimalnej wartości: kilka pisze, że progu nie ma, jedno doniesienie podaje 50 000 OMR (około 130 000 dolarów przy stałym kursie riala). Traktuj próg jako niepotwierdzony i zapytaj projekt oraz Królewską Policję Omanu przed wpłatą zadatku.
• Wiza bez sponsora dla kupujących. Na mocy decyzji Królewskiej Policji Omanu nr 87/2026 cudzoziemiec, który kupił grunt lub lokal o niezakończonej rejestracji, może uzyskać wizę bez lokalnego sponsora na podstawie zaświadczenia właściwego organu. Wiza obejmuje małżonka i krewnych pierwszego stopnia. Wydawana jest na okres od sześciu miesięcy do roku z możliwością przedłużenia. Pomaga kupującym na etapie budowy, ale to wiza, a nie stały pobyt.
• Golden Visa. Oman uruchomił program ponownie od 31 sierpnia 2025 roku przez Invest Oman. Zakup nieruchomości za co najmniej 250 000 OMR daje pięcioletni pobyt, a za 500 000 OMR i więcej dziesięcioletni. Obejmuje rodzinę, w tym rodziców na utrzymaniu. To odrębny mechanizm z własnymi progami, nie to samo co pobyt właściciela w ITC.

Jeśli pobyt jest głównym powodem zakupu, nie polegaj na broszurze. Uzyskaj aktualne warunki na piśmie, dla konkretnego lokalu i jego statusu rejestracji.

Ile kosztują mieszkania

Ceny mocno zależą od strefy, a poniższe liczby to migawki z ofert, a nie indeks. Dwupokojowe mieszkanie około 110 m kw. w Muscat Hills wyceniano na około 97 000 OMR (około 880 OMR za m kw.). Dwupokojowe około 159 m kw. w Al Mouj na około 149 000 OMR, a kawalerkę 70 m kw. w Al Mouj na około 97 000 OMR, czyli wyraźnie drożej za metr. Prestiżowe adresy, jak Al Mouj, Muscat Bay i Shatti Al Qurum, w niektórych źródłach wyceniane są na około 1 800–2 750 OMR za m kw. W Hawana Salalah studia i małe mieszkania zaczynają się od około 45 000–70 000 OMR.

Rial omański jest powiązany z dolarem amerykańskim w relacji około 2,6 dolara za rial, więc dla kupującego płacącego w euro lub złotych realną ekspozycją jest dolar.

Zakup krok po kroku

1. Wybierz projekt i lokal, upewnij się, że leży w zatwierdzonym ITC. 2. Zweryfikuj status prawny: dewelopera, tytuł do gruntu, regulamin projektu, opłaty serwisowe, ograniczenia odsprzedaży i najmu. 3. Podpisz rezerwację lub umowę sprzedaży i wpłać zadatek. 4. Przejdź zatwierdzenia i rejestrację. Od 2026 roku rejestracja odbywa się na podstawie ustawy o rejestrze nieruchomości; własność potwierdza dokument rejestru (mulkiya), wydawany przez Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego. 5. Opłać opłatę rejestracyjną i zarejestruj transakcję w Rejestrze Gruntów. 6. Odbierz tytuł (lub zarejestrowany usufrukt) i w razie potrzeby złóż wniosek o wizę lub pobyt.

Pełnomocnictwo pozwala załatwić wiele spraw zdalnie. Przy lokalach w budowie rejestracja może być początkowo wstępna, i właśnie dlatego wprowadzono zasadę o wizie bez sponsora.

Koszty i podatki

• Opłata za przeniesienie własności (rejestracyjna): 3 procent wartości dla cudzoziemców, wobec 1 procenta dla obywateli Omanu od stycznia 2025 roku. Płatna przy złożeniu umowy w Rejestrze Gruntów.
• Łączne koszty zamknięcia: większość przewodników radzi zakładać około 5–8 procent ceny, wliczając opłatę, agenta i prawnika.
• VAT: doniesienia są rozbieżne. Jedne piszą, że 5 procent VAT dotyczy zakupu od dewelopera, a rynek wtórny jest zwolniony, inne że nie dotyczy zwykłej własności mieszkaniowej. Poproś sprzedawcę o wpisanie do umowy, czy VAT jest naliczany.
• Bieżące: Oman nie ma szerokiego podatku dochodowego od osób fizycznych, a przewodniki nie opisują standardowego rocznego podatku od mieszkania zajmowanego przez właściciela. Opłaty serwisowe na rzecz wspólnoty są realne i zależą od projektu. Nie znaleźliśmy wiarygodnej średniej, więc zapytaj o faktyczną stawkę za m kw.

Kredyt hipoteczny

Niektóre omańskie banki kredytują cudzoziemców w zatwierdzonych projektach. Warunki zależą od obywatelstwa, statusu rezydenta, projektu i banku, a nierezydent powinien spodziewać się wyższego wkładu własnego. Uzyskaj ofertę na piśmie przed podpisaniem rezerwacji.

Ryzyka do sprawdzenia przed płatnością

• Zmiany przepisów. Zasady pobytu i własności zmieniano w ostatnich latach kilkakrotnie. Sprawdzaj je w dniu zakupu, a nie według dwuletniego artykułu.
• Ograniczenia odsprzedaży. Niektóre projekty zawężają krąg nabywców, zwłaszcza przy usufrukcie.
• Limity najmu krótkoterminowego. Część wspólnot ogranicza wynajem wakacyjny, co ma znaczenie, jeśli Twój rachunek na nim się opiera.
• Rejestracja lokali w budowie. Sprawdź status rejestracji wstępnej i to, co chroni Twój zadatek.
• Płynność. Rynek Omanu jest mniejszy i spokojniejszy niż dubajski. Zaplanuj dłuższe wyjście i nie zakładaj szybkiej odsprzedaży.
• Obciążenia. Poproś o sprawdzenie ograniczeń sądowych i zastawów na lokalu.

Krótka lista kontrolna

• Projekt jest zatwierdzonym ITC i masz dokument, który to potwierdza.
• Wiesz, czy dostajesz własność, czy usufrukt, i na jak długo.
• Droga do pobytu jest potwierdzona na piśmie dla tego lokalu.
• Umowa zawiera cenę, stanowisko w sprawie VAT, opłatę serwisową i termin przekazania.
• Prawnik w Omanie sprawdził tytuł i status rejestracji.

Jak możemy pomóc

D.H. Realting nie sprzedaje dziś nieruchomości w Omanie z własnej oferty. Pomożemy określić cel, porównać strefy i przygotować pytania do dewelopera oraz lokalnego prawnika. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna, odpowiadamy w ciągu 24 godzin. Dane zweryfikowane w październiku 2026 roku. Przepisy, progi i opłaty się zmieniają, więc przed zakupem potwierdź aktualne warunki u prawnika w Omanie. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.