Nieruchomość za granicą dla Ukraińców mieszkających w Polsce

Obywatel Ukrainy mieszkający w Polsce, czy to w ramach ochrony czasowej (PESEL UKR i karta CUKR), z kartą pobytu, czy na podstawie pracy, może kupić nieruchomość za granicą. W porównaniu z obywatelem Polski działają jednocześnie trzy systemy: polskie przepisy o pieniądzach i podatkach, ukraińskie przepisy walutowe dla posiadacza paszportu oraz przepisy kraju zakupu. Poniżej to, co warto sprawdzić, po kolei. Tekst ma charakter informacyjny, nie jest poradą prawną ani podatkową, a przepisy często się zmieniają.

Najpierw status w Polsce

Według doniesień ochrona czasowa Ukraińców w UE obowiązuje do 4 marca 2027 r., a w Polsce status jest powiązany z numerem PESEL UKR i kartą CUKR. Ochrona czasowa to nie pobyt stały, a banki i zagraniczne rejestry patrzą, na jak długo wydano status. Jeśli masz kartę pobytu (czasową lub stałą) albo zamierzasz o nią wystąpić, powiedz o tym od razu: to dokument, który najlepiej potwierdza, gdzie mieszkasz. Aktualne warunki sprawdź w Urzędzie do Spraw Cudzoziemców.

Szerszy obraz znajdziesz w artykule co się zmienia dla cudzoziemców mieszkających w Polsce, którzy kupują za granicą.

Ukraińskie przepisy walutowe a przelew za granicę

Od 2022 r. Narodowy Bank Ukrainy utrzymuje kontrolę walutową, okresowo ją zmieniając. Według doniesień medialnych przelewy do Rosji, Białorusi i kilku innych jurysdykcji są zakazane, a część limitów na zakup waluty i przelewy za granicę nadal obowiązuje. Nie potwierdziliśmy obecnego limitu na zakup nieruchomości za granicą, dlatego nie podajemy liczb. Praktycznie:

• Zapytaj ukraiński bank na piśmie, czy przelew z konta w Ukrainie na zakup nieruchomości jest w ogóle dozwolony.
• Jeśli pieniądze są już w Polsce (zarobione lub zaoszczędzone tutaj), przelew idzie przez polski bank i obowiązują przepisy polskie. Ukraińskie przepisy walutowe dotyczą wtedy głównie środków, które zostały w Ukrainie.
• Przed jakimkolwiek przelewem sprawdź strony samego NBU (bank.gov.ua).

Nie dziel przelewu i nie używaj osób trzecich, by obejść limit. Banki traktują to jako sygnał ostrzegawczy, a może to rodzić problemy prawne w kilku krajach.

Podatki: Polska czy Ukraina

Rezydencja podatkowa zwykle wynika z miejsca zamieszkania i ośrodka interesów życiowych, a nie z paszportu. Ukrainiec, który mieszka i pracuje w Polsce, jest z reguły polskim rezydentem podatkowym i rozlicza dochody z całego świata, w tym czynsz z nieruchomości za granicą, z uwzględnieniem umowy z krajem położenia. Gdy przeniesiono tylko część życia, możliwa jest rezydencja w dwóch państwach naraz. Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Ukrainą; jej szczegółów tu nie sprawdzaliśmy, więc zapytaj doradcę podatkowego. Zobacz rezydencję podatkową i regułę 183 dni oraz PIT dla cudzoziemców w Polsce.

Banki w Polsce, na Ukrainie i w kraju zakupu

Polskie banki pytają o źródło środków, gdy za granicę wychodzą większe kwoty: zaświadczenia o zarobkach, PIT-37, umowa sprzedaży, historia oszczędności. Przygotuj je wcześniej; zobacz pytania banku przy dużych przelewach. Ukraińskie karty i konta niewiele pomagają przy zakupie za granicą. Banki w kraju zakupu stosują własne kontrole wobec ukraińskich paszportów i mogą odmówić konta; nie mamy zweryfikowanej listy banków, które je przyjmują. Płać tylko z konta na własne nazwisko na rachunek wskazany w umowie.

Dokumenty

Ukraiński paszport zwykle wystarcza jako dokument tożsamości, ale notariusze i rejestry często wymagają tłumaczenia przysięgłego, a dla dokumentów z Ukrainy (np. pełnomocnictwa, aktu małżeństwa czy urodzenia) także apostille. Zobacz apostille i legalizację, tłumaczenia przysięgłe i dokumenty z krajów WNP. Upewnij się, że paszport jest ważny przez cały czas transakcji.

Wjazd i pobyt według kierunków

Źródła, które znaleźliśmy, to agregatory, miejscami sprzeczne, więc poniższe to tylko punkt wyjścia. Każdą pozycję sprawdź w MSZ lub ambasadzie kraju docelowego.

• Gruzja: Ukraińcom podawano długi pobyt bezwizowy, przedłużony do lutego 2027 r. Zobacz pobyt w Gruzji przez nieruchomość.
• Czarnogóra: według doniesień ruch bezwizowy na krótkie pobyty. Zobacz pobyt w Czarnogórze przez nieruchomość.
• Turcja, Tajlandia, ZEA: krótkie pobyty bywają możliwe bez wizy, ale długość i warunki różnią się i się zmieniają. Zobacz wizy do Tajlandii dla kupujących.
• Cypr: źródła są sprzeczne. Sprawdź przed rezerwacją oglądania.
• Bułgaria i Grecja: kraje strefy Schengen. Ukrainiec z ważnym dokumentem pobytowym z Polski ma inne prawa niż turysta, ustal, które mają zastosowanie.

W żadnym z tych krajów sam zakup nie gwarantuje prawa pobytu. Wśród popularnych kierunków naszych ukraińskich klientów w Polsce zwykle są Bułgaria, Czarnogóra, Gruzja, Cypr i Grecja, ze względu na poziom cen i loty z Polski. Porównaj je w porównaniu krajów.

FAQ

Czy Ukrainiec objęty ochroną czasową w Polsce może kupić nieruchomość za granicą? Nie znaleźliśmy przepisu, który by tego zabraniał, ale banki i rejestry sprawdzą status, źródło środków i zasady dla Twojego paszportu w kraju zakupu.

Czy płacę podatek na Ukrainie od czynszu z zagranicy? To zależy od rezydencji. Jeśli mieszkasz i pracujesz w Polsce, zwykle jesteś rezydentem Polski; o umowę Polska - Ukraina zapytaj doradcę.

Czy potrzebuję apostille? Dla ukraińskich dokumentów stanu cywilnego i pełnomocnictw często tak, wraz z tłumaczeniem przysięgłym. Decyduje kraj zakupu.

Czy mogę przelewać pieniądze z Ukrainy? Zapytaj bank i sprawdź przepisy NBU; nie próbuj obchodzić limitów.

Czy zakup da mi prawo pobytu? Nie automatycznie. Programy pobytowe są osobne i się zmieniają.

Jak pomagamy

Jesteśmy wielojęzyczną platformą: wyszukujemy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, pracując po rosyjsku, polsku i angielsku. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; aktualne przepisy sprawdzaj w oficjalnych źródłach i u swoich doradców. Zobacz też jak wybrać rosyjskojęzycznego agenta z Polski.