Cudzoziemiec w Polsce: zakup nieruchomości za granicą

Wiele osób rosyjsko-, ukraińsko- i białoruskojęzycznych mieszka w Polsce na karcie pobytu, ze statusem UKR, z pobytem stałym lub z polskim obywatelstwem i pyta o to samo: czy stąd mogę kupić mieszkanie w Hiszpanii, na Cyprze lub w Bułgarii i co na to Polska? Krótko: polskie prawo nie zabrania legalnie przebywającej osobie kupować nieruchomości za granicą, ale życie w Polsce zmienia obraz podatkowy, formalności i sposób, w jaki patrzą banki. Ten przewodnik wymienia, co się zmienia i co ludzie błędnie zakładają. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną ani podatkową.

Dwa osobne pytania: czy możesz kupić i kto Cię opodatkuje

To, czy możesz kupić, rozstrzyga kraj, w którym leży nieruchomość, i zwykle Twoje obywatelstwo, a nie polska karta pobytu. Karta z Polski nie czyni Cię obywatelem UE. W jednych krajach sprzedaje się każdemu cudzoziemcowi, w innych potrzebne są zezwolenia dla osób spoza UE lub dla pewnych obszarów, a w jeszcze innych obowiązują ograniczenia zależne od narodowości kupującego; o obywatelach Rosji piszemy w tekście zakup nieruchomości za granicą z rosyjskim obywatelstwem. Sprawdź to przed wpłatą rezerwacji.

To, kto Cię opodatkuje, to osobne pytanie, zależne przede wszystkim od rezydencji podatkowej.

Rezydencja podatkowa w Polsce: to nie to samo co karta

Polskim rezydentem podatkowym jest osoba, której ośrodek interesów życiowych (rodzina, dom, praca, majątek) znajduje się w Polsce, albo która przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Wystarczy jeden z warunków. Polskie portale podatkowe podkreślają, że karta pobytu i meldunek to tylko poszlaki, a nie rozstrzygający fakt. W praktyce cudzoziemiec, który pracuje, wynajmuje mieszkanie i mieszka z rodziną w Polsce, jest zwykle rezydentem, niezależnie od tego, co jest napisane na karcie.

Polski rezydent podatkowy płaci podatek w Polsce od dochodów z całego świata. Dotyczy to najmu mieszkania za granicą i zysku z jego sprzedaży. Jaką część Polska faktycznie pobiera, zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a krajem położenia nieruchomości; zob. podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów oraz ogólnie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zwróć uwagę: stosuje się umowę między Polską a krajem nieruchomości, bo liczy się Twoje miejsce zamieszkania, a nie obywatelstwo.

Jeśli przeprowadziłeś się do Polski w trakcie roku, pierwszy rok bywa skomplikowany. Źródła różnią się co do tego, jaka część wcześniejszych dochodów z tego roku trafia pod polski podatek, dlatego przed złożeniem zeznania zapytaj doradcę podatkowego.

PESEL, NIP i zeznanie

W rocznym zeznaniu PIT osoba fizyczna bez działalności gospodarczej zwykle wpisuje PESEL; NIP wpisują ci, którzy prowadzą działalność, są podatnikami VAT albo płatnikami (tak podaje broszura Ministerstwa Finansów do PIT-39). Najem za granicą zwykle trafia do PIT-28 i załącznika PIT/ZG, sprzedaż do PIT-39, wszystko do 30 kwietnia następnego roku. Szczegóły w artykule PIT dla cudzoziemców w Polsce: dochody z nieruchomości za granicą.

Potrzebny będzie też numer podatkowy w kraju zakupu. Zob. numery podatkowe dla zagranicznych kupujących.

Obowiązki sprawozdawcze

Poza zeznaniem podatkowym znaleźliśmy jeden osobisty obowiązek: na podstawie prawa dewizowego (art. 30) osoby fizyczne, których aktywa i zobowiązania za granicą i w kraju poza działalnością gospodarczą przekraczają 7 mln zł, składają sprawozdania do Narodowego Banku Polskiego (NBP), a nieruchomość za granicą się wlicza. Większość kupujących jest daleko poniżej progu, ale majątek małżonków i kilka składników mogą się zsumować. Czy jesteś rezydentem w rozumieniu tej ustawy i jak często raportować, potwierdź w NBP; więcej w tekście przelew za granicę z Polski. Innego rejestru dla mieszkania za granicą nie znaleźliśmy, co nie znaczy, że na pewno nie istnieje.

Banki: spodziewaj się pytań o pieniądze

Polski bank może zapytać, skąd pochodzą środki i na co jest przelew; to zwykła praktyka przeciwdziałania praniu pieniędzy, a nie oznaka podejrzeń. Przygotuj dowody: umowę sprzedaży, zaświadczenia o dochodach i zeznania podatkowe, historię oszczędności, dokument darowizny lub spadku. Dokumenty z Ukrainy, Białorusi lub Rosji mogą wymagać tłumaczenia przysięgłego. W przypadku obywateli Rosji kontrole mogą być surowsze, zob. kontrole banków wobec obywateli Rosji mieszkających w UE. Płać tylko z rachunku na swoje nazwisko. Nie doradzamy w zakresie unikania kontroli; jeśli pochodzenia środków nie da się udokumentować, z zakupem lepiej poczekać.

Czego nie zakładać

• Że karta pobytu lub status UKR zwalnia z podatku albo czyni Cię nierezydentem. O rezydencji podatkowej nie decydują.
• Że polski podatek dotyczy tylko pieniędzy sprowadzonych do Polski. Rezydenci płacą podatek od dochodów światowych.
• Że kraj zakupu traktuje Cię jak Polaka. Jego przepisy patrzą na obywatelstwo, a nie na polską kartę.
• Że polski kredyt hipoteczny sfinansuje zakup. Polskie banki rzadko kredytują pod nieruchomość za granicą; zob. kredyty hipoteczne dla nierezydentów i kredyt w swoim kraju pod nieruchomość za granicą.
• Że Twój pobyt jest stały. Status UKR i karty czasowe wygasają; zaplanuj zakup tak, by zmiana statusu nie stworzyła problemów. Według opublikowanych informacji rządowych legalny pobyt w statusie UKR przedłużono do 4 marca 2027 r., a trzyletnią kartę CUKR można zamówić online; aktualne zasady sprawdź w Urzędzie do Spraw Cudzoziemców (udsc.gov.pl).
• Że przepisy się nie zmienią. Jeśli później wyjedziesz z Polski, rezydencja podatkowa może się zmienić; zob. rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.

Przykład hipotetyczny

Osoba z czasową kartą pobytu, pracująca w Polsce od dwóch lat, planuje zakup mieszkania w kraju UE za środki ze sprzedaży mieszkania w kraju pochodzenia. Jej kroki: sprawdzić, czy kraj zakupu pozwala obywatelowi spoza UE kupować; udokumentować przychód ze sprzedaży i zapłacony od niego podatek; przelać środki z własnego rachunku w Polsce; uzyskać tam numer podatkowy; zapytać polskiego doradcę, jaka metoda umowy dotyczy przyszłego najmu. To ilustracja, a nie rekomendacja.

FAQ

Czy mogę kupić nieruchomość za granicą tylko z kartą pobytu? Polskie prawo tego nie blokuje, ale decyduje kraj zakupu i często patrzy na obywatelstwo. Czy muszę zawiadomić polski urząd skarbowy o zakupie? Osobnego zawiadomienia nie znaleźliśmy; dochód z najmu i sprzedaży wykazujesz w zeznaniu. Czy PESEL wystarczy w zeznaniu? Dla większości osób bez działalności tak; NIP wpisujesz, jeśli prowadzisz działalność lub jesteś podatnikiem VAT. Czy obywatel Ukrainy ze statusem UKR płaci w Polsce podatek od najmu za granicą? Jeśli jest polskim rezydentem podatkowym, co do zasady tak; ile, rozstrzyga metoda z umowy. Czy mogę użyć polskiego kredytu? Banki rzadko przyjmują nieruchomość za granicą jako zabezpieczenie; zależy od banku. Czy mówić bankowi, skąd są pieniądze? Tak, bądź gotów to udokumentować.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (rosyjski, polski, angielski), która wyszukuje nieruchomości za granicą i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych, także dla klientów mieszkających w Polsce. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Przepisy, progi i terminy statusów się zmieniają; aktualny stan sprawdź u licencjonowanego polskiego doradcy podatkowego i w źródłach urzędowych, np. na podatki.gov.pl.