Rynek mieszkaniowy w Sofii w I kwartale 2026: ceny lekko wyhamowały, liczba transakcji spadła o 12,3%

Z danych Bulgarian Properties — Newsletter/Market Reports wynika, że po dwóch latach wyjątkowo silnych wzrostów cen rynek mieszkaniowy w Sofii wszedł w pierwszym kwartale 2026 roku w nowy, spokojniejszy cykl. Średnia cena rzeczywistych transakcji wyniosła 2680 euro za m² — nieco mniej niż 2790 euro na koniec 2025 roku, ale około 29% więcej niż 2080 euro na początku 2025 roku. Średnia końcowa cena kupowanego mieszkania sięgnęła 217 500 euro wobec 150 000 euro na początku 2025 roku. Według danych Agencji Rejestrów, przytaczanych w raporcie, w I kwartale w Sofii zarejestrowano 7529 transakcji, czyli o 12,3% mniej niż rok wcześniej. To pierwszy spadek od lat 2022–2023; autorzy wiążą go z rekordową sprzedażą w poprzednim roku i piszą o powrocie rynku do bardziej zrównoważonego rytmu. Pogorszyła się przystępność cenowa: wskaźnik wyliczany przez firmę (ile średnich miesięcznych pensji potrzeba na zakup 1 m² w Sofii) wyniósł 1,4, czyli poziom typowy dla lat 2017–2018. Warunki finansowania pozostają korzystne: według Bułgarskiego Banku Narodowego średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w euro wyniosło w I kwartale 2,46%, a wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych wzrosła o około 18% rok do roku. Nadal dominują nowe inwestycje: około 70% transakcji dotyczy mieszkań w budynkach w budowie. W segmencie masowym dwupokojowe stanowiły 49% zakupów, jednopokojowe 45%, a kawalerki 6%; średnia powierzchnia sprzedanych lokali to około 83 m², a kupujący wybierają głównie środkowe piętra (5.–7.). Na rynku wtórnym nabywcy coraz częściej negocjują rabaty rzędu 3–5%. Rośnie też zainteresowanie okolicami stolicy — akceptowalny dojazd do Sofii wydłużył się do 30–40 km. Bulgarian Properties spodziewa się dalszych wzrostów cen, ale wolniejszych: około 15% rok do roku, z możliwym spadkiem do ok. 10% pod koniec 2026 roku; to prognoza firmy, a nie gwarancja.