Tajlandia, Bali, Wietnam i Malezja: kto co może kupić, jak przesłać pieniądze, co zgłosić w kraju i jakie wizy wiążą się z nieruchomością.
Azja Południowo-Wschodnia przyciąga rezydentów UE cenami, klimatem i popytem na najem, ale w każdym kraju cudzoziemcy mają inne ograniczenia, a twoje pieniądze i sytuacja podatkowa w kraju są równie ważne jak sama nieruchomość. Artykuł daje krótkie przeglądy krajów, a potem wspólne zagadnienia: przesyłanie pieniędzy, raportowanie i podatki w kraju, umowy i wizy. Tekst jest ostrożny celowo, bo przepisy często się zmieniają, a nie udało nam się przeczytać wszystkich tekstów oficjalnych.
Tajlandia
Cudzoziemcy co do zasady nie mogą posiadać gruntów, ale mogą być właścicielami lokalu w kondominium, jeśli udział cudzoziemców nie przekracza 49 procent łącznej powierzchni użytkowej budynku (ustawa o kondominiach z 1979 roku). Domy kupuje się zwykle przez długą dzierżawę (często 30 lat z klauzulami przedłużenia, których skuteczność bywa kwestionowana) albo przez spółkę, której struktury są uważnie badane przez władze. Zob. zakup nieruchomości w Tajlandii: ceny, rentowność, zasady, listę kontrolną i oszustwa oraz news o egzekwowaniu zakazu nominalnej własności. O dzierżawach hoteli i condo-hoteli zob. zakup hotelu na Phuket i w Tajlandii.
Indonezja i Bali
Cudzoziemcy nie mogą mieć gruntów na własność (Hak Milik). Osoby fizyczne z odpowiednim statusem pobytu mogą uzyskać prawo użytkowania (Hak Pakai) domu lub lokalu, przy czym obowiązują ceny minimalne zależne od regionu i aktualizowane przez władze. Spółki zagraniczne (PT PMA) mogą mieć inne prawa do celów biznesowych. Aktualnych cen minimalnych nie potwierdziliśmy, poproś o tabelę notariusza (PPAT). Oferty na Bali oparte na nominalnym indonezyjskim właścicielu niosą realne ryzyko prawne. Więcej w materiałach Bali: ceny, rentowność, zasady i hotele na Bali i w Indonezji. Oficjalny portal administracji gruntami: ATR/BPN.
Wietnam
Zgodnie z ustawą o mieszkalnictwie, która weszła w życie 1 stycznia 2025 roku, cudzoziemcy mogą posiadać mieszkania w zatwierdzonych projektach komercyjnych, według doniesień do 30 procent lokali w jednym budynku lub do 250 domów na obszarze wielkości dzielnicy (phuong), na okres do 50 lat z jednym przedłużeniem. Prawa do użytkowania gruntu cudzoziemcy nie nabywają na własność. Możliwość zakupu zależy od statusu wjazdu i pobytu oraz od tego, czy projekt leży w strefie istotnej dla bezpieczeństwa. Aktualne przepisy wykonawcze sprawdź u lokalnego prawnika.
Malezja
Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości mieszkalne, ale każdy stan ustala cenę minimalną i może wymagać zgody stanowej, a niektóre rodzaje gruntów są ograniczone. Ceny minimalne według serwisów agregujących wynoszą od około 500 000 ringgitów do kilku milionów, zależnie od stanu i typu (dom z gruntem lub lokal w budynku wielolokalowym), i zmieniały się w ostatnich latach, dlatego nie podajemy tabeli. Sprawdź obowiązującą zasadę w stanie, w którym chcesz kupić, i zapytaj o strefy specjalne i programy.
Przesyłanie pieniędzy
Płać z rachunku na swoje nazwisko i zachowuj wszystkie potwierdzenia. Banki w UE pytają o cel i źródło środków. W Tajlandii przelew przychodzący od 50 000 USD dokumentuje się formularzem transakcji walutowej (FET) wydawanym przez bank odbiorcy, a Departament Gruntów wymaga go przy rejestracji kondominium przez cudzoziemca. Nazwisko na formularzu musi zgadzać się z nazwiskiem w umowie kupna. Przy niższych kwotach stosuje się potwierdzenie bankowe. Przelewaj zawsze w walucie obcej i niech tajski bank dokona przewalutowania, aby dokumenty wykazały zagraniczne pochodzenie środków. Aktualne wymogi znajdziesz na stronie Departamentu Gruntów. W Indonezji płatności idą zwykle na rachunek escrow notariusza lub dewelopera zgodnie z umową. Zapytaj notariusza, jakiego rachunku użyć, i nigdy nie płać osobom prywatnym. Kontrola dewizowa i praktyka banków są różne, więc potwierdź w banku odbiorcy.
Raportowanie i podatki w kraju
Rezydent podatkowy UE jest zwykle opodatkowany od dochodów światowych, w tym z najmu nieruchomości w Azji, i może zapłacić podatek przy późniejszej sprzedaży. To, czy podatek zapłacony w Azji jest zaliczany, czy dochód jest zwolniony, zależy od umowy między twoim krajem a krajem źródła. Przeczytaj umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania a nieruchomość za granicą. Wiele krajów, w tym państwa UE i kilka jurysdykcji Azji Południowo-Wschodniej, uczestniczy w automatycznej wymianie informacji o rachunkach finansowych (zob. przegląd OECD), więc załóż, że salda na rachunkach za granicą są widoczne dla twojego urzędu skarbowego. W niektórych krajach istnieją też odrębne obowiązki raportowania dużych aktywów zagranicznych. Zapytaj doradcę podatkowego o swój kraj, na przykład o zasady raportowania aktywów zagranicznych w Polsce lub w Niemczech. Przeczytaj też rezydencję podatkową przy przeprowadzce, jeśli długo przebywasz za granicą.
Wizy związane z nieruchomością
Sam zakup w większości tych krajów nie daje prawa pobytu. Tajlandia ma programy długiego pobytu, część z nich związana z progami finansowymi, zob. wizy dla kupujących nieruchomość w Tajlandii. Indonezja i Malezja mają programy długiego pobytu i „drugiego domu” z własnymi warunkami finansowymi i wiekowymi, a Wietnam wymaga legalnej podstawy wjazdu i pobytu. Przepisy wizowe często się zmieniają, dlatego potwierdzaj je w urzędzie imigracyjnym, a nie u sprzedawcy.
Dla rosyjskojęzycznych kupujących mieszkających w UE
Przygotuj legalną dokumentację źródła środków: dowód dochodów, zeznania podatkowe, dowody sprzedaży poprzedniej nieruchomości, wyciągi. Dokumenty po rosyjsku mogą wymagać poświadczonego tłumaczenia na angielski. Niektóre banki w UE i w Azji stosują dodatkowe kontrole zależnie od obywatelstwa, a przepisy sankcyjne mogą wpływać na płatności, dlatego zapytaj bank przed podpisaniem. Korzystaj tylko z własnego rachunku, nie z rachunków osób trzecich. Nie opieraj się na strukturach ukrywających właściciela: powodują ryzyko prawne i podatkowe i ich nie wspieramy.
FAQ
Czy obywatel UE może kupić grunt w Tajlandii? Co do zasady nie. Zwykłą drogą są lokale w kondominium w ramach kwoty 49 procent dla cudzoziemców, a dla domów stosuje się dzierżawę.
Czy potrzebuję specjalnego formularza do przelewu do Tajlandii? Przy zakupie kondominium przelew od 50 000 USD dokumentuje się formularzem FET wydanym przez tajski bank. Zachowaj oryginał.
Czy zapłacę podatek w kraju od najmu w Azji? Zwykle tak, z uwzględnieniem metody z umowy i przepisów lokalnych. Twój przypadek powinien sprawdzić doradca podatkowy.
Czy mogę kupić na Bali na własne nazwisko? Cudzoziemcy z odpowiednim statusem mogą uzyskać prawo użytkowania domu lub lokalu, przy cenach minimalnych. Grunt na własność nie jest dostępny dla cudzoziemców.
Czy zakup daje wizę? Nie automatycznie. Sprawdź program wizowy w urzędzie imigracyjnym.
Jak pomagamy
Jesteśmy trójjęzyczną platformą: szukamy nieruchomości i koordynujemy niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Porównaj kraje w porównaniu krajów i oszacuj koszty w kalkulatorach. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną, podatkową ani inwestycyjną. Weryfikuj aktualne przepisy w źródłach oficjalnych i u własnych doradców.