Nieruchomości w Rumunii: poradnik zakupu dla cudzoziemców

Rumunia to jeden z tańszych rynków UE, z transakcją prowadzoną przez notariusza i wyraźnym podziałem na kupujących z UE i spoza UE. Poradnik opisuje zasady tak, jak udało nam się je potwierdzić w październiku 2026 r., i wskazuje, co sprawdzić ponownie.

Przegląd rynku

Według platformy Storia (za Romania Insider, sierpień 2026) średnie ceny ofertowe mieszkań wynosiły ok. 3298 euro za m² w Klużu-Napoce, 2342 euro w Braszowie i 2160 euro w Bukareszcie. To ceny z ogłoszeń, a nie ceny transakcyjne; różnią się dla nowych i starszych mieszkań oraz między źródłami, więc traktuj je jako rząd wielkości. Kluż-Napoka (uczelnie i IT) oraz Braszów (góry i turystyka) są droższe; Bukareszt ma najgłębszy rynek i największe różnice między dzielnicami.

Kto może kupić

Obywatele UE i EOG oraz spółki z UE i EOG nabywają nieruchomości na tych samych zasadach co Rumuni (ustawa 312/2005), a od 2014 r. także grunty rolne i leśne (obowiązują dodatkowe zasady, np. prawo pierwokupu z ustawy 17/2014; zapytaj prawnika).

Obywatele spoza UE mogą być właścicielami budynków i mieszkań. W przypadku ziemi ich prawa zależą od umów o wzajemności, a znalezione przez nas źródła podają, że takich umów nie zawarto. W praktyce kupujący mieszkanie spoza UE staje się właścicielem lokalu wraz z udziałem w gruncie pod budynkiem, a dla domu z działką lub samej działki potrzebne jest osobne rozwiązanie prawne (np. prawo superficies albo rumuńska spółka). Nie do każdego szczegółu znaleźliśmy tekst urzędowy, więc przed wpłatą zadatku poproś rumuńskiego prawnika o potwierdzenie konstrukcji. Dlaczego paszport ma znaczenie w całej Europie, wyjaśnia tekst o zasadach dla obywateli UE i spoza UE.

Proces krok po kroku

• Wybierz nieruchomość i sprawdź wypis z księgi gruntowej (carte funciara): właściciel, hipoteki, zajęcia, użytkowanie oraz zgodność numeru katastralnego z rzeczywistą działką.
• Podpisz umowę przedwstępną (antecontract), zwykle z zadatkiem. Rodzaj zadatku ma znaczenie: według Kodeksu cywilnego zadatek (arvuna) traci zazwyczaj kupujący, który się wycofa, a sprzedawca, który się wycofa, zwraca go w podwójnej wysokości. Poproś o sprawdzenie zapisów.
• Umów notariusza. Akt sprzedaży musi być notarialny; kupujący niemówiący po rumuńsku zwykle potrzebuje tłumacza przysięgłego przy podpisaniu.
• Notariusz sprawdza tytuł, pobiera podatek sprzedawcy i rejestruje akt w księdze gruntowej przez urząd katastralny (ANCPI).
• Płać z rachunku na swoje nazwisko i zachowaj potwierdzenia. Zobacz jak przesyłać pieniądze za granicę na zakup nieruchomości.

Koszty i podatki

Poniższe dane podają firmy doradcze i przeglądy podatkowe; dokładne kwoty potwierdź u notariusza:

• Taksa notarialna: liczona wg skali, najczęściej podawana jako ok. 0,65% do 2% ceny; zwykle płaci kupujący, o ile nie ustalono inaczej.
• Wpis do księgi gruntowej: ok. 0,15% ceny dla osoby fizycznej.
• Podatek sprzedawcy: 3% wartości sprzedaży przy posiadaniu do 3 lat, 1% powyżej 3 lat; płaci sprzedawca przez notariusza.
• Nowe budownictwo: standardowa stawka VAT wzrosła do 21% od 1 sierpnia 2025 r. Przejściowa stawka 9% dla wąskiej kategorii mieszkań (jedno mieszkanie do 120 m² i 600 000 lei bez VAT, z umową zaliczkową przed 1 sierpnia 2025 r.) została po awarii rejestru przedłużona do 30 września 2026 r.; w konkretnej transakcji sprawdź, czy nadal obowiązuje.
• Roczny lokalny podatek od nieruchomości ustala gmina; zapytaj w lokalnym urzędzie skarbowym.

Pełniejszą listę kosztów znajdziesz w tekście całkowity koszt posiadania nieruchomości za granicą.

Pobyt przez nieruchomość

Nie znaleźliśmy w Rumunii zezwolenia na pobyt przyznawanego po prostu za zakup mieszkania. Podawano projekt „złotej wizy” z progiem 400 000 euro, który mógłby obejmować nieruchomości, ale nie potwierdziliśmy, że obowiązuje. Nie opieraj zakupu na tym założeniu.

Wynajem

Dla osób fizycznych dochód z najmu jest według przeglądów podatkowych (PwC i inne) opodatkowany stawką 10% po standardowym odliczeniu 20% (sprawdź w ANAF). Składki zdrowotne (CASS) mogą dotyczyć osób, których dochody poza pensją przekraczają progi powiązane z płacą minimalną. Najem krótkoterminowy regulują przepisy lokalne i rejestracja turystyczna; porównaj z tekstem najem krótko- i długoterminowy. Dochód może być opodatkowany także w kraju Twojej rezydencji podatkowej; zobacz rezydencja podatkowa przy przeprowadzce.

Ryzyka

• Awaria rejestru: system e-Terra, na którym działa rumuński rejestr gruntów, przestał działać 14 lipca 2026 r. po ataku ransomware i był uruchamiany etapami od 11 sierpnia 2026 r. Kolejność złożonych wniosków zachowano, ale zapytaj notariusza o bieżące opóźnienia.
• Problemy z tytułem: restytucja, niezgłoszone rozbudowy i brak pozwoleń budowlanych to klasyczne punkty kontroli.
• Ryzyko sejsmiczne: starsze bloki w Bukareszcie mogą mieć klasę ryzyka sejsmicznego; poproś o ekspertyzę techniczną.
• Rynek pierwotny: sprawdź pozwolenia dewelopera i harmonogram płatności lub rachunek powierniczy.

Dla rosyjskojęzycznych kupujących i ekspatów

Przygotuj paszport i, jeśli mieszkasz w UE, kartę pobytu; zwykle potrzebny jest rumuński numer identyfikacji podatkowej, który pomoże uzyskać prawnik. Notariusz będzie wymagał tłumacza, jeśli nie mówisz po rumuńsku; tłumacze i prawnicy mówiący po rosyjsku są dostępni w Bukareszcie i większych miastach. Banki i notariusze prowadzą kontrole źródła środków i sankcji; przygotuj przejrzyste dokumenty i przeczytaj kontrole bankowe obywateli Rosji mieszkających w UE. Posiadacze rosyjskiego lub białoruskiego paszportu powinni najpierw sprawdzić u prawnika obowiązujące ograniczenia (zob. ograniczenia według obywatelstwa). Wszystko musi być zgodne z prawem i w pełni udokumentowane.

FAQ

Czy obywatel spoza UE może kupić mieszkanie w Rumunii? Tak, budynki i mieszkania można nabywać bezpośrednio; grunty podlegają szczególnym zasadom, więc potwierdź konstrukcję u prawnika.

Czy można kupić zdalnie? Możliwe jest pełnomocnictwo, ale musi spełniać wymogi notarialne; zobacz zakup nieruchomości za granicą zdalnie.

Kto płaci notariuszowi? Zwykle kupujący, ale to kwestia negocjacji.

Czy zakup daje prawo pobytu? Nie znaleźliśmy takiej obowiązującej ścieżki.

Jak długo trwa rejestracja? Zależy od urzędu katastralnego; awaria z 2026 r. wydłużyła terminy, zapytaj notariusza.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną; aktualne zasady weryfikuj w źródłach urzędowych, np. na stronie rumuńskiej agencji katastralnej i urzędu skarbowego ANAF.