Inwestycje w nieruchomości: Oman czy ZEA, podatki i płynność

Osoby szukające inwestycji w nieruchomości w Omanie zwykle porównują go z Dubajem, wprost lub w myślach. Rynki sąsiadują, waluty są powiązane z dolarem i oba sprzedają cudzoziemcom. Różnią się skalą, wyborem i doświadczeniem. To uporządkowane porównanie, w którym każda liczba jest oznaczona jako zweryfikowana, podawana w doniesieniach lub niepotwierdzona. To nie ranking: co pasuje, zależy od budżetu, horyzontu i tolerancji na węższy rynek.

Dostęp dla cudzoziemców

Oman: cudzoziemcy mogą kupować w zatwierdzonych kompleksach turystycznych ITC, a w niektórych budynkach przez zarejestrowane prawo użytkowania (zob. nasz przewodnik po ITC). Liczba projektów jest ograniczona.

ZEA: cudzoziemcy mogą kupować w wyznaczonych strefach własności w emiratach, z dużym wyborem projektów i deweloperów; zob. nasz przewodnik po ZEA.

Podatki i opłaty

• Podatek dochodowy. W Omanie dekretem królewskim nr 56/2025 uchwalono pierwszy podatek dochodowy od osób fizycznych: 5 procent od dochodu powyżej 42 000 OMR rocznie od 1 stycznia 2028 roku, według Gulf News i Khaleej Times. Nie udało się potwierdzić, czy obejmuje dochody z najmu lub z nieruchomości ani jak traktowani są nierezydenci; przepisy wykonawcze były dopiero oczekiwane. Do tego czasu nie ma ogólnego podatku dochodowego. ZEA opisuje się zwykle jako kraj bez federalnego podatku dochodowego od osób fizycznych; sprawdź własną sytuację.
• Opłaty przy zakupie. Oman: opłata za rejestrację 3 procent dla cudzoziemców wobec 1 procenta dla Omańczyków od stycznia 2025 roku (jak w naszym przewodniku o mieszkaniach). Dubaj: opłatę Dubai Land Department (DLD) podaje się zwykle na poziomie 4 procent; aktualną wartość sprawdź na stronie DLD.
• VAT. W obu krajach obowiązuje VAT 5 procent, ale zasady dla zakupu mieszkań i nowych jednostek różnią się. Omańskiego traktowania nie potwierdziliśmy: poproś sprzedawcę o wskazanie go w umowie.
• Koszty bieżące. Opłaty serwisowe istnieją w obu. Dla Omanu nie znaleźliśmy wiarygodnej średniej, więc poproś o kwotę za metr kwadratowy.
• Twój kraj. Polska, Niemcy i inne kraje UE opodatkowują rezydentów od dochodów światowych, więc brak podatku w kraju nieruchomości nie oznacza zerowego podatku w ogóle. Dla polskich rezydentów zob. podatek od najmu za granicą.

Rentowność, z ostrożnością

Nie podajemy rentowności jako faktu dla żadnego z rynków. Szacunki pośredników dla kurortowych projektów w Omanie, zwłaszcza najmu krótkoterminowego w Salali, są wyższe niż dla najmu długoterminowego, ale to szacunki zależne od sezonowości, opłat serwisowych i ograniczeń najmu; zob. nasz artykuł o rentowności w Omanie. Dla Dubaju zob. rentowność w Dubaju. Porównuj rentowność netto po opłatach, a nie reklamową brutto, i licz ją w kalkulatorach.

Płynność i odsprzedaż

Dubaj ma znacznie większą pulę kupujących, pośredników i ofert oraz rozwinięty rynek wtórny, więc odsprzedaż jest zwykle łatwiejsza, choć ceny spadają w cyklach. Oman jest mniejszy i spokojniejszy; regionalne wydawnictwo biznesowe informowało o słabszej sprzedaży w 2024 roku, czego szczegółowo nie sprawdzaliśmy. Zakładaj dłuższe wyjście, sprawdź ograniczenia co do kręgu nabywców i nie licz na szybką sprzedaż. Najtrudniej odsprzedać jednostki w użytkowaniu i w projektach z małą liczbą kupujących.

Poziom cen

Nie znaleźliśmy wiarygodnego porównywalnego indeksu cen dla żadnego z krajów. Ceny ofertowe w premium kompleksach Omanu, jak w naszym przewodniku o mieszkaniach, są w wartościach bezwzględnych zwykle niższe niż w prime Dubaju, ale jakość, lokalizacja i głębokość odsprzedaży są różne, więc niższa cena za metr nie jest sama w sobie korzyścią. Porównuj jednostki, a nie kraje.

Regulacje i ochrona

W obu krajach obowiązują zasady escrow przy sprzedaży na etapie budowy. Omańskie prawo o escrow wywodzi się z dekretu królewskiego nr 30/2018; w Dubaju reżim jest starszy i szerzej stosowany, z większą praktyką. Dojrzały reżim pomaga tylko temu, kto z niego korzysta: sprawdź licencję, rachunek escrow i rejestrację konkretnego projektu. Zob. jak zweryfikować dewelopera za granicą i listę kontrolną deweloperów w Dubaju.

Pobyt

Oman: zezwolenie właściciela bez znalezionego minimum i Golden Visa od 250 000 i 500 000 OMR. ZEA: 10-letnia Golden Visa za nieruchomość od 2 mln AED. Zob. nasz artykuł o pobycie.

Komu co bliższe

Inwestor ceniący głębokość wyboru i możliwości wyjścia zwykle patrzy najpierw na ZEA. Inwestor, który chce spokojniejszego rynku, mniejszego biletu w formule kurortowej i akceptuje węższy rynek wtórny, może rozważyć Oman. Oba zakupy mogą być błędem, jeśli wybiera się je tylko po deklarowanej rentowności.

Dla kupujących mówiących po polsku i po rosyjsku

Przygotuj paszport, potwierdzenie adresu i dokumenty o źródle środków dla obu krajów; banki i deweloperzy o nie pytają. Płać wyłącznie na rachunek z umowy i z rachunku na własne nazwisko. Nieruchomość za granicą może rodzić obowiązki sprawozdawcze w kraju zamieszkania; ustal je z doradcą podatkowym.

FAQ

Czy Oman jest tańszy niż Dubaj? Często w wartościach bezwzględnych, ale porównywać trzeba porównywalne jednostki; wiarygodnego indeksu nie znaleźliśmy.

Czy w Omanie nie ma podatków? Ogólnego podatku dochodowego obecnie nie ma, ale na 2028 rok zaplanowano podatek 5 procent od dochodu powyżej 42 000 OMR rocznie, a jego zakres wobec dochodów z nieruchomości był niejasny.

Gdzie jest wyższa rentowność najmu? Na podstawie zweryfikowanych danych nie da się powiedzieć. Szacunki pośredników zależą od projektu i strategii najmu.

Czy w Dubaju łatwiej sprzedać? Zwykle tak, bo rynek jest większy, ale nie ma gwarancji.

Gdzie znaleźć projekty w Omanie? Nie mamy jeszcze ofert z Omanu; poproś o nie przez stronę kontaktową.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (angielski, rosyjski, polski), która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników oraz doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przed decyzją zweryfikuj aktualne przepisy i liczby.