W Portugalii obciążenia podatkowe przy zakupie nowego i używanego mieszkania są w większości takie same. Prawdziwa różnica to ochrona prawna, dokumenty i stan nieruchomości.
Nowe mieszkanie i mieszkanie z rynku wtórnego w Portugalii mogą wyglądać podobnie w ogłoszeniu, a bardzo się różnić w dokumentach. Główne rozwidlenie to nie podatek, lecz to, co chroni Cię, gdy coś okaże się nie tak. Poniższe punkty zebrano ze źródeł kancelarii i agencji według stanu na 2026 rok; przed decyzją potwierdź je u portugalskiego prawnika.
Podatki: w większości takie same
Zakup od dewelopera nie zastępuje podatku od przeniesienia własności. Źródła zgodnie podają, że przeniesienie budynku jest zwolnione z VAT na mocy art. 9 pkt 30 kodeksu VAT, więc nabywca nowego mieszkania płaci IMT (podatek od przeniesienia nieruchomości) oraz opłatę skarbową (Imposto do Selo, 0,8% ceny), tak jak przy zakupie z rynku wtórnego. Najnowsza warstwa dotyczy obu opcji: od 25 maja 2026 roku na mieszkania kupowane przez osoby niebędące rezydentami podatkowymi obowiązuje stała stawka IMT 7,5%, z wyjątkami, które omawiamy w naszym przewodniku o kredycie hipotecznym w Portugalii. W praktyce wybór nowego nie daje zniżki podatkowej, więc porównuj cenę, stan i ochronę.
Ochrona prawna
- Wady: dla nieruchomości mieszkalnej kupowanej przez konsumenta kancelarie streszczają Decree-Law 84/2021 jako 10-letnią gwarancję na elementy konstrukcyjne i 5 lat na pozostałe wady. To, kto odpowiada, sprzedawca czy wykonawca, zależy od umowy, więc zapytaj prawnika.
- Dokumenty: po reformie Simplex Urbanístico (Decree-Law 10/2024) licença de utilização w wielu sytuacjach przestała być osobnym wymogiem. Poproś prawnika o potwierdzenie, co dowodzi, że budynek jest legalnie dopuszczony do użytku mieszkalnego, zamiast po prostu żądać starego certyfikatu.
- Zakup na etapie budowy: portugalskie prawo nie wprowadza jednego obowiązkowego systemu ochrony płatności nabywcy. Gwarancję bankową lub rachunek powierniczy trzeba wynegocjować w umowie przedwstępnej (CPCV). Zaliczka to zwykle 10–20%. Poproś o odpis z rejestru handlowego dewelopera.
Rynek wtórny: co sprawdzić
Starsze domy mogą kryć nieudokumentowane dobudówki, starą instalację elektryczną i wodną, słabą izolację i koszty remontu, których nie widać w cenie. Poproś o wypisy z księgi wieczystej i dane podatkowe, świadectwo energetyczne oraz rozliczenia wspólnoty, i zleć ekspertyzę techniczną. Budżety remontów różnią się zbyt mocno, by podawać liczby odpowiedzialnie, więc zbierz wyceny wykonawców, zanim złożysz ofertę.
Trend cen
Dane INE za pierwszy kwartał 2026 roku, według doniesień, pokazują wzrost cen mieszkań z rynku wtórnego o 19,7% rok do roku wobec 12,6% dla nowych, przy krajowej medianie około 2 337 € za m². Rynek wtórny drożeje szybciej, co zmniejsza lukę, przez którą nowe mieszkania wydawały się drogie. Porównuj lokalne oferty, a nie średnie krajowe.
Jak wybrać
- Wybierz nowe, jeśli zależy Ci na gwarancji, niskich kosztach utrzymania w najbliższych latach i czystej historii dokumentów, a godzisz się zapłacić marżę dewelopera i czekać, jeśli to zakup na etapie budowy.
- Wybierz rynek wtórny, jeśli ważniejsza jest lokalizacja, charakter domu lub możliwość natychmiastowej wprowadzki, i zaplanujesz budżet na ekspertyzę i remont.
- Kupuj na etapie budowy tylko z gwarancją bankową lub rachunkiem powierniczym zapisanymi w CPCV.
FAQ
Czy płacę VAT przy zakupie nowego mieszkania w Portugalii? Źródła podają, że przeniesienie jest zwolnione z VAT, a zamiast niego płacisz IMT i opłatę skarbową; potwierdź to w umowie. Czy stawka IMT 7,5% dla nierezydentów jest inna dla nowych budynków? Nie, dotyczy mieszkań kupowanych przez osoby niebędące rezydentami podatkowymi niezależnie od wieku, z wyjątkami. Jak długa jest gwarancja na wady? Streszcza się ją jako 10 lat na elementy konstrukcyjne i 5 lat na pozostałe wady przy zakupie mieszkania przez konsumenta; zapytaj prawnika, jak to działa w Twojej transakcji. Czy zaliczka przy zakupie na etapie budowy jest chroniona automatycznie? Nie, ochronę trzeba wynegocjować w umowie.
Jak pomagamy
Pomagamy porównać konkretne oferty nowych i używanych nieruchomości, sprawdzić dokumenty z lokalnym prawnikiem i wynegocjować ochronę płatności przy zakupach na etapie budowy. Treść ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy się zmieniają, więc przed podjęciem decyzji potwierdź aktualny stan dla swojej nieruchomości.